厄介不動産の解決事例

同じ古い2戸連棟でも、「そのまま売る方がよいケース」と「切り離すことで売却しやすくなるケース」があります。 連棟建物だからといって、必ず売却が難しいわけではありません。 築年数が比較的新しく、建物状態が良ければ、そのまま売却したり、必要に応じてリフォームして売却できるケースもあります。 今回紹介する2件は、いずれも築年数が古く、建物をそのまま活用するよりも、隣接所有者への売却や切り離し・解体を検討した方が現実的だった事例です。 一方の事例では、切り離しに伴う費用やリスクが大きかったため、隣接所有者へそのままの状態で売却しました。 もう一方では、隣接所有者との調整を経て、建物を切り離して解体したうえで売却しています。 連棟古家では、「切り離せるか」だけではなく、どの方法が売主にとって最も負担が少なく、価格面でも有利なのかを比較することが重要です。 項目 ケースA ケースB エリア 東京都江東区 東京都板橋区 建物 築年数の古い2戸連棟 築年数の古い2戸連棟 売却対象 約25坪・賃貸中 10年以上空き家 隣接側 約10坪・小さな飲食店が入居 所有者が

3回忌を終えて売却を考え始めたものの、解体や測量などに必要な期間を考えると、特例の利用が現実的に難しかったケースです。 東京都台東区にある戸建住宅について、相続後しばらく空き家として残していた姉妹から売却のご相談を受けました。 土地は約20坪、建物は築50年弱。父親が亡くなり、娘である姉妹2人が相続した実家です。 相続当初から売却の話は出ていましたが、長く家族で暮らした実家だったこともあり、「すぐには手放したくない」「3回忌までは残しておきたい」という気持ちがありました。 父親の死後は、姉妹で室内を片付け、冷蔵庫の中身などを処分。写真や思い出の品、貴重品は持ち帰りましたが、家具や家電、衣類、収納内の荷物などは多く残したままでした。 3回忌を終えた頃から改めて売却を考えるようになりましたが、姉妹それぞれに家庭があり、実家までは電車で1時間少々。話し合いや準備は少しずつ後ろへずれ、実際に相談を受けたのは、特例の期限が近づいた秋から冬頃でした。 依頼者としては、「12月31日までならまだ間に合うのではないか」という認識がありました。...

地主・借地人が直接交渉しにくい中、双方の意向を整理して約半年で売却した事例 東京都杉並区にある約30坪の底地について、地主から売却のご相談を受けました。 地主は60代の女性で、相続によって土地を引き継いでいました。地代収入はあるものの、一般的な賃貸不動産と比べると収益性は高くなく、自分で自由に利用できる土地でもありません。 また、借地人とはほとんど面識がなく、直接会って話したり、価格交渉を続けたりすることにも負担を感じていました。 そのため、今後の管理や対応の手間を減らす意味でも、底地を売却して資産を整理したいという意向でした。 一方の借地人は70代の女性で一人暮らし。地主とは、更新など必要な手続きがあるときに連絡を取る程度で、普段から交流がある関係ではありませんでした。 借地人側も、「地主側から依頼を受けている不動産会社だけと交渉すると、自分に不利な条件になるのではないか」という不安があり、以前から売買や管理を任せていた不動産会社へ相談しました。 その後は、借地人側の不動産会社を通じて本人の考えや今後の希望を確認しながら、底地を購入する方法だけ

相続した複数の底地を、借地人ごとの事情に合わせて整理した事例 東京都品川区にある複数の底地について、相続した地主から売却のご相談を受けました。 対象は全部で5件。土地の大きさは約15坪〜40坪で、4件は戸建住宅、1件は自宅兼飲食店として利用されていました。 地主は50代の男性で、相続後も管理会社を通して地代を受け取っていましたが、自分で自由に使える土地ではなく、資産としての使い勝手に課題を感じていました。 そのため、希望する価格で売却できるのであれば現金化し、将来的には別の不動産への資産組み換えも検討したいという意向でした。 ただし、当社へ相談いただいた時点ですでに数十社から提案を受けていました。 これまで売却しなかった理由は、価格だけではありません。 地主は営業担当者から聞いた内容を細かくメモし、その後自分でも調べるタイプの方でした。根拠の薄い営業トークや、勢いで契約を進めるような提案を好まず、説明に納得できない会社とは取引をしていませんでした。 そのため、最初から5件すべてを任せてもらったわけではありません。 まずは1件の底地から調整を始め、

単独では活用しにくい土地をまとめ、所有権の戸建用地として整理した事例 東京都墨田区にある約20坪弱の底地と、隣接する約10坪の駐車場について、共有者である兄弟から売却のご相談を受けました。 駐車場部分は所有権でしたが、面積が小さく、そのままでは戸建用地として活用しにくい土地です。一方の底地には借地権が付いており、借地上の建物は相続後約3年間、空き家の状態が続いていました。 それぞれを単独で売却すると、駐車場は駐車場としての収益性、底地は底地としての価格で評価される可能性が高くなります。そこで今回検討したのが、駐車場・底地・借地権を一体で整理する方法でした。 借地人側の兄弟姉妹とも調整を進め、最終的には当社が駐車場、底地、借地権をそれぞれ取得。権利関係を一本化したことで、戸建2棟を建築できる所有権の土地として戸建会社へ売却することができました。 所在地 東京都墨田区 底地 約20坪弱 駐車場 約10坪・所有権 地主 兄弟2名の共有 借地人 兄弟姉妹3名 借地上建物 相続後約3年間空き家 最終的な整理 駐車場・底地・借地権を当社が取得し一本化 売却先

地代収入がほとんど残らない底地を、相続前に整理した事例 東京都北区にある約40～45坪の底地について、70代半ばの地主様から整理のご相談を受けました。 借地上には、同じ借地人が所有する自宅と2戸の小規模アパートがあり、地主様は長年にわたって地代を受け取っていました。ただ、地代は坪600円台と低く、固定資産税を差し引くと手元に残るのは月1万円にも満たない程度です。 ご自身も70代半ばとなり、「このまま子どもに残すより、ある程度の金額になるのであれば現金化したい」と考えるようになったことが、今回の整理を検討するきっかけでした。 最終的には、土地全体を同じ方法で処理していません。自宅部分は借地人自身が底地を購入し、古いアパート部分は借地権を手放してもらうことで、それぞれ別の形に整理しました。 所在地 東京都北区 土地 約40～45坪 地主 70代半ば・男性 借地人 70代・女性 建物 自宅＋2戸の小規模アパート 地代 坪600円台 最終的な整理 自宅部分は借地人が購入、アパート部分は借地権を売却 期間 ご相談から最終売却まで約11か月 売却経緯｜収益性

「狭い土地でも高く売れる？」「隣の土地とまとめて売れば価格は上がる？」「所有者が違う土地を一緒に売るにはどうすればよい？」。狭い土地の売却では、単純な周辺相場の坪単価だけで査定すると、本来検討できる売却方法を見落とすことがあります。 さくら都市デザインが東京都大田区で相談を受けたのは、約10坪の駐車場です。隣には、別の所有者が相続した約25坪の空き家がありました。双方に働きかけ、合計約35坪を戸建2棟の建築用地として評価した結果、単独で売る場合の想定査定額と比較して、10坪側の坪単価は約30〜40％、25坪側は約20％改善しました。 ただし、2つの土地が高くなった理由は同じではありません。10坪側は建築条件による減価が大きく、土地をまとめることで通常の住宅用地に近い評価へ戻し、さらに2棟計画の価値を反映できました。一方、25坪側は単独でも適正価格で売れる土地でしたが、この地域で需要の強い戸建2棟の計画にすることで、評価をさらに高められました。 当社が両方の土地を購入し、売主ごとに契約を締結して同日決済。隣地所有者との合意には約2〜3か月、最初の相

相続した底地を整理したい地主と、突然の話に戸惑う借地人 千葉県市川市にある約20～25坪の底地について、70代の地主様から売却のご相談を受けました。 地主様は神奈川県内に住んでおり、この土地に住んだ経験はなく、借地人との付き合いもほとんどありません。相続後は、通帳に入る地代を確認しながら税金を支払う程度の管理が続いていました。 地代は市川市ではおおむね一般的な水準だったものの、税金を差し引くと手元に残る金額はそれほど多くありません。自分で使う予定もなく、特別な思い入れがある土地でもないことから、「このまま持ち続けるより、売却して整理した方がよいのではないか」と考えるようになりました。 一方の借地人は60代のご夫婦で、借地権も先代から相続したものです。現在の借地人になってから約40年が経過しており、今は都内のマンションを生活の拠点としながら、市川市の家を週末に利用していました。 最終的には、この借地人自身が底地を現金で購入しています。ただし、最初から購入する方向で話が進んだわけではありません。突然の売却話を受けた借地人が専門家へ相談し、その後は弁護

相続した借地権は売れるのか。空き家でも地代は必要か、地主の承諾を得られるか、築古の建物や荷物を残したまま売却できるか。この記事では、売却方法や費用を解説し、葛飾区で兄妹の合意形成から地主交渉、買取まで行った実例で具体的に説明します。 この記事の実例： 東京都葛飾区、約20坪の普通借地権付き戸建て（築約45年・残存約10年）。相続後約3年間空き家となり、兄が主に地代と建物の税金を負担。妹の売却同意を得るまで時間を置き、当社が将来の更新負担を含む費用を説明しました。その後、地主の譲渡承諾と金銭条件を約4か月かけて調整し、古家と残置物を含めて当社が買取。相談から売却まで約1年半の案件です。 この記事の結論： 売却先の比較だけでなく、家族の合意、地主承諾、片付け・解体・測量を誰が担当するかまで整理すると、手取りと売却の進め方が見えてきます。 相続した借地権と建物は、条件を確認すれば売却を検討できます。土地を所有していなくても、借地権には財産的な価値があるためです。ただし、普通の所有権の土地・建物と異なり、地主との契約、譲渡承諾、地代、建物の状態を一緒に考

相続後3年間使われていない実家を、兄弟姉妹で時間をかけて整理した事例 相続した実家を売るか、残すか。 誰も住んでいなくても、「親が住んでいた家だから」「思い出があるから」という理由で、兄弟姉妹の意見が分かれることがあります。 今回ご相談を受けたのは、相続した戸建住宅を兄弟姉妹で共有していたケースです。 相続後、建物は約3年間ほぼ空き家の状態でした。兄弟姉妹はそれぞれ別に自宅を持っており、今後この家に住む予定もありません。 それでも、姉は「実家だから残しておきたい」という考えでした。 一方、実際に固定資産税や維持管理にかかる費用を負担していた弟は、使っていない家のために毎年費用がかかることを負担に感じていました。 最初の話し合いでは売却にまとまりませんでしたが、無理に結論を迫らず、時間を置きながら調整を続けました。最終的には兄弟姉妹全員が売却に同意し、空き家を整理することができました。 不動産 相続した戸建住宅 相続人 兄弟姉妹3名 利用状況 相続後約3年間空き家 兄弟姉妹の状況 全員が別に自宅を所有 主な課題 姉が「実家を残したい」と売却に反対