固定資産税等精算金とは
- 6月28日
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固定資産税等精算金を一言でいうと
固定資産税等精算金とは、不動産売買の決済時に、固定資産税や都市計画税を売主と買主の間で日割り精算するお金のことです。
固定資産税や都市計画税は、原則としてその年の1月1日時点の所有者に課税されます。
しかし、年の途中で不動産を売買する場合、売主が1年分の税金を負担したままになると、引渡し後の期間についても売主が負担する形になってしまいます。
そのため、実務上は、引渡し日を基準にして、売主負担分と買主負担分を分け、買主から売主へ精算金を支払うことがあります。
このときの精算金が、固定資産税等精算金です。
固定資産税等精算金の基本的な意味
固定資産税等精算金は、売買代金とは別に決済時に精算されることが多いお金です。
対象になるのは、主に固定資産税と都市計画税です。
固定資産税は、土地や建物などの固定資産に対して課される税金です。
都市計画税は、市街化区域内の土地や建物などに課されることがある税金です。
不動産売買では、売主がその年の納税通知書を受け取っていることが多いため、引渡し日以降の期間に相当する税額を、買主が売主に支払う形で精算することがあります。
たとえば、1年分の固定資産税等を売主が負担している場合、引渡し日から年末までの期間に相当する分を買主が負担するという考え方です。
ただし、精算方法や起算日は地域や契約内容によって異なることがあります。
そのため、売買契約書や精算書の内容を確認することが大切です。
実務で問題になりやすい場面
固定資産税等精算金で問題になりやすいのは、売買代金と別に支払うお金であることを見落としてしまうことです。
買主側から見ると、売買代金、登記費用、仲介手数料、住宅ローン関係費用などに加えて、固定資産税等精算金が必要になることがあります。
売主側から見ると、決済時に売買代金とは別に精算金を受け取ることがあります。
また、土地と建物がある場合、固定資産税等はそれぞれに課税されているため、課税明細書を確認しながら計算する必要があります。
相続不動産では、納税通知書の名義が被相続人のままになっている場合や、相続人の代表者に届いている場合があります。
共有名義の場合は、誰が税金を負担していたのか、精算金をどのように扱うのかを関係者間で確認しておくことが大切です。
また、空き家や古家付き土地では、住宅用地の特例が適用されているかどうかによって税額が変わる場合があります。
売却前に課税明細書や固定資産税評価額を確認しておくと、精算内容を把握しやすくなります。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の不動産は土地価格が高いため、固定資産税や都市計画税の金額も大きくなることがあります。
特に、都心部の土地、古家付き土地、空き家、アパート、事業用地などでは、税額や精算金が売買時の資金計画に影響する場合があります。
また、東京では土地と建物の評価額、住宅用地の特例、建物の老朽化、解体予定の有無などによって、固定資産税等の見方が変わることがあります。
古家付き土地を売却する場合、建物を残したまま引き渡すのか、解体して更地で引き渡すのかによって、翌年以降の税負担に影響することがあります。
相続不動産では、所有者が亡くなった後も固定資産税の納税通知書が届き続けていることがあり、相続人の間で負担や精算の認識がずれる場合があります。
東京の不動産売買では、売買価格だけでなく、固定資産税等精算金、譲渡所得税、仲介手数料、登記費用なども含めて、決済時に動くお金を確認することが大切です。
固定資産税等精算金を確認するときに見たいこと
固定資産税等精算金を確認するときは、まず固定資産税・都市計画税の納税通知書や課税明細書を確認します。
土地と建物それぞれの税額、評価額、課税標準額、住宅用地の特例の有無などを確認します。
次に、売買契約書で精算方法を確認します。
引渡し日を基準に日割り計算するのか、起算日をいつにするのか、売主と買主でどの期間を負担するのかを確認します。
地域や取引慣習によって、1月1日を起算日とする場合や、4月1日を起算日とする場合があります。
そのため、契約書や精算書の内容をよく確認することが大切です。
相続不動産では、納税通知書の宛先、実際に税金を支払っている人、相続人間の負担関係も確認しておくと安心です。
共有名義の場合は、精算金を誰が受け取るのか、共有者間でどのように扱うのかも確認が必要になることがあります。
固定資産税等精算金は、決済時の資金の流れに関係するため、売買契約前から概算を把握しておくことが大切です。
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固定資産税等精算金は、言葉の意味を知るだけでなく、納税通知書、課税明細書、引渡し日、売買契約書の精算方法、決済時の資金の流れを確認することが大切です。
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