容積率とは

容積率とは、土地の面積に対して、建物の延べ床面積をどのくらいまで建てられるかを示す割合のことです。

不動産を売却したり、建替えや土地活用を検討したりする際には、対象地の容積率を確認することが大切です。

容積率の基本的な意味

容積率は、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合を示す数値です。

たとえば、敷地面積が100㎡で容積率が200％の場合、原則として延べ床面積200㎡までの建物を建てられるという考え方になります。

延べ床面積とは、各階の床面積を合計した面積のことです。

容積率は、用途地域などによって定められており、土地ごとに上限が異なります。

また、前面道路の幅員によって、指定されている容積率をそのまま使えない場合があります。

そのため、容積率を確認するときは、都市計画上の数値だけでなく、前面道路の幅員や敷地条件もあわせて見ることが大切です。

容積率は、土地売却、建替え、アパートや貸家の整理、古家付き土地の売却、土地活用の検討などで問題になりやすい項目です。

たとえば、相続した土地を売却する場合、買主はその土地にどの程度の建物を建てられるかを確認します。

戸建を建てたい買主、アパートを建てたい買主、店舗や事務所を検討する買主では、容積率の見方が変わることがあります。

また、古い建物が建っている土地では、現在の建物と同じ延べ床面積を建替え後も確保できるかを確認する必要が出てくる場合があります。

特に、前面道路が狭い土地やセットバックが必要な土地では、容積率に制限がかかり、想定よりも大きな建物を建てにくくなることがあります。

東京では、土地価格が高いため、容積率が不動産の評価や売却条件に影響しやすいことがあります。

駅に近い土地や商業地、幹線道路沿いの土地では、容積率が高いことが土地活用の検討材料になる場合があります。

一方で、住宅地や前面道路が狭い土地では、指定容積率が高くても、道路幅員による制限などにより、実際に使える容積率が小さくなることがあります。

また、東京の相続不動産では、容積率に加えて、建ぺい率、用途地域、接道、私道、境界、再建築不可、古い建物、共有名義などが重なることがあります。

容積率だけを見るのではなく、建築計画として実際にどの程度の建物が可能かを確認することが大切です。

容積率を確認する際には、まず対象地の用途地域と指定容積率を確認します。

あわせて、前面道路の幅員、道路種別、接道状況、セットバックの有無、敷地面積、敷地形状なども確認したいポイントです。

建物がある場合には、現在の建物の延べ床面積、建築確認済証、検査済証、建築計画概要書、設計図書などが残っているかを確認します。

古い建物では、現在の容積率に適合しているか、建替え時に同じ規模を確保できるかを確認することがあります。

必要に応じて、不動産会社、建築士、行政窓口、土地家屋調査士などに確認しながら進めると安心です。

容積率は、言葉の意味を知るだけでなく、実際の土地にどのくらいの延べ床面積の建物を建てられるのかを確認することが大切です。

特に東京の相続不動産では、容積率、建ぺい率、用途地域、道路幅員、接道、私道、境界、再建築不可、空き家、古家付き土地などが重なり、売却条件や整理の進め方に影響する場合があります。

さくら都市デザインでは、東京の相続不動産、空き家、古家付き土地、再建築不可、私道、境界、建替えや活用に確認が必要な土地など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。

まずは現在の状況を確認するところからご相談ください。