囲繞地通行権とは

囲繞地通行権を一言でいうと

囲繞地通行権とは、道路に接していない土地の所有者が、道路へ出るために周囲の土地を一定の範囲で通行できる場合がある権利のことです。

道路に直接接していない土地を「袋地」といいます。袋地では、道路へ出るために他人の土地を通る必要があるため、囲繞地通行権が問題になることがあります。

囲繞地通行権は、袋地の所有者が道路へ出入りするために、周囲の土地を通行できる場合があるという考え方です。

たとえば、ある土地が周囲の土地に囲まれていて、公道や建築基準法上の道路に直接出られない場合、その土地をまったく利用できない状態になってしまいます。そのため、一定の条件のもとで、周囲の土地を通行できる余地が認められることがあります。

ただし、囲繞地通行権があるとしても、どこを、どの幅で、どのように通れるかは一律ではありません。周囲の土地への負担ができるだけ少ない方法や、過去の利用状況、土地の形状などを確認する必要があります。

また、通行できることと、建物を建て替えられることは別の問題です。囲繞地通行権があっても、建築基準法上の接道義務を満たさない場合には、再建築が難しくなることがあります。

囲繞地通行権が問題になりやすいのは、袋地や通路奥の土地を売却する場面です。

昔から近隣の土地を通って出入りしていたとしても、その通行関係が書面で整理されていないことがあります。売却しようとしたときに、買主側から「本当に通行できるのか」「車は通れるのか」「ライフライン工事はできるのか」と確認されることがあります。

また、通行できる幅が狭い、車両通行が難しい、周囲の土地所有者との関係が良くない、通行料の話が出ているといった場合には、売却条件に影響することがあります。

囲繞地通行権は、袋地の利用に関係する重要な考え方ですが、通行地役権や通行承諾とは異なります。通行地役権は登記されている場合もあり、通行承諾は当事者間の合意として書面化されることがあります。どのような権利や合意に基づいて通行しているのかを確認することが大切です。

東京では、古くからの住宅地や密集市街地で、細い通路の奥に建物がある土地や、道路への出入り関係が複雑な土地があります。

相続した空き家や古家付き土地では、家族が昔から当然のように通っていたため、通行権の内容や通路部分の所有者を把握していないことがあります。売却や建替えを検討する段階で、初めて通行関係の確認が必要になることがあります。

また、東京では土地価格が高いため、袋地や通路奥の土地でも一定の価値が見込まれる場合があります。一方で、通行幅、接道状況、建築基準法上の道路に接しているかどうか、ライフライン工事の可否によって、買主の条件や価格に影響する場合があります。

囲繞地通行権が関係する土地では、「通れるから大丈夫」と判断せず、通行の根拠、通路の幅、建築や再建築の可否をあわせて確認することが大切です。

囲繞地通行権を確認するときは、まず対象地が道路にどのように出入りしているかを確認します。現地の通路状況、道路への接続、通路の幅、利用状況を確認することが出発点です。

次に、登記事項証明書、公図、地積測量図などを確認し、通路部分の所有者が誰なのか、対象地がどの土地に囲まれているのかを整理します。

あわせて、通行地役権の登記、通行承諾書、過去の合意書、通行料の有無、近隣とのやり取りを確認します。長年通っている場合でも、売却や建替えの際には、買主や金融機関が書面や権利関係を確認することがあります。

さらに、その土地が建築基準法上の道路に接しているか、接道義務を満たしているか、再建築が可能かも確認が必要です。通行の問題と建築の問題は分けて整理することが大切です。

囲繞地通行権は、言葉の意味を知るだけでなく、実際の通行状況、通路部分の所有者、通行の根拠、建築基準法上の接道状況を確認することが大切です。

特に東京の不動産では、袋地、私道、通路、境界、再建築不可、相続した空き家などが重なり、売却条件や建替えの進め方に影響する場合があります。

さくら都市デザインでは、東京の私道、再建築不可、相続不動産、共有持分、底地、借地権、空き家など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。

まずは現在の道路状況や通行関係、不動産の状態を確認するところからご相談ください。