取得費とは
- 6月28日
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取得費を一言でいうと
取得費とは、不動産を取得したときにかかった費用のことです。
土地や建物を売却したときの譲渡所得を計算する際に、売却価格から差し引く費用の一つです。
取得費をどの程度確認できるかによって、譲渡所得税の計算に影響する場合があります。
特に相続した不動産では、昔の購入資料が残っているかどうかが重要になることがあります。
取得費の基本的な意味
取得費は、土地や建物を購入・建築したときにかかった費用を指します。
たとえば、土地や建物の購入代金、建物の建築代金、購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税、設備費、改良費などが関係する場合があります。
ただし、どの費用を取得費に含められるかは、支出の内容や時期、不動産との関係によって確認が必要です。
建物については、購入代金や建築代金をそのまま取得費にできるわけではなく、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算することがあります。
土地については、建物のような減価償却は通常ありません。
不動産を売却したときの譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用などを差し引いて計算します。
そのため、取得費を確認することは、売却後の税金を考えるうえで大切な作業です。
実務で問題になりやすい場面
取得費で問題になりやすいのは、昔の購入資料が残っていない場合です。
特に相続不動産では、親や祖父母が購入した土地や建物を売却することがあります。
その場合、購入時の売買契約書、領収書、仲介手数料の資料、登記費用の資料などが見つからないことがあります。
取得費が分からない場合には、概算取得費を使って計算することがあります。
ただし、概算取得費は売却価格の一定割合を取得費とする考え方であり、実際の取得費より低くなる場合があります。
その結果、譲渡所得が大きくなり、税負担に影響することがあります。
また、建物がある不動産では、購入時の土地建物の内訳や、建物の減価償却費相当額の確認が必要になることがあります。
古家付き土地や空き家では、建物の取得費が残るのか、解体費が譲渡費用になるのか、売却との関係を整理する必要があります。
共有名義の不動産では、共有者ごとに取得時期や取得費が異なる場合があります。
相続、贈与、売買が何度か行われている不動産では、取得費の確認が複雑になることがあります。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の不動産では、昔に取得した土地を高額で売却するケースがあります。
このような場合、売却価格が大きくなる一方で、取得費を確認できないと、譲渡所得が大きく見えることがあります。
特に、相続した実家、古家付き土地、空き家、古いアパート、底地、借地権、共有持分などでは、取得費の確認が重要になることがあります。
東京の古い不動産では、購入当時の契約書や領収書が残っていないことも少なくありません。
一方で、書類棚や金庫、親族が保管している古い資料の中に、売買契約書、登記費用の領収書、建築請負契約書、測量費、造成費などの資料が残っていることもあります。
また、東京の土地では、測量、境界確定、私道承諾、解体、残置物撤去など、売却前に費用がかかる場合があります。
これらの費用が取得費なのか、譲渡費用なのか、その他の費用なのかは、支出の内容や売却との関係によって確認が必要です。
取得費を整理することは、税金の確認だけでなく、不動産を売却する前の全体像を整理するうえでも大切です。
取得費を確認するときに見たいこと
取得費を確認するときは、まず不動産を取得したときの売買契約書を探します。
購入代金や土地・建物の内訳を確認できる場合があります。
次に、購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税、印紙代などの資料を確認します。
建物を建築した場合には、建築請負契約書、工事代金の領収書、設計費、設備工事の資料などを確認します。
土地について、造成、擁壁、地盤改良、測量などを行っている場合には、その費用が取得費に関係するかを確認することがあります。
相続不動産では、亡くなった方が購入したときの資料を確認します。
相続人自身が購入していなくても、被相続人の取得費を引き継いで計算する場合があります。
また、相続税を支払っている場合には、一定の要件のもとで取得費加算が関係することがあります。
ただし、取得費に含められるかどうか、取得費加算を使えるかどうかは、個別の状況によって確認が必要です。
売却前に税理士などへ相談し、資料を整理しておくと安心です。
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取得費に関係する不動産でお困りの方へ
取得費は、不動産を売却したときの譲渡所得税を確認するうえで重要な項目です。
特に東京の相続不動産では、取得費、概算取得費、取得費加算、空き家、古家付き土地、共有名義、底地、借地権、私道、境界、再建築不可などが重なり、税金や売却条件の確認が必要になる場合があります。
古い売買契約書や領収書が見つからない場合でも、まずは手元の資料を整理し、どのような取得経緯だったのかを確認することが大切です。
税額の判断や取得費に含められる費用の確認については、税理士などの専門家に確認しながら進めると安心です。
さくら都市デザインでは、東京の相続不動産、底地、借地権、共有持分、私道、空き家、古家付き土地など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。
まずは売却予定の不動産の状況や、取得時の資料を確認するところからご相談ください。
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