10坪の駐車場と隣の空き家を同時売却した事例｜2棟現場にすることで双方の土地価値を高めたケース
大きさの異なる隣接地をまとめ、双方にメリットが生まれる売却方法を選んだ事例
東京都大田区にある約10坪の駐車場について、売却のご相談を受けました。
10坪程度でも、このエリアであれば狭小住宅用地として売却すること自体は可能です。ただし、土地が小さいため建物の設計や間取りに制約が出やすく、戸建用地としての評価は伸びにくい状況でした。
周辺を確認する中で、隣接する約25坪の戸建が空き家になっていることが分かりました。こちらは売却に支障のある土地ではありませんが、このエリアでは15～18坪程度の戸建用地の需要が強く、25坪を1区画のまま売却すると総額が大きくなり、坪単価が伸びにくい傾向があります。
そこで、約10坪の駐車場と約25坪の空き家を別々に売るのではなく、合わせて約35坪の土地として戸建2棟を計画できる形で同時売却する方法を検討しました。
隣地所有者にも、同時に売却することで25坪側の土地単価を高められる可能性を説明し、協力を得ることができました。結果として、10坪側・25坪側の双方にメリットが生まれ、それぞれ単独で売る場合より良い条件で売却することができました。
所在地 | 東京都大田区 |
相談対象 | 約10坪の駐車場 |
隣接地 | 約25坪・空き家 |
エリアの特徴 | 15～18坪程度の戸建用地の需要が強い |
整理方法 | 2つの土地を同時売却 |
最終的な利用 | 戸建2棟の建築用地 |
結果 | 双方の土地単価・売却条件を改善 |
売却相談を受け、周辺の土地利用まで確認
最初にご相談を受けたのは、約10坪の駐車場の売却についてでした。
この土地は10坪でも住宅を建築できるため、売却できない土地ではありません。ただ、狭小住宅になることで建築計画の自由度が下がり、購入を検討できる戸建会社も限られます。
そのため、すぐに10坪だけを売り出すのではなく、この土地の評価を高める方法がないか、周辺の土地利用も含めて確認しました。
そこで目に入ったのが、隣接する約25坪の空き家です。
隣の25坪も、単独売却が最も高いとは限らない
隣接地は約25坪あり、戸建用地として十分な広さがありました。
一見すると、10坪側より25坪側の方が条件の良い土地に見えます。しかし、このエリアで戸建用地として価格が出やすいのは15～18坪程度です。
25坪をそのまま1区画で売却すれば、建物を建てることに問題はありません。ただ、土地の総額が大きくなるため購入できる層が狭まり、坪単価ではやや低くなりやすい状況でした。
つまり、10坪側は小さいことで評価が伸びにくく、25坪側は少し大きいことで坪単価が伸びにくい。それぞれ違う理由で、単独売却には価格面の課題がありました。
約35坪を戸建2棟の現場として考える
そこで、10坪と25坪を別々の不動産として見るのではなく、合わせて約35坪の土地として検討しました。
35坪程度あれば、このエリアで需要のある広さに近い形で2区画に分け、戸建2棟を計画できる可能性があります。
買主となる戸建会社にとっても、「10坪に狭小住宅を1棟建てる土地」や「25坪に1棟建てる土地」として仕入れる場合とは、事業計画が変わります。
隣接地をまとめることで、2棟を販売できる事業用地として検討できる。
土地そのものを広くしただけではなく、買主側の使い方を変えたことが、今回の価格改善につながりました。
隣接する土地とまとめることで評価が変わる場合があります
土地が小さいからといって、必ず安く売る必要があるわけではありません。反対に、広い土地ほど坪単価が高くなるとも限りません。周辺で需要のある面積や隣接地の利用状況まで確認することで、売却方法そのものを変えられるケースがあります。
空き家所有者にもメリットを説明し、同時売却へ
もちろん、隣接する空き家は別の所有者の不動産です。
駐車場側にメリットがあるという理由だけで、「一緒に売ってほしい」とお願いしても話はまとまりません。
そこで隣地所有者には、25坪を単独で売る場合と、約10坪の土地を加えて2棟現場として売る場合の違いを説明しました。
今回の場合、同時売却によって10坪側だけでなく、25坪側についても坪単価を高められる可能性があります。隣地所有者にもその点をご理解いただき、同じタイミングで売却する方向で話が進みました。
双方の土地単価を高めて売却
最終的には、約10坪の駐車場と約25坪の空き家を一体の土地として買主へ提案しました。
合計約35坪を戸建2棟の現場として利用できるため、戸建会社にとっても事業として検討しやすくなります。
10坪側は狭小住宅用地として単独で売る場合より条件を改善でき、25坪側についても1区画で売る場合より坪単価を高めることができました。
今回の取引は、どちらか一方が安く売ることで成立させたものではありません。隣接する土地をまとめて別の利用方法をつくり、そこで生まれた価値を双方に還元した売却となりました。
この案件で大切だったこと
今回の2つの土地は、どちらも単独で売却できない土地ではありませんでした。
それでも、周辺の需要と隣接地の状況まで確認したことで、単独売却より良い方法を選ぶことができました。
狭小地や少し広めの土地を売却するときは、現在の敷地だけで価格を考えるのではなく、隣接地と組み合わせた場合に土地の使い方がどう変わるかまで検討することで、評価が変わるケースがあります。
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一都三県で狭小地や空き家の売却を検討している方へ
「土地が小さいので価格が低いと言われた」
「隣が空き家になっている」
「土地は広いが、思ったほど坪単価が伸びない」
このような場合、現在の土地だけを単独で売却する以外の方法が考えられることがあります。
土地の大きさや形状、周辺の需要、隣接地の利用状況まで確認しながら、より良い売却方法がないかをご相談いただけます。
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