仲介手数料とは
- 6月28日
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仲介手数料を一言でいうと
仲介手数料とは、不動産会社の仲介によって売買契約が成立した場合に、不動産会社へ支払う報酬のことです。
土地や建物を売却するとき、買主を探し、条件交渉を行い、売買契約や引渡しまでを進める不動産会社に対して支払う費用です。
不動産売却にかかる代表的な費用の一つであり、譲渡所得税を計算するときの譲渡費用に関係する場合があります。
仲介手数料の基本的な意味
仲介手数料は、不動産会社が売主と買主の間に入り、不動産売買の成立をサポートした場合に発生する報酬です。
売買契約が成立した場合に支払うのが一般的で、契約が成立していない段階では、通常、仲介手数料は発生しません。
仲介手数料には、法律に基づく上限があります。
一般的な不動産売買では、売買価格に応じて上限額が決められています。
売買価格が400万円を超える場合には、実務上、次の速算式で上限額を確認することが多くあります。
売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税
ただし、これはあくまで上限額を確認するための目安です。
実際に支払う金額は、媒介契約や不動産会社との合意内容によって確認する必要があります。
また、令和6年7月1日以降、800万円以下の空き家等の取引については、仲介手数料の特例が設けられています。
低額な空き家や土地の売却では、通常の計算とは異なる確認が必要になる場合があります。
実務で問題になりやすい場面
仲介手数料で問題になりやすいのは、売却にかかる費用として事前に把握できていない場合です。
不動産を売却すると、売買代金がそのまま手元に残るわけではありません。
仲介手数料、測量費、解体費、残置物撤去費、登記費用、抵当権抹消費用、譲渡所得税などを差し引いて、実際の手残りを確認する必要があります。
特に相続不動産では、売却代金を相続人で分ける前に、売却にかかった費用をどのように扱うかを整理することがあります。
共有名義の不動産では、仲介手数料を共有者間でどのように負担するかが問題になる場合があります。
また、空き家や古家付き土地では、仲介手数料に加えて、解体費、残置物撤去費、測量費などが必要になることがあります。
底地、借地権、共有持分、再建築不可、私道に関係する不動産では、通常の売買よりも調整事項が多くなる場合があります。
そのため、仲介手数料だけでなく、売却全体にかかる費用を整理しておくことが大切です。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の不動産では、売買価格が高くなることも多く、仲介手数料の金額も大きくなりやすいです。
たとえば、土地、空き家、古家付き土地、中古アパートなどを売却する場合には、売買価格に応じた仲介手数料を確認しておく必要があります。
一方で、東京の不動産では、単純に高く売るだけでなく、測量、境界、私道、建物の老朽化、相続登記、共有者の意向、解体の有無などを整理することが大切になる場合があります。
相続した実家や古家付き土地では、売却前に確定測量や境界確認が必要になることがあります。
私道に接している不動産では、通行承諾や掘削承諾、私道持分の有無が売却条件に影響する場合があります。
再建築不可や接道不良の不動産では、一般的な土地建物売買とは異なる説明や買主選定が必要になることがあります。
そのため、仲介手数料を見るときは、金額だけでなく、不動産会社がどのような整理や調整を行うのかも確認することが大切です。
仲介手数料を確認するときに見たいこと
仲介手数料を確認するときは、まず売買価格の想定を確認します。
売買価格が決まると、仲介手数料の上限額の目安を計算しやすくなります。
次に、媒介契約の内容を確認します。
媒介契約書には、仲介手数料の金額や支払時期などが記載されます。
専属専任媒介、専任媒介、一般媒介など、媒介契約の種類もあわせて確認しておくとよいでしょう。
また、支払時期も確認が必要です。
売買契約時に半金、決済・引渡し時に残金を支払うケースもありますが、実際の支払方法は契約内容によって異なります。
相続不動産や共有名義の不動産では、仲介手数料を誰が負担するのか、売却代金から差し引いて精算するのかなども確認しておくことが大切です。
税務上は、仲介手数料が譲渡費用に関係する場合があります。
譲渡所得税の計算に関わるため、領収書や契約書は保管しておくと安心です。
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仲介手数料に関係する不動産でお困りの方へ
仲介手数料は、不動産を売却するときにかかる代表的な費用ですが、売却全体の費用は仲介手数料だけではありません。
特に東京の相続不動産では、仲介手数料、測量費、解体費、残置物撤去費、相続登記、抵当権抹消、譲渡所得税、共有者間の精算などが重なり、売却後の手残りや進め方に影響する場合があります。
また、底地、借地権、共有持分、私道、再建築不可、古家付き土地などでは、価格だけでなく、権利関係や関係者の意向も確認する必要があります。
仲介手数料の金額だけで判断するのではなく、どのような売却方法が合っているのか、どの費用が必要になるのかを整理することが大切です。
さくら都市デザインでは、東京の相続不動産、底地、借地権、共有持分、私道、空き家、古家付き土地など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。
まずは売却予定の不動産の状況や、売却にかかる費用を確認するところからご相談ください。
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