接道不良とは

接道不良を一言でいうと

接道不良とは、建物を建てるために必要な道路への接し方が十分でない状態のことです。

土地や建物を売却・建替えする際には、敷地が建築基準法上の道路にどのように接しているかを確認する必要があります。道路に接しているように見えても、接道条件を満たしていない場合には、再建築や売却条件に影響することがあります。

建物を建てるためには、原則として敷地が建築基準法上の道路に一定以上接している必要があります。この考え方を接道義務といいます。

接道不良とは、この接道義務を満たしていない、または満たしているか確認が必要な状態を指します。たとえば、道路に接している幅が足りない、接している道が建築基準法上の道路ではない、通路には接しているものの建築上の道路として扱えない、といったケースがあります。

接道不良の土地では、現状の建物を使用できても、将来建替えが難しくなる場合があります。そのため、再建築不可物件として扱われることもあります。

ただし、接道不良かどうかは、現地の見た目だけでは判断できません。道路種別、道路幅員、接道長さ、敷地と道路の関係、私道の所有関係などを確認することが大切です。

接道不良が問題になりやすいのは、古家付き土地や空き家を売却する場面です。

売主側は「道路に面している」と思っていても、調査をすると、建築基準法上の道路に接していない、接道幅が足りない、私道や通路の扱いが曖昧といったことがあります。

買主が建替えを前提に購入する場合、接道状況は非常に重要です。接道不良があると、建替えが難しくなる、建物の規模に制限が出る、住宅ローンや事業用融資の審査に影響する場合があります。

また、私道に接している土地では、接道状況に加えて、私道持分、通行承諾、掘削承諾、道路の維持管理なども確認が必要になります。単に道に出入りできるかだけでなく、建築やライフライン工事に使える道路かどうかを整理することが大切です。

東京では、古くからの住宅地や密集市街地に、細い道路や通路に接している不動産が多く見られます。

特に、相続した空き家や古家付き土地では、昔から建物が建っているため、所有者が接道に問題があると気づいていないことがあります。売却や建替えを検討する段階で、初めて接道不良や再建築不可の可能性が分かることもあります。

また、東京では土地価格が高いため、接道不良の有無が売却価格や買主の条件に影響しやすい傾向があります。建替えができる土地と、建替えに制限がある土地では、購入を検討する買主層も変わる場合があります。

接道不良は、道路幅員、2項道路、セットバック、私道負担、境界、建築基準法上の道路かどうかとあわせて確認することが大切です。

接道不良を確認するときは、まず敷地がどの道路に接しているかを確認します。現地での見た目だけでなく、指定道路図、道路台帳、建築計画概要書、公図、地積測量図、登記事項証明書などを確認します。

次に、その道路が建築基準法上の道路に該当するかを確認します。42条1項道路、位置指定道路、2項道路など、道路の種類によって再建築の考え方が変わる場合があります。

あわせて、敷地が道路にどの程度接しているか、道路幅員が何メートルあるか、セットバックが必要か、私道持分があるか、通行承諾や掘削承諾が必要になるかも確認します。

売却を前提にする場合には、接道不良が価格や買主の条件にどのように影響するかを整理しておくことが大切です。建築や法的な判断が必要になる場合には、建築士、行政、不動産会社、土地家屋調査士などに確認することがあります。

接道不良は、言葉の意味を知るだけでなく、実際の道路種別、接道幅、道路幅員、私道や通路の利用関係を確認することが大切です。

特に東京の不動産では、私道、2項道路、セットバック、境界、再建築不可、相続した空き家などが重なり、売却条件や建替えの進め方に影響する場合があります。

さくら都市デザインでは、東京の私道、再建築不可、相続不動産、共有持分、底地、借地権、空き家など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。

まずは現在の道路状況や不動産の状態を確認するところからご相談ください。