指定道路図とは

指定道路図を一言でいうと

指定道路図とは、建築基準法上の道路の種類や位置を確認するための行政資料です。

土地や建物を売却・建替えする際には、前面道路が建築基準法上の道路に該当するかを確認する必要があります。指定道路図は、その道路がどのような扱いになっているかを確認するために使われる資料の一つです。

指定道路図は、自治体が公開している道路情報の資料で、建築基準法上の道路の種別を確認する際に使われます。

不動産の前面道路が、42条1項道路、位置指定道路、2項道路などのどれに該当するかを確認することで、建築や再建築の可否、セットバックの有無、接道義務を満たしているかどうかを整理しやすくなります。

ただし、指定道路図に表示されている内容だけで、すべての判断が完了するわけではありません。道路幅員、道路境界、敷地との接道長さ、私道持分、通行や掘削の承諾などもあわせて確認する必要があります。

また、自治体によって公開方法や表示内容が異なることがあります。インターネットで確認できる場合もありますが、詳細は建築指導課などの窓口で確認することがあります。

指定道路図が問題になりやすいのは、土地や古家付き土地を売却する場面です。

現地では道路に見えていても、建築基準法上の道路として扱われるかどうかは別の問題です。指定道路図で確認した結果、2項道路でセットバックが必要になる場合や、通路のように見えても建築基準法上の道路ではない場合があります。

買主が建替えを前提に購入する場合、指定道路図の確認は重要です。道路種別によって、再建築の可否、建てられる建物の規模、金融機関の確認内容が変わることがあります。

また、私道に接している土地では、指定道路図で道路種別を確認するだけでなく、私道持分、通行承諾、掘削承諾、道路の維持管理、ライフラインの引込み状況も確認する必要があります。

東京では、古くからの住宅地や細街路が多く、指定道路図の確認が重要になる不動産が少なくありません。

特に、相続した空き家や古家付き土地では、昔から建物が建っているため、所有者が前面道路の種類を把握していないことがあります。売却や建替えを検討する段階で、初めて2項道路、セットバック、接道不良、再建築不可の可能性に気づくこともあります。

また、東京の住宅地では、公道、私道、位置指定道路、2項道路、通路が複雑に入り組んでいることがあります。指定道路図上では道路として表示されていても、道路幅員や境界、私道の所有関係まで確認しないと、売却条件を判断しにくい場合があります。

指定道路図は、道路調査の入口として重要ですが、それだけで完結させず、道路台帳、公図、地積測量図、現地状況などとあわせて確認することが大切です。

指定道路図を確認するときは、まず対象地の前面道路がどの道路種別に該当するかを確認します。42条1項道路、位置指定道路、2項道路など、道路の種類によって建築や再建築の考え方が変わる場合があります。

次に、道路幅員やセットバックの有無を確認します。2項道路に該当する場合には、道路中心線や後退位置を確認し、有効宅地面積にどのような影響があるかを整理する必要があります。

あわせて、敷地が道路にどの程度接しているか、接道義務を満たしているか、道路境界が確定しているか、私道持分があるかも確認します。

売却を前提にする場合には、指定道路図だけでなく、道路台帳、建築計画概要書、公図、地積測量図、登記事項証明書、現地状況をあわせて確認し、買主や金融機関に説明できる状態に整理しておくことが大切です。

指定道路図は、言葉の意味を知るだけでなく、実際の道路種別、道路幅員、接道状況、セットバックの有無を確認することが大切です。

特に東京の不動産では、私道、2項道路、位置指定道路、境界、再建築不可、相続した空き家などが重なり、売却条件や建替えの進め方に影響する場合があります。

さくら都市デザインでは、東京の私道、再建築不可、相続不動産、共有持分、底地、借地権、空き家など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。

まずは現在の道路状況や不動産の状態を確認するところからご相談ください。