通行地役権とは

通行地役権を一言でいうと

通行地役権とは、他人の土地を通行するために設定される権利のことです。

道路に出るために隣地や私道を通る必要がある土地では、通行地役権が関係することがあります。通行できる場所、幅、目的、車両通行の可否などによって、不動産の利用や売却条件に影響する場合があります。

通行地役権は、ある土地の利用のために、他人の土地を通行できるようにする権利です。

たとえば、奥まった土地から道路へ出るために、手前の土地の一部を通路として使う場合があります。このとき、通路を使う側の土地と、通路として使われる側の土地との間で、通行地役権が設定されることがあります。

通行地役権は、登記されている場合もあります。登記されていれば、土地の権利関係を確認するうえで重要な資料になります。ただし、登記があるかどうかだけでなく、実際にどの範囲を、どのように通行できるのかを確認することが大切です。

また、通行地役権があることと、建物を建て替えられることは同じではありません。建築基準法上の道路に接していない場合には、通行地役権があっても、再建築が難しくなることがあります。

通行地役権が問題になりやすいのは、通路の奥にある土地や、他人の土地を通って出入りしている不動産を売却する場面です。

売主側は昔から通っているため問題ないと思っていても、買主側から見ると、通行の根拠が書面や登記で確認できるかが重要になります。通行地役権が登記されているか、通路の幅はどの程度か、車両通行ができるか、ライフライン工事の際に掘削できるかなどを確認することがあります。

また、通行地役権があっても、通行できる範囲が現地の利用状況と一致していない場合があります。昔の合意内容が曖昧なまま使われている場合や、通路部分に塀、門、植栽、駐車車両などがある場合には、利用条件の整理が必要になることがあります。

通行地役権は、通行承諾や囲繞地通行権と混同されやすい用語です。どのような根拠で通行しているのかを分けて確認することが大切です。

東京では、古くからの住宅地や密集した市街地で、細い通路や私道を使って出入りしている土地が少なくありません。

相続した空き家や古家付き土地では、家族が長年当然のように通っていたため、通行地役権の有無や通路部分の所有者を把握していないことがあります。売却や建替えを検討する段階で、初めて通行権や接道の問題に気づくこともあります。

また、東京では土地価格が高いため、通行地役権の内容が売却価格や買主の判断に影響する場合があります。人の通行だけなのか、車両通行もできるのか、上下水道やガス管の工事ができるのかによって、利用しやすさが変わります。

通行地役権がある土地でも、建築基準法上の接道義務を満たしているかどうかは別途確認が必要です。通行できることと、建替えできることを分けて整理することが大切です。

通行地役権を確認するときは、まず登記事項証明書を確認します。対象地や通路部分の土地に、通行地役権の登記があるかを見ることが大切です。

次に、公図、地積測量図、現地の通路状況を確認します。どの土地を通って道路へ出ているのか、通路の幅はどの程度か、実際の通行状況と登記や図面の内容が合っているかを整理します。

あわせて、通行承諾書、過去の合意書、通行料の有無、近隣とのやり取り、車両通行の可否、掘削承諾の有無も確認します。通行はできても、ライフライン工事のための掘削ができるかは別に確認が必要になる場合があります。

売却や建替えを前提にする場合には、建築基準法上の道路に接しているか、接道義務を満たしているか、再建築が可能かも確認します。必要に応じて、土地家屋調査士、司法書士、弁護士、建築士、不動産会社などに確認しながら整理することがあります。

通行地役権は、言葉の意味を知るだけでなく、登記の有無、通行できる範囲、通路部分の所有者、車両通行や掘削の可否を確認することが大切です。

特に東京の不動産では、私道、通路、袋地、境界、再建築不可、相続した空き家などが重なり、売却条件や建替えの進め方に影響する場合があります。

さくら都市デザインでは、東京の私道、再建築不可、相続不動産、共有持分、底地、借地権、空き家など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。

まずは現在の道路状況や通行関係、不動産の状態を確認するところからご相談ください。