売買契約書とは
- 6月28日
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売買契約書を一言でいうと
売買契約書とは、不動産の売主と買主が合意した売買条件を記載する契約書のことです。
土地や建物を売却するときには、売買代金、手付金、引渡し時期、所有権移転、固定資産税等の精算、契約不適合責任、特約などを確認し、契約書にまとめます。
不動産売買では、契約後に「言った・言わない」の行き違いを防ぐためにも、契約内容を事前に整理しておくことが大切です。
売買契約書の基本的な意味
売買契約書は、不動産を売る人と買う人の間で、どのような条件で売買するかを確認するための書類です。
不動産の売買では、売買代金だけでなく、引渡しの時期、手付金の扱い、残代金の支払時期、所有権移転登記の時期、固定資産税・都市計画税の精算、境界や測量の扱いなど、確認すべき事項が多くあります。
また、建物や土地に不具合が見つかった場合の責任、残置物の撤去、解体の有無、現況で引き渡すのか、更地で引き渡すのかなども、契約内容に影響します。
不動産会社が仲介に入る売買では、売買契約の内容を記載した書面が作成されます。
宅地建物取引業法では、契約成立後に契約内容を記載した書面を交付することが定められており、実務上は売買契約書がその役割を兼ねることがあります。
実務で問題になりやすい場面
売買契約書で問題になりやすいのは、契約前に確認すべき内容が十分に整理されていない場合です。
たとえば、古家付き土地を売却する場合、建物を残したまま引き渡すのか、売主が解体して更地で引き渡すのかによって、契約条件が変わります。
現況売却の場合でも、どのような状態で引き渡すのか、残置物をどうするのか、建物の不具合についてどのように扱うのかを確認する必要があります。
境界が未確定の土地では、確定測量を行うのか、測量渡しにするのか、現況のまま売却するのかが問題になることがあります。
私道に接する不動産では、通行承諾、掘削承諾、私道持分の有無などが、売買条件に影響する場合があります。
相続不動産では、相続登記が完了しているか、共有者全員が売却に合意しているか、未分割の状態ではないかを確認する必要があります。
また、抵当権が残っている場合には、決済時に抵当権抹消ができるかを確認します。
これらの確認が不十分なまま契約すると、引渡し前後に調整が必要になることがあります。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の不動産では、売買契約書に記載する条件が複雑になることがあります。
特に、相続した実家、空き家、古家付き土地、共有名義の土地、私道に接する土地、再建築不可物件、底地、借地権付き建物などでは、通常の土地建物売買よりも確認事項が増えやすいです。
たとえば、東京の古い住宅地では、隣地との境界、越境、ブロック塀、私道、建物の老朽化、未登記建物、増築部分などが関係することがあります。
また、土地が複数の筆に分かれていたり、私道持分が別に存在していたりすることもあります。
売買契約書を作成する前には、登記事項証明書、公図、地積測量図、課税明細書、建築確認関係書類、道路関係資料などを確認し、対象不動産の範囲を整理することが大切です。
売買代金が高額になりやすい東京では、契約内容の小さな認識違いが、後の手続きや費用負担に影響する場合があります。
価格だけでなく、引渡し条件、測量、解体、残置物、契約不適合責任、登記、税金などを確認しながら進めることが大切です。
売買契約書を確認するときに見たいこと
売買契約書を確認するときは、まず売主・買主、対象不動産、売買代金を確認します。
対象不動産については、土地の地番、建物の家屋番号、私道持分、付属建物などが正しく記載されているかを見ることが大切です。
次に、手付金、残代金、支払時期、引渡し時期、所有権移転登記の時期を確認します。
固定資産税・都市計画税の精算方法や、起算日も確認しておきたい項目です。
土地の場合には、境界、測量、面積の扱いを確認します。
公簿売買なのか、実測売買なのか、確定測量を行うのか、測量の結果によって代金精算をするのかを確認します。
建物がある場合には、現況で引き渡すのか、解体して更地渡しにするのか、残置物を撤去するのかを確認します。
契約不適合責任についても重要です。
売主がどの範囲で責任を負うのか、責任を負う期間はどうなるのか、特約でどのように定めるのかを確認します。
相続不動産や共有名義の不動産では、売主全員の意思確認、相続登記、住所変更登記、氏名変更登記、抵当権抹消なども確認しておくことが大切です。
関連する用語
重要事項説明書
仲介手数料
印紙税
譲渡費用
契約不適合責任
現況売却
更地渡し
測量渡し
確定測量
境界確定
解体費
残置物
残置物撤去
所有権移転登記
抵当権抹消
相続登記
共有名義
共有持分
私道持分
再建築不可
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売買契約書に関係する不動産でお困りの方へ
売買契約書は、不動産売買の条件を整理する重要な書類ですが、契約書だけを見ればすべてが分かるわけではありません。
特に東京の相続不動産では、売買契約書、重要事項説明書、相続登記、共有名義、私道、境界、越境、古家付き土地、再建築不可、契約不適合責任などが重なり、売却条件や整理の進め方に影響する場合があります。
売買契約を進める前に、対象不動産の範囲、権利関係、道路、境界、建物状態、引渡し条件、費用負担を整理しておくことが大切です。
さくら都市デザインでは、東京の相続不動産、底地、借地権、共有持分、私道、空き家、古家付き土地など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。
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