建築基準法上の道路とは

建築基準法上の道路を一言でいうと

建築基準法上の道路とは、建物を建てる際に、接道義務の対象として扱われる道路のことです。

見た目には道路として使われていても、すべての道が建築基準法上の道路に該当するとは限りません。建替えや売却を考える場合には、前面道路が建築基準法上の道路にあたるかどうかを確認することが大切です。

建物を建てる敷地は、原則として建築基準法上の道路に一定以上接している必要があります。これを接道義務といいます。

建築基準法上の道路には、公道だけでなく、一定の条件を満たす私道が含まれる場合もあります。たとえば、位置指定道路や2項道路などは、私道であっても建築基準法上の道路として扱われることがあります。

一方で、普段から人や車が通っている道でも、建築基準法上の道路に該当しない場合があります。その場合、通行はできても、建物の建替えや再建築に影響することがあります。

つまり、道路を見るときは、「公道か私道か」だけではなく、「建築基準法上の道路かどうか」を確認することが重要です。

建築基準法上の道路が問題になりやすいのは、売却、建替え、相続、空き家整理の場面です。

たとえば、相続した古い家を売却しようとしたときに、前面道路が建築基準法上の道路ではないことが分かる場合があります。この場合、建替えが難しくなり、再建築不可物件として扱われる可能性があります。

また、見た目には道路に面している土地でも、道路幅員が不足していたり、接道している長さが足りなかったりすると、建築計画に影響することがあります。2項道路に面している場合には、セットバックが必要になることもあります。

私道の場合には、建築基準法上の道路に該当するかに加えて、私道持分、通行承諾、掘削承諾、上下水道やガス管の引込みなども確認が必要になることがあります。

東京では、古くからの住宅地や細い道路に面した不動産が多くあります。

都心エリア、城南エリア、城西エリア、城北エリア、城東エリアでは、昔からの私道や細街路に接する住宅があり、見た目には普通の道路でも、建築基準法上の道路としての扱いを確認する必要があるケースがあります。

また、東京では土地価格が高いため、道路の扱いが不動産の価格や売却条件に影響することがあります。建築基準法上の道路に接しているかどうか、接道義務を満たしているか、再建築できるかどうかは、買主や金融機関も確認しやすいポイントです。

空き家や相続不動産を整理する場合には、建物の状態だけでなく、前面道路の種類と接道状況を早めに確認しておくことが大切です。

建築基準法上の道路を確認するときは、まず役所の道路台帳や指定道路図などで、道路種別を確認します。

具体的には、前面道路が公道か私道か、建築基準法上の道路に該当するか、道路幅員は何メートルか、2項道路や位置指定道路に該当するか、セットバックが必要かなどを確認します。

また、私道の場合には、私道持分、通行承諾、掘削承諾、ライフラインの経路もあわせて確認すると、売却や建替えの見通しを立てやすくなります。

建築基準法上の道路は、言葉の意味を知るだけでなく、道路種別、道路幅員、接道状況、私道持分、通行や掘削の承諾などを確認することが大切です。

さくら都市デザインでは、東京の再建築不可、私道、空き家、相続不動産、共有持分など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。

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