固定資産税評価額とは
更新日：8月18日
固定資産税評価額を一言でいうと
固定資産税評価額とは、固定資産税などを計算するために、土地や建物ごとに評価された価格のことです。
毎年届く固定資産税の納税通知書や課税明細書、固定資産評価証明書などで確認できます。
不動産の売却価格そのものではありませんが、税金、相続、売却前の資料確認、不動産取得税などに関係することがあるため、不動産を整理する前に確認しておきたい重要な数字です。
固定資産税評価額の基本的な意味
固定資産税評価額は、土地や建物に対して、市区町村などが固定資産評価基準に基づいて評価した価格です。
固定資産税や都市計画税を計算するときの基礎になるほか、不動産取得税や登録免許税など、他の税金の計算で関係することもあります。
東京23区内の土地や家屋については、区ではなく東京都が固定資産税・都市計画税を課税しています。
固定資産税評価額は、売買価格や相続税評価額と同じものではありません。
そのため、固定資産税評価額が高い、低いというだけで、不動産の実際の売却価格を判断することはできません。
売却価格を考える際には、固定資産税評価額だけでなく、路線価、実勢価格、接道、土地の形状、建物の状態、権利関係、周辺の成約事例などをあわせて確認することが大切です。
実務で問題になりやすい場面
固定資産税評価額は、不動産の売却、相続、贈与、名義変更、税金の確認などで使われることがあります。
たとえば、不動産を売却する前に課税明細書を見ると、土地や建物ごとの固定資産税評価額を確認できます。
この評価額を見て、所有している不動産の概要や課税状況を整理することがあります。
ただし、固定資産税評価額は売却価格そのものではないため、「評価額がこの金額だから、そのまま売れる」という考え方には注意が必要です。
特に、底地、借地権、共有持分、私道負担、再建築不可、古家付き土地、未接道に近い土地などでは、固定資産税評価額と実際の売却条件に差が出る場合があります。
また、建物については、固定資産税評価額が残っていても、実際には老朽化や修繕状況、解体費などを考慮する必要があります。
相続不動産では、固定資産税評価額を見て、どの不動産にどの程度の評価額が付いているのか、共有者や相続人の間で確認することがあります。
共有名義や未分割の不動産では、税額や評価額をきっかけに、負担や分け方について話し合いが必要になることもあります。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の不動産では、固定資産税評価額と実際の売却価格、相続税評価額、路線価、査定価格がそれぞれ異なることがあります。
土地価格が高いエリアでは、固定資産税評価額を見ただけでは、実際にどのくらいで売却できるのか判断しにくい場合があります。
一方で、権利関係や道路条件に課題がある不動産では、固定資産税評価額が一定程度あっても、売却条件の整理に時間がかかることがあります。
たとえば、共有持分だけの売却、底地、借地権付き建物、私道持分が不足している土地、再建築不可物件、境界未確定の土地などでは、評価額だけでは判断できない確認事項があります。
また、東京の相続不動産では、宅地、私道、古家、アパート、隣接地などが複数に分かれて課税されている場合があります。
課税明細書を確認するときは、土地や建物がどの単位で評価されているのか、私道部分や建物部分が含まれているのかを確認することが大切です。
固定資産税評価額は便利な資料ですが、東京の不動産では、評価額だけでなく、現地の状況、登記内容、道路、境界、建物の状態をあわせて見る必要があります。
固定資産税評価額を確認するときに見たいこと
固定資産税評価額を確認するときは、まず納税通知書や課税明細書を確認します。
課税明細書には、土地や建物ごとの所在地、地目、地積、床面積、固定資産税評価額、課税標準額、税額などが記載されています。
次に、固定資産税評価額と課税標準額の違いを確認します。
住宅用地の特例などにより、評価額と課税標準額が異なる場合があります。
そのため、評価額だけでなく、実際に税金計算に使われている課税標準額も見ることが大切です。
土地については、地目、地積、住宅用地の扱い、私道部分の有無などを確認します。
建物については、種類、構造、床面積、築年数、評価額を確認します。
相続不動産では、課税明細書に記載されている不動産と、登記事項証明書に記載されている不動産が一致しているかも確認したいポイントです。
売却を検討している場合には、固定資産税評価額だけで判断せず、周辺の取引事例、接道状況、境界、測量、建物の状態、権利関係などをあわせて確認することが大切です。
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固定資産税評価額に関係する不動産でお困りの方へ
固定資産税評価額は、不動産の税金や評価を確認するうえで重要な数字ですが、それだけで売却価格や整理方法が決まるわけではありません。
特に東京の相続不動産では、固定資産税評価額、課税明細書、共有名義、未分割、空き家、古家付き土地、私道持分、再建築不可、境界、建物老朽化などが重なり、売却条件や整理の進め方に影響する場合があります。
評価額を確認することで、不動産の概要や税負担を整理しやすくなります。
一方で、実際に売却や活用を考える際には、登記内容、道路、境界、建物状態、関係者の意向なども確認する必要があります。
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まずは納税通知書や課税明細書、登記事項証明書などを確認するところからご相談ください。
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