相続した借地権の売却方法は？費用・地主交渉と古家ごと買取した実例
更新日：10月27日
相続した借地権は売れるのか。空き家でも地代は必要か、地主の承諾を得られるか、築古の建物や荷物を残したまま売却できるか。この記事では、売却方法や費用を解説し、葛飾区で兄妹の合意形成から地主交渉、買取まで行った実例で具体的に説明します。
この記事の実例：
東京都葛飾区、約20坪の普通借地権付き戸建て（築約45年・残存約10年）。相続後約3年間空き家となり、兄が主に地代と建物の税金を負担。妹の売却同意を得るまで時間を置き、当社が将来の更新負担を含む費用を説明しました。その後、地主の譲渡承諾と金銭条件を約4か月かけて調整し、古家と残置物を含めて当社が買取。相談から売却まで約1年半の案件です。
この記事の結論：
売却先の比較だけでなく、家族の合意、地主承諾、片付け・解体・測量を誰が担当するかまで整理すると、手取りと売却の進め方が見えてきます。
相続した借地権と建物は、条件を確認すれば売却を検討できます。土地を所有していなくても、借地権には財産的な価値があるためです。ただし、普通の所有権の土地・建物と異なり、地主との契約、譲渡承諾、地代、建物の状態を一緒に考える必要があります。
相続した借地権付きの実家は売却できる？
相続した実家が借地上に建っている場合、相続人が引き継ぐのは主に建物と土地を利用するための借地権です。土地そのものは地主の所有物であり、相続人が自由に更地として売ることはできません。しかし、建物と借地権を組み合わせた借地権売却は検討できます。
相続によって借地権を承継することと、相続後に第三者へ借地権を譲渡することは別の場面です。一般に、相続による承継自体は通常の売買譲渡と同じ扱いではありません。一方、賃借権を第三者へ譲る際には、原則として地主の承諾が問題になります。契約の種類や条件により扱いが異なるため、まず現在の借地関係を確認します。
借地権付きの空き家を処分する3つの方法
1．地主に借地権を買い取ってもらう
地主に借地権付き建物を買い取ってもらう方法です。地主が購入すれば、土地の所有者と借地権の買主が同じになるため、通常の第三者への譲渡で問題になる地主の譲渡承諾料は基本的に発生しません。地代の支払いを終わらせる方法の一つですが、地主に買い取る義務があるわけではなく、購入する意思と資金があることが前提です。
価格は、地主が土地をどのように利用したいか、建物を残すか解体するか、解体費用を誰が負担するかなどによって変わります。借地権の相続税評価額が、そのまま買取価格になるわけではありません。購入を断られた場合でも、第三者への売却や専門会社による買取を検討できます。なお、無償で借地権を返すことと、地主に有償で売却することは異なるため、返還を決める前に価格と条件を確認しましょう。
2．第三者へ借地権付き建物を売却する
一般の買主や買取会社へ借地権と建物を譲渡する方法です。通常の賃借権の譲渡では地主の承諾が必要になるため、買主を探すだけでなく、承諾条件・承諾料・金融機関の融資条件を整理する必要があります。売買価格だけ決まっていても、承諾条件が未調整なら決済へ進めないことがあります。
3．専門会社へ現況のまま相談・売却する
建物が古い、家財が残っている、相続人同士の意見が違うなど、売主自身で準備を進めにくい場合には、借地権の取り扱いに慣れた会社へ相談する方法があります。会社によっては、地主との交渉、残置物処分、解体、測量などを含めて条件を提案できます。
比較のポイント：地主への売却は購入意思が前提です。一般の買主への売却は譲渡承諾や融資条件が重要になります。専門会社による買取は、残置物・解体などを引き受ける条件も含めて、査定額ではなく最終的な手取りで比較します。
この事例では｜古家・残置物を含めて当社が買取
今回、兄妹は地主への返還ではなく当社への売却を選びました。当社が古家と残置物を含めて買い取り、地主交渉・家財処分・解体・確定測量まで対応しました。
ここから分かること：借地権は地主への売却や無償返還だけでなく、古家ごとの買取も選択肢です。
相続した借地権はいくらで売れる？買取価格・売却相場の考え方
借地権の売却価格を左右する5つの条件
土地の立地と所有権価格：駅距離、住宅需要、道路条件など
契約内容：借地期間、更新、建替えや譲渡に関する特約
地主との調整：譲渡承諾の見通し、承諾料やその他の条件
地代と建物：地代の水準、建物の劣化、残置物、建替えの要否
買主の事情：住宅ローン利用の可否、購入後の利用計画、引渡し条件
地主に売る場合と第三者に売る場合、どちらが高い？
一律にどちらが高いとは言えません。地主が借地権を取得して土地を自由に利用したい場合には、購入に積極的なことがあります。一方、地主に購入意向がない場合は、第三者の方が条件の合う買主になることもあります。第三者へ売る場合は地主の譲渡承諾や承諾料、買主の融資条件も関係します。比較するときは提示価格ではなく、これらの費用を踏まえた手取りと売却までの期間を見ましょう。
相続した借地権の場合、売却代金から譲渡承諾料、仲介手数料（仲介の場合）、解体や家財整理に関する売主負担などを差し引いた金額が判断材料です。名目上の価格だけでなく、費用負担と入金時期まで合わせて比較します。
価格計算の詳細は、借地権の買取・査定と価格の考え方もご覧ください。
借地権が売れない・買い手がつかない理由と対処法
特に土地そのものの市場価値が低い地域では、借地権の売却は難しくなります。例えば、郊外で所有権の土地相場が坪10万円を下回るような場所では、建物解体費や残置物処分費、地主への承諾料などを見込むと、売主の手元にほとんど残らないこともあります。一方、すべての借地権が売れないわけではなく、土地の需要や建物の状態、地主条件と費用負担を確認することが重要です。
地主が譲渡を認めるか分からない
買主は購入後に土地を使える条件が明確でなければ、売買契約や融資を進めにくくなります。地主への説明方法、購入予定者の利用計画、承諾料などを整理することで、取引可能な条件が見えてくる場合があります。地主への交渉を始める前に売主側の売却方針を固めると、交渉の往復を減らせます。
築年数が古く、建替えや住宅ローンに不安がある
建物が傷んでいても、買主が解体・建替えを前提に購入する場合があります。一方、借地権付き住宅は金融機関の融資条件が厳しくなることがあり、地主の融資承諾などの協力も論点になります。買主が誰かによって購入条件が変わるため、実需向けと事業者向けで売り方を分けることも有効です。
誰も住んでいない借地権付きの家でも地代は必要？
原則として、空き家になっただけで土地の賃貸借契約が終了するわけではありません。土地を借りている以上、契約上の地代は発生します。実家に誰も住んでいない、鍵を閉めたまま数年間使っていないといった事情があっても同様です。
地代だけでなく、空き家を持ち続ける負担も確認する
地代以外にも、雨漏り、庭木や室内の管理、家財処分などの負担があります。借地契約の更新時期が近ければ、更新料の取り決めも確認します。更新料が当然に発生するわけではありませんが、保有を続けるなら誰が費用と管理を担うかを決める必要があります。
相続人の一人が地代を払っていたら、売却時に精算できる？
過去の地代の分担や精算は、相続関係と当事者間の合意によります。支払った人・金額・期間を整理し、売却代金の配分時に協議できます。
この事例では｜空き家でも兄が約3年間地代を負担
実家に住む予定は兄妹のどちらにもなく、主に兄が地代を支払っていました。妹には実家を残したい思いがあった一方、維持負担は兄に偏っていたのです。売却合意後は過去の支払いを整理し、売却代金から一定の精算を行いました。
ここから分かること：「手放すべきか」を判断する際は地代の年額だけでなく、誰が何年負担してきたか、今後だれが払い続けるのかも明確にします。費用の精算方法は、相続人同士で合意しておく必要があります。
地主への相談前・家財が残る状態でも、借地権の査定を相談できます。
相続人の意見がまとまっていない段階でも、借地契約と費用負担を確認し、売却の選択肢を整理できます。借地権の無料相談・査定はこちら
相続した借地権を売却するには地主の承諾が必要？
地主の譲渡承諾が必要な売却では、承諾料、買主の属性、建替えの条件、残りの借地期間などが話題になります。譲渡承諾料については売買価格の10％前後という実務上の目安が語られることがありますが、契約や交渉によって異なり、必ずその割合になるわけではありません。
地主から承諾を断られた場合は？
まず地主が承諾しない理由を確認し、買主の利用計画、承諾料、建替え条件などを整理して再協議します。協議で解決できない場合には、契約や借地権の種類などの条件を確認したうえで、裁判所に承諾に代わる許可を求める制度が問題になることもあります。ただし、最初から裁判を前提にするのではなく、交渉による条件整理を優先して検討するのが実務的です。
制度の根拠は借地借家法第19条（e-Gov法令検索）で確認できます。個別の契約内容や権利関係により適用が異なる場合があります。
地主の連絡先が分からない場合も相談できる
相続した実家では、親が地主とのやり取りをすべて行っており、子どもが地主と一度も話したことがないこともあります。契約書や連絡先が見つからなくても、不動産会社が調査から始められる場合があります。売却相談をするために、最初から地主との交渉を済ませておく必要はありません。
借地権付きの古い家は解体せずに売却できる？
築年数が古くても、建物と借地権をセットにして売却する方法はあります。買主が解体する、引渡し後に建替える、地主と条件を調整した上で取引するなど、方法は一つではありません。先に売主が費用をかければ必ず高く売れるわけでもありません。
残置物が多い場合は片付けてから売るべき？
売却前に必ず家財をすべて撤去する必要はありません。買主が残置物処分を引き受ける条件で売却できる場合があるためです。ただし、処分費用は買取価格や引渡し条件に反映されます。今回の取引では、売主の兄妹が片付けを終えてから売却したのではなく、当社が残置物処分を含めて対応しました。査定前に高額な撤去費用をかけるより、現況で引き受けられるか先に確認する方が合理的です。
確定測量も売主が必ず行うものではない
土地の境界や面積に関する確認が必要になる取引もありますが、確定測量をいつ、誰の負担で行うかは売買条件次第です。借地権の売却では地主との協議や買主の計画も関係するため、先に一律の手順を決めるより、必要性を判断する方が合理的です。
借地権を売却するときの費用・手取り・期間は？
売却価格だけでなく「手取り」と「売主の作業」を比較する
売却価格が高くても、譲渡承諾料、仲介手数料、残置物撤去費、解体費、測量費などを売主が負担する条件なら、最終的な手取りは変わります。契約ごとに負担者が異なるため「買取価格」「売主が支払う費用」「引渡しまでに必要な作業」「入金時期」を同じ条件で比較しましょう。今回の事例では当社が残置物処分・解体・確定測量を担当しました。金額だけでなく、売主自身がどこまで動く必要があるかを含めた判断です。
売却には何か月かかる？
地主との交渉、相続人間の合意、買主の融資審査、残置物や測量の手配によって大きく変わります。「借地権は必ず何か月で売れる」と一律には言えません。今回の事例では、兄妹の意見調整に時間を使い、その後地主との交渉に約4か月、相談から売却まで合計約1年半を要しました。時間がかかった理由と、当社が売主負担を減らすために行った対応を次に紹介します。
【実例】兄妹の合意形成・地主交渉・当社買取までの約1年半
家族の合意、地主の承諾、古家の処分は、実際の売却では一連の課題です。ここからは今回の相談から約1年半の経過を紹介します。
※面積・築年数・期間・地代はプライバシーに配慮した概数です。売却価格は、残置物処分や建物解体等の費用負担を含めた取引のため掲載していません。
項目 | 今回の事例 |
権利・建物 | 東京都葛飾区・約20坪の普通借地権付き戸建て／建物築約45年／借地契約残存約10年 |
相続人 | 兄と妹の2人 |
利用状況 | 相続後約3年間、ほぼ空き家 |
当初の意見 | 兄は売却希望、妹は実家を残したい |
地代負担 | 月額地代は坪当たり約700円。兄が地代と建物の固定資産税・都市計画税等を主に負担 |
相談から売却 | 約1年半 |
当社の対応 | 家族間の協議支援・地主承諾および金銭条件交渉・古家と残置物を含む買取・残置物処分・解体・確定測量 |
相談開始｜兄は地代負担を終わらせたかった
兄妹はそれぞれ別に自宅を持ち、相続した実家へ戻る予定はありませんでした。建物は約3年間ほぼ使われず、家の中には親の荷物も残っていました。兄は時折現地を確認しながら、主に地代を負担していました。
最初の約9か月｜妹の事情を考慮して再提案を待った
当初、妹は売却に同意しませんでした。相続から約3年が経過していても、実家への思いを整理しきれていなかったためです。一方、兄は地代に加え、建物の固定資産税・都市計画税などを負担しており、使わない家をこの先も保有することに限界を感じていました。
そこで当社は、妹の仕事や家庭の事情が落ち着く時期を待ち、最初の拒否から約9か月後に改めて話し合うことにしました。相手が納得できていない段階で価格や契約を急いでも、売却が進むとは限りません。
この段階での判断：家族の気持ちを無視して売却手続きを先行させず、提案する時期を調整することを優先しました。
その後2〜3か月｜家族で売却する方向に合意
この物件の地代は月額坪約700円、借地面積は約20坪です。単純計算では月約1万4,000円、年間約17万円となり、そこに建物の固定資産税・都市計画税等や維持管理の負担が加わります。実際の支払額を断定するものではありませんが、「あと5年間持つ場合」「次回更新まで保有する場合」を具体的に考えるための目安になります。
当社は金銭面を具体的に整理して説明しました。毎月の地代、建物の固定資産税・都市計画税等を今後誰が払い続けるのか。借地契約の更新時に更新料等のまとまった支出が必要となる可能性をどう考えるのか。あと何年保有するつもりなのか。「残したい」という希望と、保有するために必要な費用を分けて確認しました。
兄の説得と当社による費用面の説明を重ね、再提案から約2〜3か月で兄妹は売却する方向に合意。兄がこれまで負担した地代についても協議し、売却代金から一定の精算を行うことにしました。妹が「お金だけを理由に売却した」わけではなく、気持ちの整理と将来負担の具体化の両方が必要だった案件です。
この事例から分かること：相続人が売却に反対している場合、一般論で説得するよりも「いつまで持つか」「誰が地代・税金・更新費用を負担するか」を具体的にすると、話し合いの材料になります。
約4か月｜地主との譲渡条件を交渉
兄妹の売却方針がまとまった後、当社が地主へ挨拶・事情説明を行い、借地権の第三者への売却に向けた交渉を始めました。売却を決めた翌日に承諾を得られるような案件ではありません。
地主の予定に合わせたアポイントの調整に時間がかかり、地主側でも不動産会社や弁護士に内容を確認していました。そのうえで、必要な承諾の種類、今後の土地利用に関わる条件、承諾に伴う金銭面について協議を重ねました。
約4か月という期間には、交渉そのものだけでなく、地主が専門家に確認し、条件を検討する時間も含まれています。当社が窓口となり、売主である兄妹が地主と直接交渉を続ける負担を避けながら、売却可能な条件を整えました。
この事例から分かること：地主交渉は承諾料の数字だけで決まるわけではありません。相手が確認・検討する時間を見込んだスケジュールを組み、承諾内容と金銭条件を一体で調整する必要があります。
当社が古家・残置物を含めて買取｜処分作業も一括対応
兄は相談から時間が経っていたため、できるだけ早く売却を終えたいと考えていました。建物には残置物があり、売却までに建物解体や確定測量も必要でした。
今回、当社は古い建物や室内の残置物を含めた状態で借地権付き建物を買い取りました。兄妹に片付けや解体・測量を個別に発注していただくのではなく、地主交渉から残置物処分、建物解体、確定測量まで当社側で対応した取引です。
相続した借地権の売却でよくある質問
Q．借地契約書が見つからなくても売却の相談はできますか？
はい。建物登記、地代の振込記録、更新時の書類、地主とのやり取りから確認できる場合があります。契約条件は最終的に調査が必要ですが、資料が揃う前でも売却方針の相談は可能です。
Q．借地権を地主に返す場合、建物の解体が必要ですか？
借地契約終了時の原状回復など契約内容によって異なります。安易な返還や解体を決める前に、売却できる可能性と地主との条件を比較することが重要です。
Q．空き家に荷物が残ったままでも買取を相談できますか？
可能です。残置物を売主が処分するか、買主が引き受けるかは取引条件で調整できます。今回の事例では当社が残置物処分も含めて対応しました。
Q．相続した借地権は、親が亡くなったときに地主の承諾が必要ですか？
一般的な相続による賃借権の承継は、第三者への売買による譲渡とは異なり、通常は地主の譲渡承諾を要しません。ただし、その後に第三者へ売却する際は契約や権利の種類に応じた確認が必要です。
厄介不動産の整理事例を書籍でも紹介しています
書籍『自分の不動産が“厄介”になった時に読む本』では、借地権・底地、相続、共有不動産、私道など、複数の関係者が関わる不動産について、さまざまな事例を交えながら整理の考え方を紹介しています。
借地権は、所有権の不動産とは異なる確認や調整が必要になることがあります。
まとめ
相続した借地権付きの空き家は「価格・地主条件・処分負担」をセットで確認
相続した借地権は、土地を所有していなくても売却できる可能性があります。処分先は地主だけとは限りません。第三者への売却や、地主交渉・残置物処分などを含めた買取も選択肢です。
一方で、売却価格の目安だけを見ても判断できません。地主の譲渡承諾、地代、建物の状態、買主の融資、解体・測量の費用負担を確認し、手取りと売却時期まで比較します。相続人の意思が異なる場合は、誰がどの負担をしてきたかも整理します。
相続した借地権・空き家の売却相談
「借地権を相続したが、いくらで売れるか分からない」「地主への説明や家族との話し合いが進まない」「空き家の荷物や解体も含めて整理したい」。そのような段階からご相談いただけます。地代、契約条件、相続人の状況を確認し、無理に一つの売却方法へ決めつけずに選択肢を整理します。
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