実測売買とは
- 6月29日
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実測売買を一言でいうと
実測売買とは、土地を実際に測量した面積をもとに、売買価格や精算方法を決める売買方法のことです。
土地の面積には、登記簿に記載されている面積と、実際に測量して確認する面積があります。
登記簿上の面積を前提に売買する方法を公簿売買といい、測量によって確認した面積をもとに売買する方法を実測売買といいます。
特に土地、古家付き土地、相続した実家、私道に接する土地、境界があいまいな土地では、実測売買が検討されることがあります。
実測売買の基本的な意味
実測売買では、土地家屋調査士などによる測量を行い、その測量結果をもとに売買対象となる土地の面積を確認します。
そのうえで、売買契約書に記載された単価や条件に基づいて、売買代金を決めたり、後から面積の差を精算したりすることがあります。
たとえば、契約時点では登記簿上の面積をもとに売買価格を決め、決済前に測量を行い、実測面積が増減した場合に代金を調整する形です。
このような精算方法を、面積増減精算と呼ぶことがあります。
一方で、実測売買といっても、必ずすべてのケースで精算を行うとは限りません。
契約内容によっては、測量は行うものの、面積が増減しても売買代金は変更しないと定める場合もあります。
そのため、実測売買を確認するときは、単に測量をするかどうかだけでなく、測量結果を売買代金に反映するのかどうかを確認することが大切です。
実務で問題になりやすい場面
実測売買では、測量の結果、登記簿上の面積と実際の面積が異なることがあります。
古くから所有している土地や、相続した土地、境界確認が長い間行われていない土地では、登記簿面積と実測面積に差が出ることがあります。
実務では、次のような場面で問題になりやすいです。
登記簿上の面積と実際の面積が違う
境界標が見当たらない
隣地所有者との境界確認が必要になる
私道部分の面積が含まれている
セットバック部分の扱いを確認する必要がある
越境物があり、測量や境界確認に影響する
古い測量図しか残っていない
確定測量に時間がかかる
測量費用を誰が負担するか決める必要がある
面積が増減した場合に売買代金を精算するか確認が必要になる
特に売主と買主の間で、面積の差が価格に影響する場合は、契約前に精算の有無や計算方法を確認しておくことが大切です。
また、隣地所有者の立会いや境界確認が必要になる場合、想定より時間がかかることもあります。
相続不動産や古家付き土地では、売却を始める前に境界や測量の状況を確認しておくと、売却条件を整理しやすくなります。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の土地は、面積が小さくても価格に大きく影響することがあります。
そのため、登記簿上の面積と実測面積に差がある場合、売買代金や買主の建築計画に影響することがあります。
特に、都心部や住宅密集地では、数平方メートルの違いでも、建築計画、駐車場の配置、道路後退、隣地との距離などに影響する場合があります。
また、東京では古くからの住宅地も多く、境界標が不明確な土地、私道に接する土地、セットバックが必要な土地、越境がある土地などもあります。
このような不動産では、実測売買を前提にすることで、買主が土地の状況を把握しやすくなる場合があります。
一方で、確定測量には時間や費用がかかることがあります。
隣地所有者が多い場合や、私道関係者の確認が必要な場合には、売却スケジュールに影響することもあります。
東京の不動産では、価格だけでなく、境界、道路、私道、測量、建築計画をあわせて確認することが大切です。
実測売買を確認するときに見たいこと
実測売買を検討するときは、測量の有無だけでなく、契約条件全体を確認する必要があります。
特に次の点を確認しておきたいところです。
登記簿上の面積
現況の利用状況
過去の測量図の有無
地積測量図の有無
境界標の有無
隣地所有者との境界確認の状況
確定測量を行うか
測量費用を誰が負担するか
測量完了までの期間
実測面積が増減した場合に精算するか
面積増減精算の単価
私道負担部分の扱い
セットバック部分の扱い
越境物の有無
売買契約から決済までのスケジュール
実測売買では、測量結果によって売買代金や引渡し条件が変わる場合があります。
そのため、契約書では、測量の方法、精算の有無、精算単価、測量が完了しなかった場合の扱いなどを確認しておくことが大切です。
また、境界や測量については、土地家屋調査士、不動産会社、必要に応じて司法書士や弁護士などに確認しながら進める場合があります。
関連する用語
公簿売買
面積増減精算
確定測量
測量渡し
境界
境界確定
地積測量図
公図
私道負担
セットバック
道路後退
越境
古家付き土地
売買契約書
重要事項説明書
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実測売買に関係する不動産でお困りの方へ
実測売買は、言葉の意味を知るだけでなく、実際の土地面積、境界、私道、道路、測量の状況を確認することが大切です。
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