古家付き土地とは

古家付き土地を一言でいうと

古家付き土地とは、古い建物が残ったまま売買される土地のことです。

建物として利用できる場合もありますが、売買の実務では、建物の価値よりも土地としての利用を前提に見られることがあります。相続した実家や長年空き家になっている不動産では、古家付き土地として整理を検討する場面があります。

古家付き土地は、土地の上に古い建物が建っている状態の不動産です。

広告上は「土地」として扱われていても、現地には建物が残っていることがあります。この場合、買主が購入後に建物を解体して新築することを前提に検討することもあれば、建物をリフォームして使うことを考えることもあります。

ただし、建物が古いからといって、必ず解体しなければならないわけではありません。建物の状態、買主の利用目的、道路条件、建築制限、解体費用、売却価格などを踏まえて判断する必要があります。

また、古家付き土地では、建物の状態だけでなく、土地の境界、私道、接道、再建築の可否、残置物、越境なども確認することが大切です。

古家付き土地が問題になりやすいのは、相続した実家や空き家を売却する場面です。

建物が古く、長期間使われていない場合、雨漏り、傾き、シロアリ、設備不良、残置物などがあることがあります。買主側は、建物を使えるのか、解体が必要なのか、解体費はいくらかかるのかを確認します。

また、売主側が「土地として売るから建物は関係ない」と考えていても、実際には建物の登記、解体費、契約不適合責任、残置物、近隣への影響などを整理する必要があります。

買主が建替えを前提にする場合には、接道義務、道路幅員、セットバック、再建築の可否も重要です。現在建物が建っていても、将来同じように建て替えられるとは限らないため、道路や建築条件の確認が必要になります。

東京では、古い住宅地に相続した実家や空き家が残っているケースが多く、古家付き土地として売却を検討する場面があります。

土地価格が高い地域では、古家が残っていても土地としての需要が見込まれる場合があります。一方で、私道、2項道路、セットバック、境界未確定、再建築不可、狭小地、越境などがあると、売却条件に影響することがあります。

また、東京では建物が隣地と近接していることも多く、解体時に隣地建物や塀、配管、越境物との関係を確認する必要があります。解体すればすぐに更地として売れるとは限らず、測量や近隣調整が必要になる場合もあります。

古家付き土地を整理するときは、建物を残して売るのか、解体して売るのか、測量を行うのか、現況のまま売るのかを早めに検討することが大切です。

古家付き土地を確認するときは、まず土地と建物の登記事項証明書を確認します。土地の名義、建物の名義、相続登記の有無、建物が登記されているかを整理することが大切です。

次に、建物の状態を確認します。築年数、構造、雨漏り、傾き、設備、残置物、増改築の有無、解体の必要性などを見ます。

あわせて、境界、確定測量の有無、越境、私道、接道義務、道路幅員、セットバック、再建築の可否を確認します。買主が建替えを前提にする場合には、道路条件や建築条件が売却価格に影響することがあります。

売却方法としては、古家付きのまま現況売却する方法、更地渡しにする方法、測量渡しにする方法などがあります。どの方法が適しているかは、不動産の状態、売主の負担、買主の条件によって変わります。

古家付き土地は、言葉の意味を知るだけでなく、建物の状態、解体の必要性、境界、私道、再建築の可否を確認することが大切です。

特に東京の相続不動産では、空き家、古い建物、私道、境界、セットバック、再建築不可などが重なり、売却条件や整理の進め方に影響する場合があります。

さくら都市デザインでは、東京の空き家、古家付き土地、相続不動産、私道、共有持分、底地、借地権など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。

まずは現在の建物や土地の状態を確認するところからご相談ください。