譲渡費用とは
- 6月28日
- 読了時間: 5分
譲渡費用を一言でいうと
譲渡費用とは、土地や建物などの不動産を売却するために直接かかった費用のことです。
不動産を売却して譲渡所得税を計算する際、売却価格から取得費とあわせて差し引く費用の一つです。
仲介手数料、売買契約書の印紙税、売却のための測量費、建物の取壊し費用、貸家を売却するための立退料などが関係する場合があります。
ただし、不動産に関係する支出がすべて譲渡費用になるわけではありません。
売却との関係や支出の内容を確認することが大切です。
譲渡費用の基本的な意味
不動産を売却したときの譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用などを差し引いて計算します。
取得費は、不動産を取得したときにかかった費用です。
一方、譲渡費用は、不動産を売却するために直接かかった費用です。
たとえば、不動産会社に支払う仲介手数料は、土地や建物を売るために支払う費用として、譲渡費用に関係することがあります。
売買契約書に貼る印紙代のうち、売主が負担したものも譲渡費用として確認することがあります。
また、土地を売却するために、その土地上の建物を取り壊した場合の解体費や、貸家を売るために入居者に退去してもらう際の立退料なども、譲渡費用に該当することがあります。
ただし、固定資産税、修繕費、通常の管理費など、不動産を維持・管理するための費用は、譲渡費用に含まれないことがあります。
実務で問題になりやすい場面
譲渡費用で問題になりやすいのは、どこまでが「売るために直接かかった費用」といえるかです。
たとえば、古家付き土地を売却するために建物を解体した場合、解体費が譲渡費用に関係することがあります。
一方で、売却とは関係なく以前から解体していた場合や、管理上の理由で支出した費用の場合には、扱いの確認が必要になることがあります。
測量費や境界確定費用についても、売却のために必要な費用として整理できる場合があります。
ただし、いつ、何の目的で支払った費用なのかを確認することが大切です。
残置物撤去費についても、売却条件として撤去が必要だった場合には確認対象になることがありますが、生活用品の処分や単なる片付け費用との区分が問題になる場合があります。
貸家や古いアパートを売却する場合には、入居者に退去してもらうための立退料が関係することがあります。
底地や借地権の売却では、借地権を売る際の名義書換料や承諾料が関係することがあります。
共有名義の不動産では、共有者ごとに費用を負担している場合もあるため、誰がいくら支払ったのかを整理しておくことが大切です。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の不動産では、売却前に測量、境界確定、解体、残置物撤去、私道承諾、借地権や底地の調整などが必要になることがあります。
そのため、譲渡費用として確認したい支出が複数出てくる場合があります。
たとえば、古家付き土地を更地渡しで売却する場合、解体費、建物滅失登記、残置物撤去費、測量費、境界確定費用などを確認することがあります。
また、私道に接する土地では、通行承諾や掘削承諾、私道持分の確認などが売却条件に影響する場合があります。
これらに関連して支出した費用が、税務上どのように扱われるかは個別に確認が必要です。
東京の相続不動産では、空き家、古家付き土地、共有名義、未分割、底地、借地権、再建築不可、境界未確定などが重なりやすく、売却前の費用も大きくなることがあります。
譲渡費用を確認することは、税金の確認だけでなく、売却代金から実際にどの程度手元に残るのかを整理するうえでも大切です。
譲渡費用を確認するときに見たいこと
譲渡費用を確認するときは、まず売却のために支払った費用を整理します。
確認したい資料としては、不動産会社に支払った仲介手数料の領収書、売買契約書、印紙代の記録、測量費の請求書や領収書、解体工事の契約書や領収書などがあります。
建物を解体して売却した場合には、解体が売却のために行われたものかを確認します。
解体工事の時期、売買契約との関係、買主との条件、解体後の売却時期などを整理しておくことが大切です。
貸家やアパートを売却した場合には、立退料の支払い内容や合意書などを確認します。
借地権を売却する場合には、地主への名義書換料や承諾料が関係することがあります。
また、固定資産税、通常の修繕費、管理費、売却代金の回収にかかった費用などは、譲渡費用にならないことがあります。
どの費用が譲渡費用に該当するかは、支出の内容や売却との関係によって確認が必要です。
税額の判断は、税理士などの専門家に確認しながら進めると安心です。
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譲渡費用に関係する不動産でお困りの方へ
譲渡費用は、不動産を売却したときの譲渡所得税を確認するうえで重要な項目です。
特に東京の相続不動産では、譲渡費用、取得費、概算取得費、取得費加算、空き家の3,000万円特別控除、古家付き土地、共有名義、底地、借地権、私道、境界、再建築不可などが重なり、税金や売却条件の確認が必要になる場合があります。
売却前にかかった費用については、請求書や領収書を保管し、売却との関係を整理しておくことが大切です。
税額の判断や譲渡費用に含められるかどうかについては、税理士などの専門家に確認しながら進めると安心です。
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