契約不適合責任とは

契約不適合責任を一言でいうと

契約不適合責任とは、売買契約で定めた内容と、実際に引き渡された不動産の状態が合っていない場合に、売主が負うことがある責任のことです。

不動産売買では、土地や建物の状態、権利関係、設備、境界、越境、雨漏りなどについて、契約内容と実際の状態が一致しているかを確認することが大切です。

契約不適合責任は、売買契約の内容に適合しないものを引き渡した場合に問題になる責任です。

たとえば、契約上説明されていた内容と異なり、建物に雨漏りがある、給排水設備に不具合がある、土地の面積や境界に問題がある、越境や私道の利用関係に確認すべき点があるといった場合に関係することがあります。

ただし、どのような場合に責任が生じるかは、契約書の内容、重要事項説明、売主が把握していた事情、買主への説明内容、不動産の状態によって異なります。

古い建物や空き家、古家付き土地では、建物の状態に不具合があること自体は珍しくありません。そのため、売却前に分かっていることを整理し、契約条件としてどのように扱うかを確認することが大切です。

契約不適合責任が問題になりやすいのは、空き家や古家付き土地を売却する場面です。

建物が古い場合、雨漏り、傾き、シロアリ、設備不良、配管の劣化、増改築の履歴などがあることがあります。売主が「古い家だから当然」と考えていても、買主側から見ると、契約前に知っておきたい重要な内容になることがあります。

また、土地についても、境界未確定、越境、私道負担、地中埋設物、再建築の可否などが売却条件に影響する場合があります。現況売却であっても、これらの内容を曖昧にしたまま進めると、引渡し後の認識違いにつながることがあります。

残置物がある場合には、何を撤去するのか、何を残すのか、買主が引き受けるのかを契約条件として整理する必要があります。売主と買主の認識がずれると、引渡し時に問題になることがあります。

東京では、相続した空き家、古家付き土地、再建築不可物件、私道に接する土地などで、契約不適合責任の確認が重要になることがあります。

特に、古い住宅地では、境界が未確定、隣地との越境がある、私道の通行や掘削の承諾が必要、前面道路が2項道路でセットバックが必要といったケースがあります。これらは、買主の利用計画や建替え計画に影響する場合があります。

また、東京の建物は隣地との距離が近いことも多く、雨樋、庇、配管、ブロック塀、植栽などの越境が問題になることがあります。解体や建替えを前提にする場合には、近隣との関係や工事への影響も確認が必要です。

契約不適合責任を考えるときは、売却価格だけでなく、不動産の状態をどこまで確認し、どこまで契約書に明記するかが重要になります。

契約不適合責任を確認するときは、まず土地と建物の状態を整理します。建物については、雨漏り、傾き、シロアリ、設備不良、増改築の有無、残置物、解体予定などを確認します。

土地については、境界、確定測量の有無、越境、私道、接道義務、道路幅員、セットバック、再建築の可否、地中埋設物の有無などを確認します。

次に、売主が把握している内容を買主へどのように説明するかを整理します。現況売却にする場合でも、分かっている不具合や確認事項を曖昧にしないことが大切です。

売買契約では、契約不適合責任の範囲、期間、免責の有無、残置物や設備の扱い、測量や解体の有無などを確認します。実際の内容は、不動産の状態や売主・買主の条件によって変わるため、専門家に確認しながら進めることが大切です。

契約不適合責任は、言葉の意味を知るだけでなく、建物の状態、境界、越境、私道、再建築の可否、残置物や設備の扱いを確認することが大切です。

特に東京の相続不動産では、空き家、古家付き土地、私道、境界、越境、再建築不可などが重なり、売却条件や契約内容に影響する場合があります。

さくら都市デザインでは、東京の空き家、古家付き土地、相続不動産、私道、共有持分、底地、借地権など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。

まずは現在の土地や建物の状態を確認するところからご相談ください。