建蔽率（建ぺい率）とは

更新日：7月7日

建蔽率（建ぺい率）とは、土地の面積に対して、建物をどのくらいの面積で建てられるかを示す割合のことです。

不動産を売却したり、建替えや土地活用を検討したりする際には、対象地の建蔽率（建ぺい率）を確認することが大切です。

建蔽率（建ぺい率）の基本的な意味

建蔽率（建ぺい率）は、敷地面積に対する建築面積の割合を示す数値です。

たとえば、敷地面積が100㎡で建蔽率（建ぺい率）が60％の場合、原則として建築面積は60㎡までという考え方になります。

建築面積とは、一般的には建物を上から見たときに、敷地を覆っている部分の面積を指します。

建蔽率（建ぺい率）は、用途地域などによって定められており、地域ごとに上限が異なります。

また、角地や防火地域内の耐火建築物など、一定の条件により建蔽率（建ぺい率）が緩和される場合があります。

建蔽率（建ぺい率）は、建物の大きさや配置、駐車場・庭・通路の取り方に関係するため、土地の使いやすさや売却条件にも影響することがあります。

建蔽率（建ぺい率）は、土地売却、建替え、古家付き土地の整理、空き家の売却、アパートや貸家の建替え検討などで問題になりやすい項目です。

たとえば、相続した古い建物が建っている土地では、現在と同じ大きさの建物を建て直せるかどうかを確認する必要があります。

古い建物の場合、建築当時の基準と現在の建築基準が異なっていることがあり、現在の建蔽率（建ぺい率）では同じ規模の建物が建てにくくなる場合があります。

また、再建築不可物件や接道条件に問題がある土地では、建ぺい率だけでなく、道路幅員、接道義務、セットバック、容積率などもあわせて確認する必要があります。

売却時には、買主が新築や建替えを前提に検討することも多いため、建蔽率（建ぺい率）を含めた建築条件を整理しておくことが大切です。

東京では、敷地面積が限られている土地や、古くからの住宅地にある土地も多くあります。

そのため、建蔽率（建ぺい率）の違いが、建物の配置や使いやすさに大きく影響することがあります。

たとえば、狭小地、旗竿地、私道に面した土地、セットバックが必要な土地では、建蔽率（建ぺい率）上は建てられる面積があっても、実際の建築計画では制約が出る場合があります。

また、東京の相続不動産では、古い建物、空き家、未登記建物、再建築不可、共有名義、境界未確定、私道などが重なることがあります。

建蔽率（建ぺい率）だけを見るのではなく、用途地域、容積率、道路、境界、敷地形状、建物の状態も含めて確認することが大切です。

建蔽率（建ぺい率）を確認する際には、まず対象地の用途地域や都市計画情報を確認します。

あわせて、敷地面積、前面道路の種類と幅員、角地かどうか、防火地域・準防火地域に該当するか、セットバックの有無なども確認したいポイントです。

建物がある場合には、現在の建物の建築面積、建築確認済証、検査済証、建築計画概要書、設計図書などが残っているかを確認します。

古い建物では、現在の建蔽率（建ぺい率）に適合しているか、建替え時に同じ規模を確保できるかを確認することがあります。

必要に応じて、不動産会社、建築士、行政窓口、土地家屋調査士などに確認しながら進めると安心です。

建蔽率（建ぺい率）は、言葉の意味を知るだけでなく、実際の土地にどのくらいの建物を建てられるのか、現在の建物と建替え後の条件に違いが出るのかを確認することが大切です。

特に東京の相続不動産では、建蔽率（建ぺい率）、容積率、用途地域、接道、私道、境界、再建築不可、空き家、古家付き土地などが重なり、売却条件や整理の進め方に影響する場合があります。

さくら都市デザインでは、東京の相続不動産、空き家、古家付き土地、再建築不可、私道、境界、建替えや活用に確認が必要な土地など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。

まずは現在の状況を確認するところからご相談ください。