更地渡しとは

更地渡しを一言でいうと

更地渡しとは、売主が建物を解体し、土地だけの状態にして買主へ引き渡す売却条件のことです。

古家付き土地や空き家を売却する際に、買主が建替えを前提に購入する場合などで、更地渡しが検討されることがあります。

更地渡しは、売買契約後または引渡しまでに、売主側で建物を解体し、土地として引き渡す方法です。

古い建物が残っている不動産では、買主が購入後に建物を解体して新築することがあります。その場合、売主が先に解体して引き渡すのか、買主が購入後に解体するのかを契約条件として整理する必要があります。

更地渡しにすると、買主にとっては建物の解体手配や残置物処分の負担が少なくなる場合があります。一方で、売主にとっては解体費や残置物撤去費を負担する必要があり、引渡しまでのスケジュール管理も重要になります。

また、更地にすればすべての問題が解決するわけではありません。境界、越境、私道、接道義務、道路幅員、セットバック、再建築の可否などは、解体とは別に確認する必要があります。

更地渡しが問題になりやすいのは、古家付き土地や相続した空き家を売却する場面です。

売主側は「解体して更地にした方が高く売れる」と考えることがあります。一方で、解体費や残置物撤去費、測量費などを差し引くと、現況売却と大きく変わらない場合もあります。

買主側が建替えを前提にしている場合には、更地渡しを希望することがあります。ただし、買主によっては、自分で解体業者を選びたい、既存建物を確認してから解体したい、現況のまま価格調整したいと考えることもあります。

また、解体後に地中埋設物、越境、境界未確定、隣地との塀や配管の問題が見つかることもあります。更地渡しを約束する場合には、どこまでを売主の責任で整理するのかを契約条件で確認することが大切です。

東京では、古い住宅地や密集地で、空き家や古家付き土地を更地渡しにする場面があります。

ただし、前面道路が狭い、私道に接している、隣地との距離が近い、長屋や連棟式建物である、ブロック塀や越境物があるといった場合には、解体工事の難易度や費用に影響することがあります。

また、東京では土地価格が高いため、更地にすることで買主にとって検討しやすくなる場合があります。一方で、解体後に住宅用地の固定資産税の特例に影響する場合があるため、解体時期も含めて確認が必要です。

更地渡しを検討するときは、「更地にすれば売りやすいか」だけでなく、解体費、測量、境界、道路条件、買主の希望、税金への影響をあわせて整理することが大切です。

更地渡しを確認するときは、まず建物の構造、規模、築年数、解体のしやすさを確認します。木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造では、解体費や工期が変わる場合があります。

次に、残置物、庭木、物置、ブロック塀、カーポート、井戸、浄化槽、地中埋設物などの有無を確認します。これらがある場合、解体費や撤去費に影響することがあります。

あわせて、境界、越境、私道、道路幅員、車両の進入可否、隣地との距離、ライフラインの停止や撤去も確認します。密集地や私道に接する土地では、近隣対応や工事方法にも注意が必要です。

売買契約では、解体を誰が行うのか、いつまでに更地にするのか、地中埋設物が見つかった場合の扱い、測量や境界確認を行うかどうかを整理しておくことが大切です。

更地渡しは、言葉の意味を知るだけでなく、解体費、残置物、境界、越境、私道、再建築の可否を確認することが大切です。

特に東京の相続不動産では、空き家、古家付き土地、私道、境界、セットバック、再建築不可などが重なり、売却条件や引渡し方法に影響する場合があります。

さくら都市デザインでは、東京の空き家、古家付き土地、相続不動産、私道、共有持分、底地、借地権など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。

まずは現在の建物や土地の状態を確認するところからご相談ください。