私道とは

私道を一言でいうと

私道とは、国や自治体ではなく、個人や法人などが所有している道路のことです。

見た目は普通の道路でも、所有者が民間の個人や法人である場合、その道路は私道として扱われます。売却や建替え、上下水道・ガス管などの工事を考える際には、道路の所有者や権利関係を確認することが大切です。

道路には、公道と私道があります。公道は国や自治体が管理する道路で、私道は個人や法人などが所有する道路です。

不動産の前面道路が私道の場合、単に「道路に面している」だけではなく、その私道が建築基準法上の道路に該当するか、通行する権利があるか、私道持分を持っているか、掘削工事の承諾が必要かなどを確認する必要があります。

特に、住宅の建替えや売却では、前面道路の扱いが重要です。見た目では車や人が通れる道路であっても、建築基準法上の道路として扱われるかどうかは別の問題です。通れていることと、建替えができることは同じではありません。

私道で問題になりやすいのは、売却、建替え、ライフライン工事の場面です。

たとえば、不動産を売却しようとしたときに、前面道路が私道であることが分かり、買主や金融機関から通行承諾書や掘削承諾書を求められることがあります。私道持分を持っていない場合や、私道所有者の一部と連絡が取れない場合には、売却条件に影響することがあります。

また、建替えを考える場合には、その私道が建築基準法上の道路に該当するか、接道義務を満たしているかを確認する必要があります。道路として使われていても、建築基準法上の道路でなければ、再建築が難しくなる場合があります。

上下水道やガス管を新たに引き込む場合や、老朽化した配管を交換する場合にも、私道を掘削するための承諾が必要になることがあります。

東京では、古くからの住宅地に私道が多く残っているエリアがあります。

都心エリア、城南エリア、城西エリアなどでは、細い私道に複数の住宅が接しているケースや、昔の分譲地で私道持分が複雑になっているケースがあります。相続をきっかけに不動産を売却しようとしたとき、私道持分がない、共有者が多い、承諾が取れていないといった問題が表面化することもあります。

また、私道は共有持分、再建築不可、境界、越境、古い建物などと重なることがあります。私道だけを単独で見るのではなく、不動産全体の利用状況や売却条件、建替えの可否とあわせて確認することが大切です。

私道に関係する不動産を整理するときは、まず前面道路の所有者と道路種別を確認します。

具体的には、公道か私道か、建築基準法上の道路に該当するか、道路幅員は何メートルか、私道持分はあるか、通行や掘削に関する承諾書はあるか、上下水道やガス管がどこを通っているかを確認します。

また、売却や建替えを検討する場合には、買主や金融機関がどのような書類を求める可能性があるかも確認しておくことが大切です。私道の権利関係が整理されているかどうかは、売却条件や進め方に影響する場合があります。

私道は、言葉の意味を知るだけでなく、道路の所有者、私道持分、通行や掘削の承諾、建築基準法上の道路に該当するかどうかを確認することが大切です。

さくら都市デザインでは、東京の私道、再建築不可、相続不動産、共有持分、空き家など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。

まずは現在の状況を確認するところからご相談ください。