セットバックとは

セットバックを一言でいうと

セットバックとは、建替えや新築の際に、敷地の一部を道路として後退させることです。

特に、前面道路が幅員4メートル未満の2項道路などに該当する場合、建物を建てるときに道路の中心線から一定の距離まで敷地を後退させる必要があることがあります。

建築基準法では、建物を建てるための道路について、原則として一定の幅員が求められます。

しかし、古くからの住宅地には、幅員4メートル未満の細い道路が多く残っています。このような道路が2項道路として扱われる場合、建替えや新築の際に、将来的に道路幅員を確保するため、敷地の一部を道路側に後退させることがあります。これがセットバックです。

セットバック部分は、建物を建てる敷地として使えなくなる場合があります。そのため、土地の面積が同じでも、実際に建物を建てられる有効な面積が小さくなることがあります。

セットバックが問題になりやすいのは、建替え、売却、土地の査定、相続した古い家を整理する場面です。

たとえば、古家付き土地を売却する際に、前面道路が2項道路であることが分かると、買主はセットバック後の有効宅地面積を確認します。登記簿上の面積が広く見えても、セットバックが必要な場合には、実際に利用できる面積や建築計画に影響することがあります。

また、現在の建物が道路ぎりぎりに建っている場合でも、建替え時には同じ位置に建てられないことがあります。道路後退によって建物の配置や間取り、駐車スペースの計画が変わる場合もあります。

私道が関係する場合には、セットバックに加えて、私道持分、通行承諾、掘削承諾、道路の管理状況なども確認が必要になることがあります。

東京では、古くからの住宅地や密集地に、幅員4メートル未満の道路に接する土地が多くあります。

城南エリア、城西エリア、城北エリア、城東エリアでは、細い道路沿いに住宅が建ち並ぶ地域もあり、建替えや売却の際にセットバックが確認されることがあります。

東京では土地価格が高いため、セットバックによって有効に使える敷地面積が減ることが、価格や建築計画に影響する場合があります。特に狭小地や古家付き土地では、セットバックの有無を早めに確認しておくことが大切です。

また、セットバックが必要な道路が私道である場合には、道路としての扱いだけでなく、所有者や承諾関係もあわせて確認する必要があります。

セットバックを確認するときは、まず前面道路が2項道路などに該当するかを確認します。

具体的には、道路幅員、道路中心線、敷地が道路に接している長さ、セットバックが必要な範囲、セットバック後の有効宅地面積を確認します。

売却や建替えを考える場合には、セットバック後にどの程度の建物が建てられるのか、駐車スペースや建物配置に影響があるかも確認しておくと、判断しやすくなります。

また、私道の場合には、私道持分、通行承諾、掘削承諾、上下水道やガス管の経路もあわせて確認することが大切です。

セットバックは、言葉の意味を知るだけでなく、前面道路の種類、道路幅員、道路中心線、後退が必要な範囲、セットバック後の有効宅地面積を確認することが大切です。

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