概算取得費とは
概算取得費を一言でいうと
概算取得費とは、不動産を取得したときの金額が分からない場合などに、売却価格の一定割合を取得費として計算する方法のことです。
土地や建物を売却して譲渡所得税を計算する際、取得費が分からない場合には、売却価格の5％相当額を取得費として扱うことがあります。
相続した不動産や、古くから所有している土地・建物を売却する際に関係しやすい考え方です。
概算取得費の基本的な意味
不動産を売却したときの譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用などを差し引いて計算します。
取得費とは、その不動産を購入したときの代金や購入時の諸費用、建築代金、設備費、改良費などのことです。
しかし、相続した土地や古い建物では、購入時の売買契約書や領収書が残っていないことがあります。
このように取得費が分からない場合などに使われるのが、概算取得費です。
概算取得費を使う場合、売却価格の5％相当額を取得費として計算することがあります。
たとえば、土地建物を5,000万円で売却した場合、概算取得費は250万円になります。
ただし、実際の取得費を確認できる場合には、実額の取得費を使える可能性があります。
概算取得費を使うかどうかは、資料の有無や取得費の内容を確認したうえで判断することが大切です。
実務で問題になりやすい場面
概算取得費が問題になりやすいのは、相続した不動産を売却する場面です。
親や祖父母が購入した土地や建物では、取得時期が古く、売買契約書や領収書が見つからないことがあります。
その場合、取得費を確認できず、概算取得費を使って譲渡所得を計算することがあります。
ただし、概算取得費は売却価格の5％相当額で計算するため、実際の取得費より低くなる場合があります。
取得費が低くなると、譲渡所得が大きくなり、税負担に影響することがあります。
そのため、相続した不動産を売却する前には、古い売買契約書、領収書、登記費用の資料、建築請負契約書、造成費、測量費、改良費などが残っていないかを確認することが大切です。
また、建物がある場合には、購入代金や建築代金から減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算することがあります。
古家付き土地や空き家では、土地と建物の内訳、建物の取得時期、解体費、譲渡費用との関係なども確認したいポイントです。
共有名義の不動産では、共有者ごとに取得時期や取得費が異なる場合があります。
相続、贈与、売買が複数回行われている不動産では、概算取得費を使う前に取得経緯を整理することが大切です。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の不動産では、昔に取得した土地を高額で売却するケースがあります。
このような場合、取得費を確認できるかどうかによって、譲渡所得税の見え方が大きく変わることがあります。
たとえば、都心部や城南・城西エリアなどで長年所有している土地では、取得時の金額が現在の売却価格よりかなり低い場合もあります。
一方で、購入時の資料が見つからないために概算取得費を使うと、税負担が大きく見えることがあります。
相続した実家、古家付き土地、空き家、古いアパート、底地、借地権、共有持分などでは、取得費の確認が特に重要です。
また、東京の不動産では、測量、境界確定、解体、残置物撤去、私道承諾、借地権や底地の調整など、売却前にさまざまな費用がかかることがあります。
これらの費用が取得費になるのか、譲渡費用になるのか、その他の費用として扱うのかは、支出の内容や売却との関係によって確認が必要です。
概算取得費は便利な考え方ですが、使う前に資料を探し、実額で確認できる取得費がないかを整理することが大切です。
概算取得費を確認するときに見たいこと
概算取得費を確認するときは、まず取得費を確認できる資料が残っていないかを探します。
確認したい資料としては、購入時の売買契約書、領収書、仲介手数料の資料、登記費用の資料、不動産取得税の資料などがあります。
建物を建築した場合には、建築請負契約書、工事代金の領収書、設計費、設備工事の資料などを確認します。
土地について、造成、擁壁、地盤改良、測量などを行っている場合には、それらの資料も確認したいところです。
相続不動産では、亡くなった方の書類、古い権利証、登記関係書類、固定資産税関係書類、金庫や書類棚に保管されていた資料などを確認します。
取得費が分からない場合には、売却価格の5％相当額を概算取得費として計算することがあります。
ただし、相続や贈与により取得した不動産では、被相続人や贈与者の取得費を引き継ぐ場合があります。
また、相続税を支払っている場合には、一定の要件のもとで取得費加算が関係することがあります。
税額の見通しや取得費の確認は、税理士などの専門家に相談しながら進めることが大切です。
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概算取得費に関係する不動産でお困りの方へ
概算取得費は、取得費が分からない場合に使われることがある考え方ですが、最初から概算取得費だけで判断するのではなく、取得時の資料を確認することが大切です。
特に東京の相続不動産では、概算取得費、取得費、取得費加算、空き家、古家付き土地、共有名義、底地、借地権、私道、境界、再建築不可などが重なり、税金や売却条件の確認が必要になる場合があります。
古い売買契約書や領収書が見つからない場合でも、登記関係書類、建築資料、測量資料、親族が保管している資料などを確認することで、整理できることがあります。
税額の判断や概算取得費を使うかどうかについては、税理士などの専門家に確認しながら進めると安心です。
さくら都市デザインでは、東京の相続不動産、底地、借地権、共有持分、私道、空き家、古家付き土地など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。
まずは売却予定の不動産の状況や、取得時の資料を確認するところからご相談ください。
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