面積増減精算とは
- 6月29日
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面積増減精算を一言でいうと
面積増減精算とは、土地の売買で実際に測量した面積が契約時の面積と異なった場合に、その差に応じて売買代金を調整することです。
たとえば、契約時には登記簿上の面積をもとに売買価格を決め、決済前に測量を行った結果、実際の面積が増えたり減ったりすることがあります。
その場合に、あらかじめ決めた1㎡あたりの単価などをもとに、売買代金を増減させる方法が面積増減精算です。
土地売買、古家付き土地の売却、相続不動産の整理、境界確認が必要な土地などで確認されることがあります。
面積増減精算の基本的な意味
土地の面積には、登記簿に記載されている面積と、実際に測量して確認する面積があります。
登記簿上の面積を基準に売買する方法を公簿売買、実際に測量した面積をもとに売買する方法を実測売買といいます。
実測売買では、測量の結果、契約時に想定していた面積と実際の面積が異なることがあります。
その差を売買代金に反映する場合に、面積増減精算を行います。
たとえば、契約時に100㎡として売買価格を決めていた土地が、測量の結果102㎡だった場合、増えた2㎡分を精算することがあります。
反対に、実測面積が98㎡だった場合、減った2㎡分を減額することがあります。
ただし、面積が変わったからといって、必ず精算するとは限りません。
契約内容によっては、実測面積が増減しても売買代金を変更しないと定める場合もあります。
そのため、面積増減精算では、測量の有無だけでなく、精算するかどうか、どの単価で計算するか、どの範囲を対象にするかを確認することが大切です。
実務で問題になりやすい場面
面積増減精算では、売主と買主の間で、どの面積を基準にするのかが問題になることがあります。
特に古くから所有している土地や、相続した土地、過去の測量資料が古い土地では、登記簿上の面積と実測面積に差が出ることがあります。
実務では、次のような場面で問題になりやすいです。
登記簿面積と実測面積が異なる
契約時点では測量が完了していない
決済前に確定測量を行う
実測面積が増えた場合の増額精算をどうするか
実測面積が減った場合の減額精算をどうするか
精算単価をどのように決めるか
私道負担部分を精算対象に含めるか
セットバック部分をどう扱うか
越境や境界確認の結果、利用できる面積の認識が変わる
測量が決済日までに完了しない
隣地所有者との境界確認に時間がかかる
特に土地価格が高いエリアでは、数平方メートルの違いでも売買代金に影響することがあります。
そのため、契約前に、面積増減精算の有無、精算単価、対象面積、測量完了の期限などを確認しておくことが大切です。
また、測量結果によって売買代金が変わる可能性がある場合は、売主・買主の双方が事前に理解しておく必要があります。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の土地は、面積が小さくても価格が高くなりやすいため、面積の増減が売買代金に与える影響が大きくなる場合があります。
たとえば、都心部や人気住宅地では、1㎡あたりの単価が高く、わずかな面積差でも精算額が大きくなることがあります。
また、東京では古い住宅地、私道に接する土地、境界が未確定の土地、セットバックが必要な土地、越境がある土地なども多くあります。
このような土地では、実測面積だけでなく、建築に使える面積、道路後退部分、私道負担部分、隣地との境界などを確認する必要があります。
相続した古家付き土地や空き家では、長年測量をしていないこともあります。
その場合、売却を進める中で初めて登記簿面積と実測面積の違いが分かることがあります。
東京の不動産では、価格の高さだけでなく、境界、道路、私道、建築計画、測量期間を含めて、面積増減精算の扱いを整理することが大切です。
面積増減精算を確認するときに見たいこと
面積増減精算を確認するときは、売買契約書の内容と測量の進め方を確認する必要があります。
特に次の点を確認しておきたいところです。
契約時の基準面積
登記簿上の面積
実測面積
確定測量を行うか
測量費用を誰が負担するか
面積が増えた場合に増額精算するか
面積が減った場合に減額精算するか
精算単価
精算対象となる面積の範囲
私道負担部分の扱い
セットバック部分の扱い
境界確認の状況
隣地所有者の立会いが必要か
測量完了の期限
決済日までに測量が終わらない場合の扱い
売買契約書や重要事項説明書での記載内容
面積増減精算は、売買価格に直接関係するため、契約前に条件を明確にしておくことが大切です。
特に「測量する」とだけ決めていても、測量結果を価格に反映するのかどうかが明確でないと、後から認識の違いが出る場合があります。
土地家屋調査士、不動産会社、必要に応じて司法書士や弁護士などに確認しながら進めることが大切です。
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面積増減精算は、言葉の意味を知るだけでなく、実際の土地面積、境界、私道、道路、測量の状況を確認することが大切です。
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