建築確認とは

建築確認を一言でいうと

建築確認とは、建物を新築・増改築する際に、その建築計画が建築基準法などのルールに合っているかを確認する手続きです。

土地や空き家を建て替える場合、所有者が自由に建物を建てられるわけではありません。前面道路、接道状況、建ぺい率、容積率、高さ制限、用途地域などを確認し、建築できる計画かどうかを整理する必要があります。

建築確認は、建物を建てる前に、建築計画が法令に適合しているかを確認するための手続きです。

一般的には、建築主が建築士などを通じて、行政または指定確認検査機関へ申請を行います。計画が基準に適合していると確認されると、建築確認済証が交付されます。

建築確認では、建物そのものの構造や面積だけでなく、敷地が建築基準法上の道路に接しているか、道路幅員が足りているか、セットバックが必要か、建ぺい率や容積率を超えていないかなども確認されます。

そのため、土地や古家付き土地を売却する場合には、「建物が古いから建て替えればよい」と単純に考えられないことがあります。建築確認が取れる条件かどうかを確認することが大切です。

建築確認が問題になりやすいのは、古家付き土地や空き家を建て替える場面です。

現在建物が建っていても、将来同じように建て替えられるとは限りません。前面道路が建築基準法上の道路に該当しない場合や、接道幅が不足している場合には、再建築が難しくなることがあります。

また、幅員4メートル未満の道路に接している場合には、セットバックが必要になることがあります。セットバックによって有効宅地面積が小さくなり、建てられる建物の規模に影響する場合があります。

私道に接している土地では、建築確認だけでなく、私道持分、通行承諾、掘削承諾、ライフラインの引込み状況なども確認する必要があります。建築確認が取れるかどうかは、売却価格や買主の建築計画にも関係します。

東京では、古くからの住宅地や細街路が多く、建築確認を考えるうえで道路条件が重要になる不動産が少なくありません。

相続した空き家や古家付き土地では、昔から建物が建っているため、所有者が道路条件や建築制限を把握していないことがあります。売却や建替えを検討する段階で、初めて接道不良、2項道路、セットバック、再建築不可の可能性に気づくこともあります。

また、東京では土地価格が高いため、建築できる建物の規模が価格に影響しやすい傾向があります。建ぺい率や容積率だけでなく、道路幅員、斜線制限、高さ制限、用途地域、防火地域・準防火地域なども確認が必要になる場合があります。

建築確認は、建物を建てる直前だけの話ではありません。売却前の段階でも、買主がどのような建物を建てられるかを確認するための重要な視点になります。

建築確認を考えるときは、まず前面道路の状況を確認します。建築基準法上の道路に該当するか、道路幅員がどの程度あるか、接道義務を満たしているかを確認することが大切です。

次に、指定道路図、道路台帳、公図、地積測量図、建築計画概要書、登記事項証明書などを確認します。2項道路や位置指定道路に該当する場合には、セットバックや道路境界の確認も必要になります。

あわせて、用途地域、建ぺい率、容積率、高さ制限、防火地域・準防火地域、敷地面積、建物の用途なども確認します。土地によっては、条例や地区計画などが関係する場合もあります。

売却を前提にする場合には、買主が希望する建物を建てられるか、金融機関や建築会社がどのような点を確認するかも整理しておくことが大切です。実際の判断は、建築士、行政、不動産会社などに確認しながら進めることがあります。

建築確認は、言葉の意味を知るだけでなく、前面道路、接道状況、道路幅員、セットバック、用途地域などを確認することが大切です。

特に東京の不動産では、私道、2項道路、接道不良、再建築不可、相続した空き家などが重なり、建替えや売却条件に影響する場合があります。

さくら都市デザインでは、東京の私道、再建築不可、相続不動産、共有持分、底地、借地権、空き家など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。

まずは現在の道路状況や不動産の状態を確認するところからご相談ください。