決済とは

決済を一言でいうと

決済とは、不動産売買契約の後に、買主が残代金を支払い、売主が所有権移転や引渡しに必要な手続きを行うことです。

不動産売買では、売買契約を結んだだけでは取引は完了しません。

契約後、買主の住宅ローン手続き、売主側の抵当権抹消、登記書類の準備、測量や残置物撤去などの確認を行い、最終的に残代金の支払いと引渡しを行います。

この最終段階が決済です。

決済が完了すると、売買代金の支払い、所有権移転登記、鍵や書類の引渡しなどが進み、不動産取引が実質的に完了します。

決済の基本的な意味

不動産売買の決済では、買主が売買代金の残りを支払い、売主が不動産を引き渡します。

契約時に手付金が支払われている場合、決済時には売買代金から手付金を差し引いた残代金が支払われるのが一般的です。

たとえば、売買代金が5,000万円で、契約時に手付金300万円を受け取っている場合、決済時には残りの4,700万円が支払われる形になります。

決済当日は、買主、売主、不動産会社、司法書士、金融機関の担当者などが関係することがあります。

司法書士が本人確認や登記書類の確認を行い、問題がなければ残代金の振込み、抵当権抹消、所有権移転登記の申請へ進みます。

また、固定資産税等精算金、管理費・修繕積立金の精算、仲介手数料、登記費用などの支払いも決済時に行われることがあります。

実務で問題になりやすい場面

決済で問題になりやすいのは、決済当日までに必要な準備が整っていない場合です。

たとえば、売主側で抵当権抹消の準備ができていない場合、登記識別情報や権利証が見当たらない場合、住所変更登記や氏名変更登記が必要な場合などは、決済に影響することがあります。

相続不動産では、相続登記が完了していないと、所有権移転登記に進みにくいことがあります。

共有名義の場合は、共有者全員の署名押印や本人確認、必要書類の準備が必要になることがあります。

また、契約条件として測量渡し、更地渡し、残置物撤去、賃借人の退去、越境解消などが定められている場合は、決済までにその条件が整っているかを確認する必要があります。

買主側では、住宅ローンの実行が決済日に間に合うか、自己資金の準備ができているかも重要です。

決済は取引の最終段階であるため、事前準備に漏れがあると、延期や条件調整が必要になることがあります。

東京の不動産で注意したいポイント

東京の不動産は売買代金が高くなることが多く、決済時に動く金額も大きくなります。

そのため、残代金、固定資産税等精算金、管理費・修繕積立金、仲介手数料、登記費用、抵当権抹消費用などを事前に整理しておくことが大切です。

また、東京では土地や古家付き土地の売買で、確定測量、越境確認、私道に関する承諾、解体、残置物撤去などが決済条件になることがあります。

これらが決済日までに完了していない場合、決済日の変更や条件の再調整が必要になることがあります。

再建築不可物件、私道に接する不動産、借地権付き建物、共有持分、底地などでは、通常の所有権の売買よりも確認事項が多くなることがあります。

東京では不動産価格が高い分、買主側の住宅ローンや金融機関の確認も慎重になることがあります。

決済日から逆算して、登記、測量、権利関係、建物状態、残置物、融資手続きなどを整理しておくことが大切です。

決済を確認するときに見たいこと

決済を確認するときは、まず決済日、残代金、支払い方法を確認します。

次に、売主側で必要な書類を確認します。

登記識別情報または権利証、印鑑証明書、本人確認書類、実印、固定資産税関係書類、抵当権抹消に必要な書類などです。

住所や氏名が登記簿上の内容と異なる場合は、住所変更登記や氏名変更登記が必要になることがあります。

相続不動産では、相続登記が完了しているかを確認します。

共有名義の場合は、共有者全員が決済に関与できるか、必要書類が整っているかも確認が必要です。

また、契約条件として定めた内容が決済までに完了しているかも確認します。

測量、解体、残置物撤去、賃借人の退去、越境の対応、私道承諾などがある場合は、早めに進行状況を確認しておくことが大切です。

決済は、売買契約の最終段階です。

直前になって問題が出ないように、契約後から計画的に準備を進めることが大切です。

関連する用語

• 売買契約書

• 手付金

• ローン特約

• 引渡し

• 固定資産税等精算金

• 所有権移転登記

• 抵当権抹消

• 登記識別情報

• 権利証

• 住所変更登記

• 氏名変更登記

• 相続登記

• 仲介手数料

• 測量渡し

• 更地渡し

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決済は、言葉の意味を知るだけでなく、残代金の支払い、登記、抵当権抹消、必要書類、契約条件、引渡し準備を確認することが大切です。

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