空き家の3,000万円特別控除とは
- 6月28日
- 読了時間: 6分
更新日：6月29日
空き家の3,000万円特別控除を一言でいうと
空き家の3,000万円特別控除とは、相続した一定の空き家やその敷地を売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できることがある特例です。
正式には「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれます。
親が住んでいた実家を相続し、その後に空き家となった不動産を売却する場面で関係することがあります。
ただし、相続した空き家を売却すれば必ず使える制度ではなく、建物の築年数、利用状況、売却時期、売却金額、耐震性、解体の有無など、複数の要件を確認する必要があります。
空き家の3,000万円特別控除の基本的な意味
空き家の3,000万円特別控除は、相続または遺贈により取得した一定の居住用家屋や、その敷地等を売却した場合に、譲渡所得から一定額を控除できる制度です。
不動産を売却した場合、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた譲渡所得に対して税金がかかります。
この特例を使える場合には、その譲渡所得から最高3,000万円まで控除できることがあります。
そのため、相続した実家や空き家を売却する際には、税金の負担に大きく影響する場合があります。
対象になりやすいのは、亡くなった方が一人で住んでいた古い住宅と、その敷地を相続したケースです。
一方で、マンションなどの区分所有建物、相続後に賃貸や事業、居住に使っていた場合、売却金額が一定額を超える場合などは、対象にならないことがあります。
制度の適用可否は、個別の事情によって変わるため、売却前に税理士や自治体、不動産会社などに確認することが大切です。
実務で問題になりやすい場面
空き家の3,000万円特別控除で問題になりやすいのは、売却後に要件を満たしていないことが分かる場合です。
たとえば、相続した実家を売却する場合でも、その建物が対象となる家屋に該当するかを確認する必要があります。
一般的には、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることや、区分所有建物ではないことなどが確認事項になります。
また、相続開始の直前に、亡くなった方以外に居住していた人がいなかったかも重要な確認点です。
親が一人で住んでいた実家であれば検討しやすい一方、同居していた家族がいる場合には、要件に影響する場合があります。
相続後の利用状況も確認が必要です。
相続してから売却するまでの間に、賃貸、事業、居住などに使っていると、特例の対象にならない場合があります。
また、売却時に建物を残すのか、解体して更地で売却するのか、売却後に買主が耐震改修や解体を行うのかによって確認すべき内容が変わることがあります。
売却金額についても、譲渡対価が1億円を超える場合には対象にならないことがあります。
共有で相続した場合や、相続人が複数いる場合には、誰がどの持分を取得し、誰が売却するのかによって控除額や確認事項が変わる場合があります。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の相続不動産では、空き家の3,000万円特別控除が関係するケースが少なくありません。
特に、親が一人で住んでいた実家、古家付き土地、空き家、古い戸建、再建築不可に近い不動産、私道に接する土地などでは、売却前に特例の有無を確認しておきたいところです。
東京では土地価格が高く、売却金額が大きくなる場合があります。
そのため、譲渡所得税の負担を考えるうえで、空き家の3,000万円特別控除を使えるかどうかが重要になる場合があります。
一方で、東京の古い住宅地では、建物の築年数、耐震性、接道、私道、境界、越境、未登記建物、増築部分など、税務以外の確認事項も多くなりやすいです。
たとえば、建物を残して売却する場合には耐震基準の確認が必要になることがあります。
更地で売却する場合には、解体時期や売却時期、固定資産税への影響、建物滅失登記なども確認したいポイントになります。
また、再建築不可や接道不良、私道承諾が必要な不動産では、売却までに時間がかかる場合があります。
この特例には売却時期に関する要件があるため、相続開始から時間が経っている場合には、期限を意識して早めに状況を整理することが大切です。
空き家の3,000万円特別控除を確認するときに見たいこと
空き家の3,000万円特別控除を確認するときは、まず相続した不動産が、亡くなった方の居住用家屋だったかを確認します。
次に、建物の建築時期を確認します。
昭和56年5月31日以前に建築された家屋かどうかは、重要な確認事項になります。
建物が区分所有建物に該当しないか、相続開始直前に亡くなった方以外に居住していた人がいなかったかも確認します。
相続後の利用状況も大切です。
売却までの間に、賃貸、事業、居住などに使っていないかを確認します。
売却方法については、建物を残して売るのか、解体して更地で売るのか、売却後に買主が耐震改修や解体を行うのかを確認します。
耐震基準、解体時期、売却時期によって必要書類や要件が変わる場合があります。
また、売却金額が1億円以下かどうか、相続開始から一定の期限内に売却できるかも確認します。
手続きでは、被相続人居住用家屋等確認書、登記事項証明書、売買契約書、解体や耐震改修に関する資料などが必要になることがあります。
必要書類は自治体や売却内容によって異なる場合があるため、売却前に確認しておくことが大切です。
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空き家の3,000万円特別控除に関係する不動産でお困りの方へ
空き家の3,000万円特別控除は、相続した空き家を売却するときに税負担へ影響する場合がある制度ですが、すべての空き家に使えるわけではありません。
特に東京の相続不動産では、空き家の3,000万円特別控除、取得費、概算取得費、取得費加算、古家付き土地、共有名義、私道、境界、再建築不可、建物老朽化などが重なり、税金や売却条件の確認が必要になる場合があります。
特例の期限や要件を確認しながら、解体するのか、建物を残して売却するのか、現況で進めるのかを整理することが大切です。
税額の判断や特例の適用可否については、税理士などの専門家に確認しながら進めると安心です。
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