再建築不可とは

再建築不可を一言でいうと

再建築不可とは、現在ある建物を解体したあとに、新しい建物を建てることが難しい不動産のことです。

建物が建っているからといって、必ず同じように建替えができるとは限りません。建築基準法上の道路に接しているかどうか、接道義務を満たしているかどうかなどを確認する必要があります。

建物を建てるためには、原則として、敷地が建築基準法上の道路に一定以上接している必要があります。これを接道義務といいます。

一般的には、建築基準法上の道路に2メートル以上接していることが求められます。ただし、道路の種類や敷地の形状、自治体の判断によって確認すべき点は変わります。

再建築不可物件は、現在は建物があっても、解体してしまうと新しい建物を建てにくい状態にある不動産です。古い建物が建った当時は問題にならなかったものの、現在の建築基準では再建築に制約が出る場合があります。

そのため、再建築不可物件では、建物を壊す前に、接道状況や道路種別、建替えの可否を確認することが大切です。

再建築不可で問題になりやすいのは、売却、相続、建替え、融資の場面です。

たとえば、相続した古い家を売却しようとしたときに、前面道路が建築基準法上の道路ではないことが分かり、通常の住宅地としては売却しにくくなることがあります。また、建物を解体して更地にしたあとに、新しい建物を建てられない可能性があるため、解体の判断にも注意が必要です。

買主が住宅ローンを利用しようとする場合、金融機関が担保評価を慎重に見ることがあります。再建築の可否は、価格や売却条件に影響する場合があります。

また、私道、通路、袋地、接道不良、境界未確定などが重なっている場合には、単に「再建築できるかどうか」だけでなく、どのような条件なら活用できるのかを確認する必要があります。

東京では、古くからの住宅地や密集地に、再建築不可となる可能性のある不動産が残っていることがあります。

特に、城南エリア、城西エリア、城北エリア、城東エリアの一部では、細い道路や私道、昔からの通路に接している住宅が見られます。見た目には普通の住宅地でも、調べてみると建築基準法上の道路に接していなかったり、接道幅が足りなかったりすることがあります。

東京では土地価格が高いため、再建築不可であっても一定の需要がある場合があります。一方で、通常の土地と同じように評価されるとは限らず、建物の状態、道路、隣地との関係、リフォームの可否、賃貸利用の可能性などをあわせて判断する必要があります。

再建築不可物件を整理するときは、まず前面道路と接道状況を確認します。

具体的には、建築基準法上の道路に該当するか、道路幅員は何メートルか、敷地が道路に何メートル接しているか、私道持分の有無、通行承諾や掘削承諾の有無、セットバックの必要性などを確認します。

また、建物を残して利用するのか、リフォームするのか、現況のまま売却するのか、隣地と一体で整理できる可能性があるのかも検討します。再建築不可だからといって、すぐに選択肢がなくなるわけではありませんが、通常の不動産とは異なる確認が必要になります。

再建築不可物件は、言葉の意味を知るだけでなく、道路、接道、建物の状態、私道や隣地との関係を確認することが大切です。

さくら都市デザインでは、東京の再建築不可物件、私道、空き家、相続不動産、共有持分など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。

まずは現在の状況を確認するところからご相談ください。