譲渡所得税とは
- 6月28日
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更新日：7月15日
譲渡所得税を一言でいうと
譲渡所得税とは、土地や建物などの不動産を売却して利益が出た場合に、その利益に対してかかる税金のことです。
不動産を売った金額そのものに税金がかかるのではなく、売却代金から取得費や譲渡費用などを差し引いた「譲渡所得」に対して課税されます。
相続した実家、空き家、古家付き土地、共有持分、底地、借地権などを売却する際にも、譲渡所得税の確認が必要になることがあります。
譲渡所得税の基本的な意味
譲渡所得税は、不動産を売却して利益が出た場合に関係する税金です。
基本的には、次のような考え方で譲渡所得を計算します。
売却価格から、取得費と譲渡費用を差し引きます。
取得費とは、その不動産を購入したときの代金や購入時の諸費用などを指します。
建物がある場合には、取得費の計算で減価償却を考慮することがあります。
譲渡費用とは、不動産を売却するためにかかった費用のことです。
たとえば、仲介手数料、測量費、売却のための解体費などが関係する場合があります。
ただし、どの費用が取得費や譲渡費用に該当するかは、個別の事情によって確認が必要です。
譲渡所得税は、所有期間によって税率が変わります。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得として扱われます。
実務で問題になりやすい場面
譲渡所得税で問題になりやすいのは、売却益があるかどうかを正しく整理できていない場合です。
特に相続不動産では、取得した当時の売買契約書や領収書が見つからないことがあります。
購入時の金額が分からない場合には、概算取得費を使って計算することがあります。
ただし、概算取得費を使うと、実際の取得費より低くなる場合があり、譲渡所得が大きくなることがあります。
そのため、相続した不動産を売却する場合には、古い売買契約書、領収書、登記費用の資料、造成費、測量費、建築関係資料などをできるだけ確認することが大切です。
また、古家付き土地や空き家を売却する場合には、解体費、残置物撤去費、測量費、境界確定費用などが関係する場合があります。
これらが譲渡費用に該当するかどうかは、売却との関係や支出の内容によって確認が必要です。
共有名義の不動産では、共有者ごとに取得時期や取得費、持分割合が異なる場合があります。
底地や借地権、共有持分などでは、通常の土地建物売却とは異なる確認が必要になることもあります。
譲渡所得税は、売却後に確定申告が必要になる場合があるため、売却前から税理士などに確認しておくと安心です。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の不動産では、相続した土地や古家付き土地の売却価格が高額になることがあり、譲渡所得税の確認が重要になります。
特に、昔から所有している土地では、取得費が分からない、取得費が非常に低い、購入時の資料が残っていないといったケースがあります。
この場合、売却価格が大きくなる一方で取得費を十分に確認できず、税負担が大きく見えることがあります。
また、東京の相続不動産では、空き家、古家付き土地、私道持分、境界未確定、再建築不可、共有名義、未分割などが重なることがあります。
売却条件を整えるために、測量、解体、残置物撤去、私道承諾、相続登記、抵当権抹消などが必要になる場合があります。
これらの費用が税務上どのように扱われるかは、個別に確認することが大切です。
さらに、相続した空き家やマイホームを売却する場合には、一定の要件を満たすことで特別控除や軽減税率が使える場合があります。
ただし、適用要件や期限、他の特例との関係があるため、売却前に確認しておくことが大切です。
譲渡所得税を確認するときに見たいこと
譲渡所得税を確認するときは、まず売却予定価格と取得費を整理します。
取得費を確認する資料としては、購入時の売買契約書、領収書、仲介手数料の資料、登記費用の資料、建物の請負契約書、リフォームや造成に関する資料などがあります。
相続不動産の場合には、亡くなった方が購入したときの資料が残っていないかを確認します。
古い書類でも、取得費の確認に役立つ場合があります。
次に、売却にかかる費用を確認します。
仲介手数料、測量費、解体費、残置物撤去費、契約書の印紙代など、売却との関係がある費用を整理します。
ただし、すべての支出が譲渡費用になるとは限らないため、税理士などに確認することが大切です。
また、所有期間を確認します。
長期譲渡所得か短期譲渡所得かは、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで判断されます。
相続により取得した不動産では、被相続人の取得時期を引き継ぐ場合があります。
特例の有無も確認が必要です。
マイホームの3,000万円特別控除、空き家の3,000万円特別控除、10年超所有軽減税率、取得費加算など、状況によって確認したい制度があります。
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譲渡所得税に関係する不動産でお困りの方へ
譲渡所得税は、不動産を売却したときの利益に関係する税金ですが、売却価格だけで判断できるものではありません。
特に東京の相続不動産では、取得費、概算取得費、譲渡費用、空き家、古家付き土地、共有名義、底地、借地権、私道、境界、再建築不可などが重なり、税金や売却条件の確認が必要になる場合があります。
売却前に、取得時の資料、相続関係、登記内容、測量や解体の有無、使える可能性のある特例を整理しておくことが大切です。
税額の判断や特例の適用可否については、税理士などの専門家に確認しながら進めると安心です。
さくら都市デザインでは、東京の相続不動産、底地、借地権、共有持分、私道、空き家、古家付き土地など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。
まずは売却予定の不動産の状況や、取得時の資料を確認するところからご相談ください。
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