狭い土地を高く売るには？隣地とまとめて売却し坪単価が上がった実例
更新日：10月28日
「狭い土地でも高く売れる？」「隣の土地とまとめて売れば価格は上がる？」「所有者が違う土地を一緒に売るにはどうすればよい？」。狭い土地の売却では、単純な周辺相場の坪単価だけで査定すると、本来検討できる売却方法を見落とすことがあります。
さくら都市デザインが東京都大田区で相談を受けたのは、約10坪の駐車場です。隣には、別の所有者が相続した約25坪の空き家がありました。双方に働きかけ、合計約35坪を戸建2棟の建築用地として評価した結果、単独で売る場合の想定査定額と比較して、10坪側の坪単価は約30〜40％、25坪側は約20％改善しました。
ただし、2つの土地が高くなった理由は同じではありません。10坪側は建築条件による減価が大きく、土地をまとめることで通常の住宅用地に近い評価へ戻し、さらに2棟計画の価値を反映できました。一方、25坪側は単独でも適正価格で売れる土地でしたが、この地域で需要の強い戸建2棟の計画にすることで、評価をさらに高められました。
当社が両方の土地を購入し、売主ごとに契約を締結して同日決済。隣地所有者との合意には約2〜3か月、最初の相談から売却まで約7〜8か月を要しました。この記事では、狭小地を高く売る考え方、隣地との一括売却の進め方、価格の分け方、解体・測量の費用負担を、実際の取引と結び付けて説明します。
10坪の土地は売れる？狭小地の価格が安くなる理由
10坪ほどの土地でも、住宅地としての需要がある場所なら売却できる可能性はあります。しかし「売れる」ことと「一般的な住宅用地と同じ坪単価で売れる」ことは別です。狭小地では間口、接道、敷地形状、建築できる建物の規模によって、購入できる人や住宅会社が限られます。
例えば、建築基準法上の接道条件を満たしていても、敷地が細長ければ間取りを取りにくくなります。前面道路からの動線、階段の配置、採光、隣家との距離などが難しい土地では、設計費や施工費も通常より高くなることがあります。建物の販売価格に上限がある地域では、その負担が土地の買取価格に反映されることもあります。
本件の10坪は「売れない土地」ではなく「建築制約で評価が下がる土地」
大田区の駐車場も、単独で住宅建築を検討できる土地でした。ただし、約10坪という面積から建物の計画に条件が付き、周辺の標準的な戸建用地と同じ評価を付けにくい状況です。当社はこの建築制約による減価を、単に値引き交渉で埋めるのではなく、土地の組み合わせを変えることで解消できないかと考えました。
狭い土地を査定する際には、近くの成約事例を探すだけでなく、その土地が単独でどんな建物を建てられるかまで検討します。道路幅員、建ぺい率、容積率、敷地面積の最低限度などは物件ごとに異なります。詳しい用語は狭小地の基礎知識も参考になります。
狭い土地を高く売る4つの方法｜隣地との一括売却以外も比較する
1．単独で住宅用地として売却する
10坪でも住宅を建てられる条件なら、一般の個人や住宅会社に単独で売却する方法があります。駅から近い、建物のプランが成立しやすいなどの長所があれば、隣地所有者の協力を待たずに売却できます。小規模住宅への需要がある地域では、必ずしも隣地とまとめる必要はありません。
2．隣地所有者に購入してもらう
隣の所有者が駐車場や庭を広げたい、敷地の形を整えたいと考えている場合は、通常の住宅用地とは異なる価値が生まれることがあります。ただし隣地所有者に購入意思があるとは限らず、価格が必ず高くなるわけでもありません。隣に買ってもらう方法と市場で売る方法は、両方を比較することが大切です。
3．隣地と同じ買主へまとめて売る
今回採用したのがこの方法です。所有者が異なる2つの土地を同じ買主へ売り、買主が一体的に利用します。例えば小さな敷地と空き家付き土地をまとめることで、戸建住宅を2棟計画できるようになれば、買主から見た事業性が変わる場合があります。所有者同士が先に売買して名義を一本化する必要はなく、契約と決済条件を調整する方法もあります。
4．住宅以外の利用方法で売却する
住宅を建てにくい土地なら、駐車場や近隣の付属敷地としての利用を検討する場合もあります。ただし住宅需要の強いエリアでは、こうした用途が戸建用地より高く評価されるとは限りません。「とにかく隣と合わせる」のではなく、単独利用・隣地への売却・一体利用それぞれの収支を比較してから判断します。
隣地とまとめて売ると坪単価が上がるのはなぜ？
土地を足し合わせれば必ず坪単価が上がるわけではありません。価格を動かすのは買主がどのような建物を計画し、いくらで販売できると考えるかです。今回の大田区のエリアでは、15〜18坪前後の敷地に戸建を1棟建てる計画に需要が見込めました。
第1段階：10坪側の建築制約による減価を緩和する
10坪単独の土地に1棟の住宅を計画すると、建物の大きさや間取りが限られます。土地が小さいことで建築費や販売上の不利が生じれば、周辺相場に対して査定額を引き下げざるを得ない場合があります。ところが隣の25坪と合わせて利用すれば、もともとの10坪の境界にとらわれず建物配置を検討できます。この段階で、「10坪だから割り引かれる」という評価から、通常の戸建用地として考えられる評価へ近づけることができます。
第2段階：35坪を戸建2棟用地として検討する
さらに35坪を一体で使うと、この地域で需要のある面積に近い2つの区画として住宅を計画できる見通しが立ちます。買主側は1棟の販売総額だけでなく、2棟の販売収入と建築費・販売経費を合わせた事業収支で土地を評価できます。つまり10坪側は減価要因の緩和と2棟計画による評価改善の両方が働き、単独売却より坪単価が上がったのです。
25坪側は「安い土地」だったわけではない
一方、25坪の空き家付き土地は、単独でも住宅用地として十分に売却できる条件でした。ただし25坪の1区画では住宅の購入総額が大きくなりやすく、このエリアでは坪単価が適正水準からやや低めになる可能性がありました。35坪の2棟用地として評価すると、売却しづらい土地を救済したのではなく、もともと売れる土地の価値をさらに高めたという違いがあります。
同じ「隣地と一緒に売る」という結果でも、どこで価値が生まれたかは土地によって違います。狭小地側では建築制約が解消されるか、広い側では購入総額と戸建需要の関係が変わるか。両方を別々に検討したうえで、まとめる意味があるか判断する必要があります。
【大田区の実例】10坪の駐車場と25坪の空き家を同時売却
ここからは実際の進行を紹介します。今回のポイントは、最初から2人の所有者が「一緒に売りたい」と相談に来たわけではないことです。駐車場側からの相談をきっかけに当社が周辺の住宅需要を検討し、隣地所有者へ売却を提案して、双方の条件を整理しました。
所在地 | 東京都大田区（詳細非公開） |
最初の相談 | 約10坪の駐車場の売却 |
隣の不動産 | 約25坪の空き家付き土地。所有者は別 |
所有者同士の関係 | 先代同士は面識があったが、相続後の所有者同士は顔見知り程度 |
当社の評価 | 周辺需要を踏まえ、約35坪を戸建2棟用地として検討 |
隣地所有者の合意 | 提案から約2〜3か月 |
相談から売却まで | 約7〜8か月 |
価格改善の目安 | 単独売却の想定坪単価との比較で10坪側約3〜4割、25坪側約2割 |
取引方法 | 当社が両方を購入／契約は別々／決済は同日 |
最初の相談では、10坪の駐車場を単独で売る予定だった
ご相談いただいた約10坪の駐車場は、そのまま売却することも不可能ではありません。しかし、約10坪の敷地に1棟を建てる想定では、建築条件の厳しさから価格面で不利になります。当社は単独査定だけで話を終えるのではなく、周辺にどのような規模の戸建住宅が建っているかを確認しました。
対象地の近くには15坪前後の敷地に戸建が建つ地域特性がありました。そこで目を向けたのが隣接する25坪の空き家です。10坪と25坪を別々に扱うより、一体で2棟分の計画を考えた方が、土地に付けられる価格が変わると当社で判断しました。最初の相談者だけに有利な提案ではなく、隣地所有者にも別の売却機会を示せると考えたことが、交渉を始める理由になりました。
25坪側は「いつか売るかも」という段階だった
隣の25坪は相続によって所有者が変わっており、当時は空き家でした。先代同士には面識がありましたが、現在の所有者同士は知り合い程度です。25坪側には将来売却する考えがうっすらとあったものの、すぐに売り出す予定はありませんでした。
そこで当社から直接連絡し、25坪のまま売る場合の評価と、駐車場とまとめた場合の評価を説明しました。25坪の所有者にとっては、わざわざ今売却する理由がなければ協力する必要はありません。そこで今一緒に売却すれば、25坪側も坪単価を改善できるという経済的なメリットを伝え、検討していただきました。
相続した空き家には、売る時期を急いでいない事情もあります。相手の都合を無視して「隣の土地が必要だから」と求めるのではなく、現在売ることと将来単独で売ることを比較できる材料を提示したことが重要です。合意に至るまで約2〜3か月を要しましたが、最初から売却が決まっていた不動産ではない以上、その検討時間を見込んで進める必要がありました。
当社が両方を購入する前提で条件を整理した
2人の売主が同じ会社へ売却する場合でも、売却金額、費用負担、契約日、引渡しの条件は別々に確認します。本件では、当社がそれぞれの土地を直接購入する形とし、土地の価格配分と測量・解体の負担を整理しました。結果的に、各所有者と個別の売買契約を締結し、決済は同日に実施しました。
隣地の合意を得て終わりではありません。空き家の解体や確定測量など、土地を売却するための準備も必要です。こうした調整を含め、最初の相談から売却まで約7〜8か月。単に売り物件を紹介するのとは異なり、売却の条件自体を作り上げた案件でした。
土地をまとめると坪単価はいくら上がる？本件の比較方法
「10坪の土地はいくらで売れるのか」と聞かれても、面積だけでは回答できません。土地の価格は周辺相場に左右されますが、狭小地は建物プランによる価格差が大きくなることがあります。今回の改善率も、全国の10坪の土地へ当てはめられる数字ではなく、本件で単独売却した場合の想定評価と、実際に採用した一体利用の買取条件を比較したものです。
対象 | 単独売却と比べた坪単価 | 価格が変わった主な理由 |
約10坪・駐車場 | 約30〜40％改善 | 建築制約による減価を緩和したうえで、2棟用地の事業価値を反映 |
約25坪・空き家付き土地 | 約20％改善 | 単独でも適正水準の土地を、地域需要に合う2棟用地の一部として評価 |
※比較対象は当社が想定した単独売却時の価格であり、過去の成約価格同士を比較したものではありません。
両方に同じ坪単価を適用しても、改善率が違う理由
当社は売却代金を整理する際、10坪側・25坪側の両方に同じ水準の坪単価を適用しました。しかし、単独売却時の想定単価は異なります。10坪側は建築制約による減価があり、25坪側はもともと適正からやや低めの評価でした。出発点の査定額が違うため、同じ単価で購入しても、10坪側は約3〜4割、25坪側は約2割という異なる改善率になります。
一括売却の価格配分は、一律に面積で決めればよいわけではありません。どちらか一方の売主だけに利益が集中すると、もう一方に協力する理由がなくなります。本件では同じ坪単価という分かりやすい基準を採用し、費用配分も別途調整しました。価格を決める場面では、売却代金の坪単価と、費用控除後の手取り額を必ず分けて説明することが大切です。
解体費・確定測量費は誰が払う？売主2人の費用分担
2つの土地を同時に売却するとき、売買価格が上がっても、解体・測量などにかかる費用を考えなければ実際の手取りは分かりません。今回の案件では、両所有者の価格が改善した一方で、費用負担を同じようにしたわけではありません。費用は何のために必要か、誰の土地に対応する作業かを踏まえて整理しました。
確定測量はまとめて実施し、費用は10坪側が負担
今回の土地では、2つの土地の確定測量をまとめて進め、測量費用を1回分に収めることができました。その費用は、最初に相談をいただいた10坪の駐車場側が負担しています。25坪側は当初すぐに売却する予定がなかったため、協力することで生じる経済的なメリットを少しでも確保できるようにした条件です。
測量費は面積で単純に配分する必要があるわけではありません。必要な測量の範囲や境界の状況、どちらの売却相談から始まったか、双方の価格改善幅などを踏まえて合意することができます。ただし、すべての案件で測量を1回分にまとめられるわけではなく、境界の状況によって作業量や費用は異なります。
空き家の解体費は25坪側の負担。当社が支払い、売却代金から控除
ここは誤解されやすい部分です。今回の空き家の解体費用は、25坪の戸建所有者の負担としました。ただし、解体費を所有者が事前に用意して別途業者へ支払ったわけではありません。実際の支払いは買主である当社が行い、その費用相当額を25坪側の売却代金から差し引く形で条件を整理しました。
したがって、「当社が解体費用を負担したため売主負担はゼロだった」とは説明しません。売主が自分で解体業者を手配・支払う手間は軽くなった一方、経済的な負担は売却代金に反映されています。こうした取引では、解体前の土地評価と、解体費を差し引いた手取り見込額を別々に確認することが欠かせません。
なお、古い家の処分方法には、売主が解体して更地で引き渡す方法と、買主が古家のある状態で購入し費用を価格調整する方法などがあります。建物の状況、工事車両の進入、近隣住宅との距離、地中埋設物の有無などによって費用が変わるため、自己判断で先に壊すより、売却条件を決めてから実施方法を整理する方がよい場合があります。関連する考え方は更地渡しの解説も参考になります。
価格改善率が高くても、手取りまで同じ割合で増えるわけではない
今回の「10坪側約3〜4割改善」「25坪側約2割改善」は、単独売却時の想定坪単価を基準とした売却代金の評価差です。10坪側では測量費、25坪側では解体費が別途反映されるため、それぞれの手取りの増加率とは一致しません。売主が最終的に受け取る金額を比べるには、売買代金だけでなく、費用控除後の条件を並べる必要があります。
項目 | 10坪・駐車場側 | 25坪・空き家側 |
売却代金の考え方 | 共通水準の坪単価を適用 | 共通水準の坪単価を適用 |
確定測量費 | 負担 | 本件では負担なし |
建物解体費 | 対象となる建物なし | 負担。当社が支払い、売却代金から控除 |
最終手取り | 売買代金から自己負担費用などを考慮 | 売買代金から解体費などを考慮 |
隣地所有者の協力を得るには？価格だけでなく売る時期を考える
隣地を合わせれば高く売れると分かっても、所有者には売る義務がありません。今回の25坪側も、将来の売却を漠然と考えていただけで、当初はすぐに手放す予定はありませんでした。重要なのは、駐車場側の事情を押し付けるのではなく、25坪側が今売る場合に得られる価格面のメリットを説明することです。
当社は単独売却と一体利用の想定評価を示して検討していただき、約2〜3か月かけて合意を得ました。所有者同士が親しかったからではなく、第三者が判断材料を整理したことに意味があります。別の案件でも、まず単独査定と一体利用の見込みを調べ、相手が売却を希望しない場合の選択肢も残しておくのが適切です。
隣地の所有者へどう提案すればよいか迷う方へ
面識が少ない場合も、まずご自身の土地の価格と一体利用の可能性を整理します。
所有者が別々の土地は同時に売れる？別契約・同日決済の進め方
「隣地とまとめて売るには、先にどちらかの名義に変更しなければならない」と考える方もいます。しかし、所有者が別々のまま同じ買主へ売却することは可能です。大切なのは買主が両方の土地を取得できるように、契約条件と決済時期を整理することです。
今回、10坪側と25坪側は、いずれもさくら都市デザインが購入しました。売主が異なるため、売買契約はそれぞれ別々に締結し、決済は同じ日に実施しています。双方が売却代金や費用負担を確認でき、買主も一体利用を前提に取得できる形です。
契約を2本に分けたからといって、一方の土地だけが問題なく引き渡せればよいというわけではありません。測量の完了、空き家の解体の取り扱い、登記に必要な書類、決済日程など、片方の遅れが全体に影響する可能性があります。今回のような取引では、合意を得る時期と実際に決済できる時期を分けて管理する必要があります。
なお、土地を一体利用することと、登記上ただちに合筆・分筆することは別です。建築する建物の区画や道路への接し方によって必要な手続きは変わります。今回の売主が、売却前に互いの土地を買い取って名義を一本化する必要はありませんでした。
隣地との一括売却が向いている土地の条件と注意点
向いているのは、合わせることで買主の計画が変わる土地
隣地との一括売却に向いているのは、小さい土地の建築上の制約が緩和される、変形地が整いやすくなる、道路への接し方を改善できる、地域で需要のある住宅規模に近づけられるといった場合です。今回のように、土地を分けて使うより2棟の住宅を計画する方が事業性を高められる地域では、評価の差が生まれることがあります。
一方で、35坪あれば必ず2棟建つわけではありません。土地の形状、接道、建ぺい率、容積率、敷地面積の最低限度などで判断が変わります。とくに狭小地では、面積を足すだけで問題が解決したように見えても、実際の建築計画を描くと道路条件や間口の問題が残る場合があります。
隣地と合わせると逆に不利になる場合もある
単独でも十分な価格で売却できる土地をまとめると、全体の販売総額が大きくなり、購入できる人が減る可能性もあります。隣地所有者に売却意思がないのに長期間待ち続けることや、解体・測量・登記などの費用が価格改善分を上回ることも注意点です。買主が2棟計画を成立させられない土地では、まとめるメリットが小さくなることがあります。
そのため、隣地の一括売却を提案する前には、単独売却での想定価格、まとめた場合の利用計画、双方の手取り見込額、必要な期間を比べたいところです。国土交通省の不動産情報ライブラリでは取引価格や周辺の土地情報を確認できますが、類似面積や建築条件の違いまで見ないと、単純な坪単価比較では正確に判断できません。
狭い土地の売却・隣地との一括売却についてよくある質問
Q1．10坪しかない土地でも売却できますか？
面積が小さいだけで売却できないわけではありません。建築条件や立地によって需要は異なります。今回の10坪も単独売却が不可能な土地ではなく、建築上の制約によって価格が低く評価されやすい土地でした。
Q2．隣地と合わせると必ず坪単価が高くなりますか？
必ず上がるわけではありません。合わせることで買主の建築計画や利用価値が改善する場合に価格上昇の可能性があります。今回の改善率は本件の単独売却想定との比較であり、他の土地に共通する水準ではありません。
Q3．隣の所有者とあまり付き合いがなくても相談できますか？
相談できます。今回も先代同士には面識がありましたが、相続後の所有者同士は知り合い程度でした。当社から25坪側へ売却のメリットを説明し、約2〜3か月で合意に至りました。
Q4．古い家は売却する前に解体しなければいけませんか？
必ずしも先に解体する必要はありません。買主や契約条件によって方法は異なります。本件では25坪側が解体費用を負担し、当社が費用を支払ったうえで、その相当額を売却代金から控除する形にしました。
Q5．土地の所有者が2人なら、契約もまとめて1本にするのですか？
契約を必ず1本にする必要はありません。今回、当社は10坪側・25坪側とそれぞれ契約を締結し、決済を同日に行いました。各契約の条件と決済準備をそろえることが大切です。
Q6．隣地一括売却の価格はどう分けるのですか？
単独売却の想定価格や費用負担を踏まえて協議します。今回は双方に同じ水準の坪単価を適用しましたが、10坪側は確定測量費、25坪側は解体費を負担したため、手取りは別々に確認しています。
Q7．隣地とまとめて売るまで何か月かかりますか？
隣地所有者の意向、測量、解体などの準備によって変わります。本件では隣地の合意形成まで約2〜3か月、相談から売却まで約7〜8か月でした。最初から売却を急いでいる所有者同士とは限らないため、協議期間も計画に含めます。
厄介不動産の整理事例を書籍でも紹介しています
書籍『自分の不動産が“厄介”になった時に読む本』では、底地・借地、共有不動産、相続、私道など、一般的な不動産売却では進めにくいケースについて、さまざまな事例を交えながら整理の考え方を紹介しています。底地についても、本記事とは異なるケースを掲載しています。
まとめ｜土地の価値は面積だけではなく「売り方」で変わる
大田区の事例では、最初に相談を受けた約10坪の駐車場だけで売却方法を決めず、隣の約25坪の空き家を含めた利用計画を検討しました。10坪側は建築制約による減価を緩和し、25坪側は2棟用地としての評価を高めるという、異なる理由で坪単価が改善したことが特徴です。
隣接地所有者へ当社から提案し、約2〜3か月かけて合意を形成。測量費は10坪側、解体費は25坪側の負担として整理し、当社が両方の土地を別契約・同日決済で購入しました。単独売却との比較だけでなく、誰が何を負担し、最終的な手取りがどうなるかを示したことが、取引をまとめるうえで重要でした。
さくら都市デザインでは、狭小地の売却価格だけでなく、隣地を含めた建築計画や所有者との調整可能性も検討します。狭い土地をお持ちの方、隣が空き家で売却方法に迷っている方は、まず現状の敷地条件からご相談ください。
狭小地・駐車場・隣地一括売却のご相談
ご相談の段階で隣地所有者の売却意思が分からなくても構いません。まずご自身の土地を単独で売った場合と、ほかの選択肢がある場合を整理します。
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国土交通省「不動産情報ライブラリ」｜土地の取引価格、地価、都市計画などの参考情報
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