取得費加算とは
取得費加算を一言でいうと
取得費加算とは、相続した不動産などを売却した場合に、支払った相続税の一部を譲渡所得の取得費に加えられることがある特例のことです。
正式には「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」と呼ばれます。
相続税を支払った方が、相続した土地や建物などを一定期間内に売却する場合に関係することがあります。
譲渡所得税の計算に影響する場合があるため、相続不動産を売却する前に確認しておきたい制度です。
取得費加算の基本的な意味
不動産を売却したときの譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算します。
取得費とは、不動産を取得したときにかかった購入代金や建築代金、購入時の諸費用などのことです。
取得費加算は、相続した財産を売却する場合に、相続税額のうち一定金額を取得費に加えることができる制度です。
取得費に加算できる金額があると、譲渡所得が小さくなり、結果として譲渡所得税の負担に影響する場合があります。
ただし、相続した不動産を売却すれば必ず使える制度ではありません。
相続や遺贈により財産を取得していること、その財産を取得した人に相続税が課税されていること、一定期間内に譲渡していることなど、要件の確認が必要です。
また、加算できる金額の計算も個別の状況によって変わるため、税理士などに確認しながら進めることが大切です。
実務で問題になりやすい場面
取得費加算が問題になりやすいのは、相続した不動産を売却する場面です。
たとえば、親から相続した実家や土地を売却する場合、相続税を支払っていれば、取得費加算の対象になる可能性があります。
一方で、相続税が発生していない場合には、取得費加算は使えないことが一般的です。
また、相続した不動産を売却する時期も重要です。
一定期間を過ぎて売却した場合には、取得費加算の対象にならないことがあります。
そのため、相続税を支払った不動産を売却する予定がある場合には、売却時期と申告期限を早めに確認することが大切です。
相続不動産では、取得費が分からず概算取得費を使うケースもあります。
その場合でも、取得費加算が関係することがありますが、どのように計算するかは税理士などに確認が必要です。
また、複数の相続財産がある場合や、一部の不動産だけを売却する場合には、どの財産にどの程度の相続税を対応させるのかを整理する必要があります。
共有名義で相続した不動産では、共有者ごとに相続税の有無や持分、取得費加算の扱いが異なる場合があります。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の不動産では、土地や建物の評価額が高くなりやすく、相続税が発生するケースがあります。
そのため、相続した不動産を売却する際には、譲渡所得税だけでなく、取得費加算の確認が重要になることがあります。
特に、相続した実家、古家付き土地、空き家、古いアパート、底地、借地権、共有持分などでは、取得費、概算取得費、取得費加算、空き家の特別控除などが重なって確認事項が増える場合があります。
東京の相続不動産では、売却前に相続登記、測量、境界確定、解体、残置物撤去、私道承諾、共有者間の調整などが必要になることもあります。
売却までに時間がかかる場合があるため、取得費加算の期限を意識しながら進めることが大切です。
また、相続税を支払ったからといって、すべてのケースで取得費加算を使えるとは限りません。
誰が相続税を支払ったのか、誰が不動産を取得したのか、いつ売却するのか、どの財産を売却するのかによって確認内容が変わります。
売却を検討する段階で、不動産会社だけでなく、税理士にも早めに相談しておくと安心です。
取得費加算を確認するときに見たいこと
取得費加算を確認するときは、まず相続税が課税されているかを確認します。
相続税の申告書、納税額、相続財産の内容などを確認し、売却予定の不動産が相続税の申告に含まれているかを見ます。
次に、不動産を取得した人と売却する人を確認します。
相続や遺贈によりその財産を取得した人が売却する場合に、取得費加算が関係することがあります。
また、売却時期も重要です。
相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡しているかを確認します。
一般的には、相続開始から3年10か月以内というイメージで説明されることもありますが、実際には相続税の申告期限との関係で確認する必要があります。
取得費加算を検討する場合には、取得費そのものも確認します。
購入時の売買契約書、領収書、建築請負契約書、登記費用、不動産取得税、造成費、改良費などの資料が残っていないかを確認します。
また、概算取得費を使う場合や、空き家の3,000万円特別控除など他の特例が関係する場合には、併用できるかどうか、どちらを使うべきかを税理士に確認することが大切です。
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取得費加算に関係する不動産でお困りの方へ
取得費加算は、相続した不動産を売却するときに税負担へ影響する場合がある制度ですが、相続税の有無、売却時期、取得した財産、他の特例との関係を確認する必要があります。
特に東京の相続不動産では、取得費加算、取得費、概算取得費、空き家の3,000万円特別控除、古家付き土地、共有名義、底地、借地権、私道、境界、再建築不可などが重なり、税金や売却条件の確認が必要になる場合があります。
相続税を支払っている場合には、売却の時期や資料の整理が重要になります。
税額の判断や特例の適用可否については、税理士などの専門家に確認しながら進めると安心です。
さくら都市デザインでは、東京の相続不動産、底地、借地権、共有持分、私道、空き家、古家付き土地など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。
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