東京シリーズ｜境界・測量
東京で境界・測量が未整理の不動産を整理する前に確認したいこと
境界確認・確定測量・隣地立会い・売却方法の整理ポイント
東京で土地や古家付き土地、空き家を売却しようとした際に、境界や測量の問題が出てくることがあります。
普段は問題なく使っている土地でも、売却や建替え、分筆、解体の場面になると、隣地との境界、面積、越境、ブロック塀、フェンス、私道との関係などを確認する必要が出てくる場合があります。
特に相続した不動産では、親世代が取得した当時の資料が古かったり、確定測量図が残っていなかったり、隣地所有者との取り決めを相続人が把握していなかったりすることがあります。
東京の古い住宅地では、土地の利用状況と登記上の面積、現況の境界が一致しているか確認が必要になることもあります。
境界や測量が未整理だからといって、すぐに売却できないと決めつける必要はありません。
ただし、買主や金融機関、建築会社が確認する重要なポイントになるため、売却前に状況を整理しておくことが大切です。
本ページでは、東京で境界・測量が未整理の不動産を整理する前に確認したいポイントを、実務の視点から解説します。
この記事の結論
東京で境界・測量が未整理の不動産を整理する際は、まず「境界標・測量図・隣地関係・越境・売却条件」を確認することが大切です。
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境界標や杭があるか確認する
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確定測量図や地積測量図の有無を確認する
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隣地所有者との境界確認が必要か確認する
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ブロック塀、フェンス、庇、配管などの越境を確認する
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売却前に測量するか、現況のまま売却するかを比較する
境界・測量の問題は、土地の価格だけでは判断しにくい部分です。
境界や面積を説明できる状態にしておくことで、買主が検討しやすくなり、売却条件を整理しやすくなる場合があります。
1. 東京で境界・測量の問題が起こりやすい理由
東京には、古くからの住宅地や細かく分かれた土地が多くあります。
長年使われてきた土地では、隣地との境界が明確でないまま利用されていることがあります。
また、昔の測量図しか残っていない場合や、現況と登記面積が異なる場合もあります。
親世代が住んでいた家を相続した場合、相続人が隣地との境界や過去の取り決めを知らないこともあります。
売却や建替えの段階になって初めて、境界・測量の確認が必要になるケースがあります。
東京の境界・測量で起こりやすいこと
東京で境界や測量が未整理の不動産では、次のような問題が重なることがあります。
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境界標や杭が見つからない
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確定測量図がない
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古い測量図しか残っていない
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登記面積と実測面積に差がある
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隣地所有者との境界確認が必要になる
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隣地所有者が遠方に住んでいる
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隣地でも相続が発生していて所有者が分かりにくい
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ブロック塀やフェンスの位置が境界とずれている
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建物の一部や庇、雨樋などが越境している
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配管や排水経路の確認が必要になる
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私道や通路部分との境界確認が必要になる
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売却前に確定測量を求められる
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分筆や建築計画に測量が必要になる
境界・測量の問題は、隣地関係、売却条件、建築計画、買主の安心感に影響しやすい不動産の確認事項です。
2. 最初に確認したいこと
相続した古いアパート・貸家を整理する際は、まず賃貸状況と建物状態を確認します。
表面的な家賃収入だけではなく、実際の手残り、管理負担、将来の修繕費を整理することが大切です。
境界標や杭の有無
まず確認したいのは、現地に境界標や杭があるかどうかです。
金属標、コンクリート杭、石杭、鋲などが設置されている場合があります。
ただし、境界標があるからといって、必ずすべてが整理済みとは限りません。
境界標の位置、過去の測量図、隣地との確認状況を合わせて確認します。
測量図の有無
確定測量図、地積測量図、現況測量図などの資料があるかを確認します。
確定測量図がある場合でも、作成時期が古い場合や、隣地所有者の立会い状況によって確認が必要になることがあります。
資料が見つからない場合でも、登記情報や公図、過去の売買資料などから整理できることがあります。
隣地との関係
境界確認では、隣地所有者との関係も重要になります。
隣地所有者が誰か、連絡が取れるか、過去に境界確認を行っているかを確認します。
相続で取得した不動産の場合、親世代は隣地と関係があっても、相続人は経緯を知らないことがあります。
越境の有無
建物、庇、雨樋、ブロック塀、フェンス、配管、樹木などが越境していないかを確認します。
越境がある場合、すぐに大きな問題になるとは限りませんが、売却時には買主へ説明が必要になることがあります。
越境確認書や将来是正の取り決めが必要になる場合もあります。
3. 境界・測量が未整理の不動産を整理する主な選択肢
境界・測量が未整理の不動産は、売却前に確定測量を行う方法もあれば、現況を説明したうえで売却する方法もあります。
土地の状態、買主層、売却スケジュール、費用負担によって進め方は変わります。
確定測量を行ってから売却する
隣地所有者の立会いを行い、境界を確認したうえで測量図を作成してから売却する方法です。
境界や面積が整理されるため、買主が検討しやすくなることがあります。
ただし、隣地所有者が複数いる場合や、相続登記が未了の場合、時間がかかることがあります。
現況測量を行う
まず現況の土地面積や建物位置、越境状況を把握するために測量する方法です。
確定測量とは異なり、隣地所有者の立会いを伴わないことがありますが、現状把握には役立ちます。
売却前に問題点を把握したい場合に検討されることがあります。
現況のまま売却する
境界や測量が完全に整理されていない状態でも、現況を説明したうえで売却を検討する方法です。
すべての不動産で確定測量を完了してからでないと売却できないわけではありません。
ただし、買主層、価格、契約条件に影響する可能性があります。
越境や隣地関係を整理する
越境がある場合や、隣地との認識に違いがある場合は、売却前に整理することがあります。
越境確認書、将来是正の合意、境界確認書などを作成することで、買主に説明しやすくなる場合があります。
状況によっては、土地家屋調査士や司法書士、弁護士などと連携して進めることがあります。
4. 境界・測量で確認したい4つのポイント
境界・測量が未整理の不動産を整理する際は、特に次の4つを確認すると進め方が見えやすくなります。
境界が分かるか
現地に境界標や杭があるかを確認します。
境界標が見つからない場合や、隣地との境界が分かりにくい場合は、測量や隣地確認が必要になることがあります。
売却前に境界の状況を把握しておくことが大切です。
測量図があるか
確定測量図、地積測量図、現況測量図などが残っているかを確認します。
測量図がある場合でも、作成時期や内容を確認する必要があります。
古い図面の場合、現在の現況と合っているか確認することが大切です。
越境があるか
建物、ブロック塀、フェンス、庇、雨樋、配管、樹木などが隣地や道路へ越境していないかを確認します。
越境がある場合、売却時に買主から確認されることがあります。
必要に応じて、越境確認書や将来是正の取り決めを検討します。
測量してから売るか
売却前に確定測量を行うか、現況のまま売却するかを検討します。
確定測量には費用と時間がかかりますが、買主が検討しやすくなる場合があります。
一方で、スケジュールや物件の条件によっては、現況のまま売却する方法も検討されます。
5. 売却価格だけで判断しにくい理由
境界・測量が未整理の不動産は、土地の広さや駅距離だけでは価格を判断しにくいことがあります。
面積、境界、越境、測量費用、隣地関係が売却条件に影響するためです。
実測面積で価格が変わることがある
登記簿上の面積と、実際に測量した面積が異なることがあります。
土地の価格は面積に影響されるため、実測面積が分からないと買主が慎重になることがあります。
特に土地価格が高い東京では、面積差が価格に影響することがあります。
買主が境界確認を重視する
買主は、購入後に隣地との境界で問題が起きないかを確認します。
境界が不明確な場合、将来の建築、売却、外構工事で不安が残ります。
境界や測量資料が整理されていると、買主が検討しやすくなる場合があります。
越境が契約条件に影響する
越境がある場合、すぐに解決できるものもあれば、将来是正として整理するものもあります。
売却時には、越境の内容や取り決めを買主に説明する必要があります。
越境の有無は、価格や契約条件に影響する場合があります。
測量に時間がかかることがある
確定測量では、隣地所有者の立会いや確認が必要になることがあります。
隣地所有者が遠方にいる場合や、相続登記が未了の場合、時間がかかることがあります。
売却直前に測量を始めると、スケジュールに影響する場合があります。
6. 事例から考える
相続した古家付き土地で境界が分からなかったケース
東京の住宅地にある古家付き土地を相続したケースです。
相続人は、当初は土地として売却できると考えていました。
しかし、調査を進めると、確定測量図がなく、現地の境界標も一部確認できない状態でした。
さらに、隣地との間にあるブロック塀が境界線上にあるのか、どちらかの敷地に越境しているのか確認が必要でした。
このような場合、すぐに売却価格だけを確認するのではなく、次の点を整理することが大切です。
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確定測量図があるか
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現地に境界標があるか
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登記面積と現況に差があるか
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隣地所有者が誰か
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隣地立会いが必要か
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ブロック塀やフェンスに越境がないか
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建物や庇、雨樋が越境していないか
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測量してから売却するか
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現況のまま売却するか
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買主に説明すべき事項は何か
境界・測量が未整理の不動産は、現地と資料を確認することで、現実的な進め方が見えてくることがあります。
7. よくある誤解と注意点
境界や測量は、普段の生活では意識しにくい部分です。
しかし、売却や建替えの場面では、買主や金融機関、建築会社が確認する重要な項目になります。
誤解1：昔から使っているから境界は問題ない
長年その土地を使っていても、売却時には境界の根拠を確認されることがあります。
親世代が隣地と問題なく使っていたとしても、相続人や買主にとっては資料で確認する必要があります。
早めに境界標や測量図を確認することが大切です。
誤解2：登記面積どおりに売れる
登記簿上の面積と実測面積が異なることがあります。
売買条件によっては、実測面積が価格や契約内容に影響する場合があります。
登記面積だけで判断せず、必要に応じて測量を検討することが大切です。
誤解3：測量は売る直前でよい
測量には時間がかかることがあります。
隣地所有者の立会い、所有者確認、相続登記未了の確認などが必要になる場合があります。
売却を考え始めた段階で、測量の必要性を確認しておくことが大切です。
誤解4：越境があると売却できない
越境があるからといって、必ず売却できないわけではありません。
ただし、越境の内容、是正の可能性、将来の取り決めを整理する必要があります。
買主に説明できる状態にしておくことが重要です。
8. さくら都市デザインの視点
さくら都市デザインでは、境界・測量が未整理の不動産を、単なる図面や面積の問題としてではなく、売却条件・買主の検討・隣地関係に影響する重要な確認事項として整理します。
東京の不動産では、相続した古家付き土地、空き家、私道に接する土地、再建築可否に確認が必要な土地などで、境界や測量の問題が出てくることがあります。
そのため、最初から売却価格だけを見るのではなく、まずは境界標、測量図、隣地関係、越境、道路条件を確認することが重要です。
確定測量を行ってから売却するのか、現況を説明したうえで売却するのか、越境や隣地関係を整理してから進めるのか。
状況によって適した進め方は変わります。
「境界が分からない」「確定測量図がない」「売却前に測量が必要か分からない」という段階でも、ご相談いただけます。
