引渡しとは
- 6月28日
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引渡しを一言でいうと
引渡しとは、不動産売買において、売主が買主へ不動産を使用できる状態で渡すことです。
不動産の売買では、売買契約を締結しただけでは取引は完了しません。
決済日に残代金の支払い、所有権移転登記、抵当権抹消などの手続きを行い、そのうえで鍵や関係書類を買主へ渡します。
このように、買主が不動産を利用できる状態にする手続きが引渡しです。
引渡しでは、単に鍵を渡すだけでなく、残置物の有無、建物の状態、境界、測量、解体、賃借人の退去など、売買契約で定めた条件が整っているかを確認することが大切です。
引渡しの基本的な意味
引渡しは、不動産売買の最終段階で行われる手続きです。
通常は、決済と同じ日に行われることが多く、買主が残代金を支払い、売主が所有権移転や物件の引渡しに必要な手続きを行います。
建物がある場合は、鍵、設備関係の説明書、保証書、管理規約、建築関係書類などを引き継ぐことがあります。
土地の場合は、境界確認書、測量図、私道に関する資料、建築確認関係書類などが引き継がれることがあります。
空き家や古家付き土地では、室内や敷地内に残置物が残っていないか、契約で定めた状態になっているかを確認します。
更地渡しの場合は、建物の解体や建物滅失登記の状況を確認することがあります。
測量渡しの場合は、確定測量や境界確認が完了しているかを確認します。
実務で問題になりやすい場面
引渡しで問題になりやすいのは、契約で定めた状態と実際の現地の状態に差がある場合です。
たとえば、残置物を撤去する約束だったのに残っている場合、空き家の設備に故障が見つかった場合、庭木や雑草が大きく伸びている場合などです。
また、古家付き土地では、建物を現況のまま引き渡すのか、解体して更地で引き渡すのかによって準備内容が変わります。
土地売買では、境界標が確認できない、越境物が残っている、測量が完了していない、私道承諾が取得できていないなどが問題になることがあります。
マンションでは、管理費や修繕積立金の精算、駐車場や駐輪場の使用状況、鍵や宅配ボックスカード、管理規約の引継ぎなどが確認事項になります。
相続不動産や共有名義の不動産では、引渡し前に相続人や共有者の合意がまとまっているか、必要書類が整っているかも重要です。
引渡し直前に問題が見つかると、決済日の延期や条件調整が必要になることがあります。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の不動産では、土地や建物が密集しているため、引渡し前に確認しておきたい項目が多くなることがあります。
特に、私道に接する土地、境界が分かりにくい土地、越境がある土地、古い建物が残っている土地では、買主側が引渡し条件を慎重に確認することがあります。
古家付き土地では、建物を残して引き渡すのか、更地で引き渡すのかによって、売却価格や引渡し時期が変わる場合があります。
再建築不可物件や接道に不安がある不動産では、買主が購入後にどのように利用できるかを確認したうえで、引渡し条件を調整することがあります。
また、東京では不動産価格が高いため、買主側の金融機関や建築会社、リフォーム会社が引渡し前に細かく確認することもあります。
相続した空き家では、家具、家電、仏壇、書類、庭木、物置などの扱いが問題になることがあります。
東京の不動産では、決済日直前に慌てないように、契約後から引渡し条件を一つずつ確認しておくことが大切です。
引渡しを確認するときに見たいこと
引渡しを確認するときは、まず売買契約書に定められた引渡し条件を確認します。
確認したい主な点は、引渡し日、残置物の扱い、鍵の本数、設備の状態、測量の有無、解体の有無、境界確認、越境対応、私道承諾、賃借人の退去、契約不適合責任の内容などです。
建物がある場合は、設備表や物件状況報告書の内容と現地の状態に差がないかを確認します。
土地の場合は、境界標、測量図、私道関係書類、越境物の有無などを確認します。
相続不動産の場合は、相続登記が完了しているか、相続人全員の同意があるかも重要です。
共有名義の場合は、共有者全員が決済・引渡しに必要な手続きに協力できるかを確認します。
また、引渡し後に買主から確認を求められることがあるため、修繕履歴、建築関係書類、管理規約、固定資産税関係書類などを整理しておくと安心です。
引渡しは、不動産売買の最後の手続きであり、売主と買主の認識をそろえる大切な場面です。
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引渡しに関係する不動産でお困りの方へ
引渡しは、言葉の意味を知るだけでなく、売買契約の内容、残置物、鍵や書類、測量、解体、境界、私道、登記、決済までの準備を確認することが大切です。
特に東京の相続不動産では、空き家、古家付き土地、私道、境界、再建築不可、共有持分、底地、借地権などが重なり、引渡し条件や売却の進め方に影響する場合があります。
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