重要事項説明書とは
- 6月28日
- 読了時間: 5分
重要事項説明書を一言でいうと
重要事項説明書とは、不動産の売買契約を結ぶ前に、物件の内容や取引条件の重要なポイントを説明するための書面です。
不動産会社が仲介する売買では、宅地建物取引士が重要事項説明書を使って、買主に対して物件や契約に関する重要な内容を説明します。
売買契約書が「合意した契約条件」をまとめる書類であるのに対し、重要事項説明書は「契約前に確認すべき重要な情報」を整理する書類です。
重要事項説明書の基本的な意味
重要事項説明書には、売買する不動産の内容、権利関係、法令上の制限、道路、インフラ、契約解除、損害賠償、手付金、その他取引条件などが記載されます。
土地であれば、所在、地番、地目、地積、接道状況、都市計画、用途地域、建ぺい率、容積率などを確認します。
建物であれば、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、建築確認、検査済証、増改築の有無、設備の状況などが関係することがあります。
また、登記された権利、抵当権、差押え、共有名義、借地権、地役権、私道負担なども確認事項になります。
重要事項説明書は、買主が契約前に不動産の内容を理解し、取引条件を確認するための大切な資料です。
売主にとっても、後日の行き違いを防ぐために、物件の状況や告知事項を整理しておくことが大切です。
実務で問題になりやすい場面
重要事項説明書で問題になりやすいのは、物件の状態や権利関係が十分に整理されていない場合です。
たとえば、相続した不動産では、登記名義が亡くなった方のままになっていたり、共有者の一部と連絡が取れていなかったりすることがあります。
共有名義の不動産では、共有者全員が売却に同意しているか、持分割合がどうなっているかを確認する必要があります。
私道に接する不動産では、通行承諾、掘削承諾、私道持分、道路の種別、幅員、接道義務などが重要な確認事項になります。
再建築不可物件や接道不良の土地では、将来の建替えや建築計画に影響する場合があるため、道路や建築基準法上の扱いを整理することが大切です。
古家付き土地や空き家では、建物の老朽化、未登記建物、増築部分、残置物、越境、契約不適合責任などが問題になることがあります。
また、境界が未確定の場合には、確定測量を行うのか、現況のまま売却するのか、測量渡しにするのかを契約条件とあわせて整理する必要があります。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の不動産では、重要事項説明書に記載する確認事項が多くなりやすいです。
特に、相続した実家、空き家、古家付き土地、共有名義の土地、私道に接する土地、再建築不可物件、底地、借地権付き建物などでは、一般的な土地建物売買よりも確認する内容が増える場合があります。
東京の古い住宅地では、前面道路が私道、2項道路、位置指定道路、建築基準法上の道路に該当しない通路など、道路関係が複雑なことがあります。
また、道路幅員、セットバック、道路後退、通行・掘削の承諾、上下水道やガス管の引込みなども確認が必要になることがあります。
境界や越境についても、隣地との塀、ブロック、庇、配管、擁壁などが関係する場合があります。
重要事項説明書を作成するためには、登記事項証明書、公図、地積測量図、道路台帳、指定道路図、建築確認関係書類、固定資産税関係書類、現地調査などを確認することが大切です。
売却前にこれらの資料や現地状況を整理しておくことで、売買条件や買主への説明内容を整えやすくなります。
重要事項説明書を確認するときに見たいこと
重要事項説明書を確認するときは、まず対象不動産の表示を確認します。
土地の地番、地目、地積、建物の家屋番号、種類、構造、床面積などが、登記事項証明書と合っているかを見ることが大切です。
次に、権利関係を確認します。
所有者、共有者、持分割合、抵当権、借地権、地役権、差押えなどが記載されている場合があります。
道路については、前面道路の種別、幅員、接道長さ、セットバックの有無、私道負担、通行や掘削に関する承諾の有無を確認します。
法令上の制限として、用途地域、建ぺい率、容積率、高度地区、防火地域、準防火地域、その他条例なども確認します。
建物がある場合には、建築確認済証、検査済証、増改築の有無、未登記部分、設備、雨漏りや老朽化などを確認します。
相続不動産や空き家では、残置物、境界、越境、近隣との取り決め、固定資産税の精算、契約不適合責任なども確認しておきたい項目です。
不明点がある場合には、契約前に宅地建物取引士や不動産会社へ確認し、必要に応じて司法書士、土地家屋調査士、建築士などの専門家にも確認することが大切です。
関連する用語
関連するページ
重要事項説明書に関係する不動産でお困りの方へ
重要事項説明書は、不動産売買の前に確認すべき重要な内容を整理する書類ですが、書面を作成するためには、実際の不動産の状態や関係者の状況を確認することが大切です。
特に東京の相続不動産では、重要事項説明書、売買契約書、相続登記、共有名義、私道、境界、越境、古家付き土地、再建築不可、契約不適合責任などが重なり、売却条件や整理の進め方に影響する場合があります。
契約前に、対象不動産の範囲、権利関係、道路、境界、建物状態、引渡し条件、費用負担を整理しておくことが大切です。
さくら都市デザインでは、東京の相続不動産、底地、借地権、共有持分、私道、空き家、古家付き土地など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。
まずは現在の不動産の状況や、売却前に確認すべき内容を整理するところからご相談ください。
コメント