2項道路とは

2項道路を一言でいうと

2項道路とは、建築基準法上の道路の一つで、幅員が4メートル未満であっても、一定の条件を満たすことで道路として扱われる道路のことです。

古くからある細い道路や住宅地の道で、建築基準法上の道路として指定されている場合があります。建替えや売却を考える際には、2項道路に該当するかどうかを確認することが大切です。

建築基準法では、建物を建てる敷地が一定の道路に接していることが求められます。原則として、道路幅員は4メートル以上必要とされます。

ただし、建築基準法ができる前から建物が立ち並んでいた地域では、幅員4メートル未満の道も多く残っています。このような道路について、一定の条件のもとで建築基準法上の道路として扱うものが2項道路です。

2項道路に面した土地では、建替えや新築の際に、道路の中心線から一定の距離まで敷地を後退させる必要があることがあります。これをセットバックといいます。

つまり、2項道路は建築基準法上の道路として扱われる一方で、建築時には道路後退や有効宅地面積の減少に注意が必要です。

2項道路で問題になりやすいのは、建替え、売却、相続、土地の有効面積を確認する場面です。

たとえば、相続した古い家を建替えようとしたときに、前面道路が2項道路であることが分かる場合があります。この場合、現在の敷地いっぱいに建物が建っていても、建替え時にはセットバックが必要になることがあります。

セットバックが必要になると、建物を建てられる面積や配置に影響する場合があります。また、売却時には、買主が将来どのような建物を建てられるのかを確認するため、道路幅員やセットバック部分の面積が重要になります。

私道が2項道路になっている場合には、私道持分、通行承諾、掘削承諾などもあわせて確認が必要になることがあります。

東京では、古くからの住宅地や密集地に2項道路が多く見られます。

城南エリア、城西エリア、城北エリア、城東エリアでは、細い道路に古い住宅が建ち並んでいる地域もあり、前面道路が2項道路に該当することがあります。見た目には普通の生活道路でも、建替え時にはセットバックが必要になる場合があります。

東京では土地価格が高いため、セットバックによって有効に使える敷地面積が減ることが、価格や建築計画に影響することがあります。特に狭小地や古家付き土地では、2項道路かどうかを早めに確認しておくことが大切です。

また、2項道路が私道である場合には、道路としての扱いだけでなく、所有者や承諾関係も確認する必要があります。

2項道路を確認するときは、まず役所の指定道路図や道路台帳で、前面道路の道路種別を確認します。

あわせて、道路幅員、道路中心線、セットバックの必要性、敷地が道路に接している長さ、私道か公道かを確認します。

売却や建替えを考える場合には、セットバック後の有効宅地面積、建築できる建物の規模、私道持分、通行承諾、掘削承諾、上下水道やガス管の経路も確認しておくと、進め方を判断しやすくなります。

2項道路は、言葉の意味を知るだけでなく、道路幅員、セットバックの有無、道路種別、私道持分、通行や掘削の承諾などを確認することが大切です。

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