公簿売買とは
- 6月28日
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公簿売買を一言でいうと
公簿売買とは、登記簿に記載されている土地面積を基準にして、不動産を売買する方法のことです。
土地の面積は、登記簿に記載されている面積と、実際に測量した面積が一致しないことがあります。
公簿売買では、原則として登記簿上の面積を前提に売買代金を決めます。
そのため、後から測量した結果、実際の面積が登記簿より多かったり少なかったりしても、売買代金を精算しない契約になることがあります。
ただし、実際の取扱いは売買契約書の内容によって変わるため、公簿売買なのか、実測売買なのか、面積増減精算があるのかを確認することが大切です。
公簿売買の基本的な意味
公簿売買は、登記簿上の面積を基準に売買する方法です。
不動産の登記事項証明書には、土地の地積が記載されています。
この地積をもとに売買代金を決め、契約を進めるのが公簿売買です。
たとえば、登記簿上の面積が100平方メートルであれば、その100平方メートルを前提に売買価格を決めます。
その後に測量を行い、実際の面積が101平方メートルや99平方メートルだったとしても、契約内容によっては売買代金を変更しないことがあります。
一方で、実測売買では、測量によって確定した面積を基準に売買代金を決めたり、面積の増減に応じて代金を精算したりすることがあります。
公簿売買と実測売買は、土地売買で重要な違いになるため、契約前に確認しておくことが大切です。
実務で問題になりやすい場面
公簿売買で問題になりやすいのは、登記簿上の面積と実際の面積に差がある場合です。
特に古くから所有されている土地、相続した土地、境界がはっきりしていない土地、古家付き土地、私道に接する土地などでは、実際の面積と登記簿の面積に差が出ることがあります。
買主側から見ると、思っていたより実際の面積が小さい場合、建築計画や資金計画に影響することがあります。
売主側から見ると、実際の面積が大きかった場合でも、公簿売買では追加代金を受け取れない契約になることがあります。
また、建売会社や不動産会社が買主になる場合、建築計画や分筆、道路後退、セットバックなどに関係するため、実測面積や確定測量を重視されることがあります。
公簿売買であっても、境界、越境、私道、道路幅員、接道状況などは確認が必要になる場合があります。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の不動産では、土地価格が高いため、わずかな面積差でも売買代金や建築計画に影響する場合があります。
特に、都心部や住宅地では、1平方メートルの差でも金額が大きくなることがあります。
また、東京では土地が細かく分かれていたり、道路が狭かったり、私道に接していたり、昔からの境界があいまいな土地もあります。
このような土地では、公簿面積だけで判断すると、実際に利用できる面積や建築可能な範囲を十分に把握できないことがあります。
古家付き土地を売却する場合、買主が建物を解体して新築を計画することがあります。
その場合、境界確定、確定測量、セットバック、越境確認などが売却条件に影響する場合があります。
東京では、登記簿上の面積だけでなく、実際の敷地状況、道路との関係、境界、私道、建築計画への影響を確認することが大切です。
公簿売買を確認するときに見たいこと
公簿売買を確認するときは、まず売買契約書で土地面積の扱いを確認します。
公簿売買なのか、実測売買なのか、測量後に面積増減精算を行うのかを確認します。
次に、登記事項証明書、公図、地積測量図、確定測量図、境界確認書などの資料を確認します。
古い土地では、地積測量図がない場合や、現況と資料の内容に差がある場合があります。
また、境界標の有無、越境物、ブロック塀、私道負担、道路後退、セットバックの可能性なども確認しておくことが大切です。
相続不動産の場合は、相続人が土地の面積や境界を正確に把握していないこともあります。
共有名義の場合は、共有者間で土地の評価や売却条件の認識がずれることがあります。
公簿売買は、契約上はシンプルに見える一方で、実際の土地の状態によっては確認事項が多くなることがあります。
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公簿売買は、言葉の意味を知るだけでなく、登記簿上の面積、実際の敷地状況、境界、測量、私道、売買契約書の内容を確認することが大切です。
特に東京の相続不動産では、空き家、古家付き土地、私道、境界、再建築不可、共有持分、底地、借地権などが重なり、面積の確認や売却条件に影響する場合があります。
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