固定資産評価証明書とは
- 6月29日
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固定資産評価証明書を一言でいうと
固定資産評価証明書とは、土地や建物の固定資産税評価額などを確認できる公的な書類のことです。
不動産売買や相続登記、所有権移転登記などでは、登録免許税の計算や不動産の評価額確認のために使われることがあります。
固定資産税の納税通知書や課税明細書と似た情報が含まれることがありますが、固定資産評価証明書は、市区町村などが発行する証明書として扱われます。
固定資産評価証明書の基本的な意味
固定資産評価証明書には、土地や建物の所在地、地目、地積、家屋番号、床面積、固定資産税評価額などが記載されます。
不動産登記では、所有権移転登記や相続登記などを行う際に、登録免許税を計算する必要があります。
この登録免許税の計算の基礎になる金額として、固定資産税評価額を確認する場面があります。
そのため、司法書士が登記手続きを進める際に、固定資産評価証明書を取得または確認することがあります。
また、相続不動産では、土地や建物がどのような評価額で登録されているかを確認するためにも使われます。
ただし、固定資産税評価額は、実際の売買価格や相場価格と同じとは限りません。
売却価格を考えるときは、固定資産税評価額だけでなく、立地、道路、境界、建物状態、権利関係、近隣の成約事例などをあわせて確認することが大切です。
実務で問題になりやすい場面
固定資産評価証明書は、登記や相続の手続きで必要になることがありますが、取得する人や必要な年度を確認しないと、手続きに使いにくい場合があります。
実務では、次のような場面で確認が必要になります。
所有権移転登記を行う
相続登記を行う
登録免許税を計算する
固定資産税評価額を確認する
土地と建物の評価額を分けて確認する
共有名義の不動産を整理する
相続人が不動産の内容を把握する
課税明細書が手元にない
未登記建物や古い建物の扱いを確認する
複数の土地や建物があり、どれが対象か分かりにくい
取得する年度を確認する必要がある
取得できる人や委任状の要否を確認する必要がある
特に、相続不動産では、所有者本人が亡くなっているため、相続人が取得する場合の必要書類を確認する必要があります。
また、共有名義の不動産や、底地、借地権、私道部分が関係する不動産では、どの土地や建物が対象になっているかを整理することが大切です。
固定資産評価証明書だけでは、不動産の権利関係や利用状況までは分からないため、登記事項証明書、公図、地積測量図、課税明細書などとあわせて確認することがあります。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の不動産では、土地価格が高く、同じ面積でもエリアによって評価額や売買価格に大きな差が出ることがあります。
固定資産評価証明書に記載された評価額は、登記費用や税金の確認には重要ですが、売却価格そのものを示すものではありません。
特に、東京の相続不動産では、古い実家、空き家、古家付き土地、底地、借地権、共有名義の土地、私道部分などが重なり、評価額だけでは判断しにくいことがあります。
たとえば、固定資産税評価額が一定の金額で記載されていても、私道負担、接道条件、再建築の可否、境界、越境、借地契約、共有者の状況などによって、実際の売却条件は変わる場合があります。
また、東京では複数筆の土地や、私道持分が付いている不動産もあります。
この場合、評価証明書上の土地がどの部分を指しているのか、売却対象に私道や共有持分が含まれるのかを確認する必要があります。
東京の不動産では、評価額だけで判断せず、登記、道路、境界、権利関係、建物状態をあわせて整理することが大切です。
固定資産評価証明書を確認するときに見たいこと
固定資産評価証明書を確認するときは、評価額だけでなく、対象不動産や年度、登記情報との整合性を確認することが大切です。
特に次の点を確認しておきたいところです。
所在地
地番
家屋番号
土地の地目
土地の地積
建物の種類
建物の床面積
固定資産税評価額
対象年度
土地と建物が両方記載されているか
売却対象の不動産と一致しているか
登記事項証明書の内容と合っているか
私道部分や共有持分が含まれているか
未登記建物の有無
取得できる人
委任状が必要か
司法書士や税理士が求める年度・内容に合っているか
固定資産評価証明書は、登記や税金の確認で使われることがあります。
ただし、売却価格や不動産の整理方針を判断するには、評価証明書だけでは足りない場合があります。
不動産会社、司法書士、税理士などに確認しながら、他の書類とあわせて整理することが大切です。
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固定資産評価証明書は、言葉の意味を知るだけでなく、対象となる土地や建物、評価額、登記内容、権利関係を確認することが大切です。
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