未登記建物とは

未登記建物とは、建物が存在しているにもかかわらず、法務局で建物の登記がされていない状態のことです。

古い住宅、相続した実家、増築部分がある建物などでは、建物の全部または一部が登記されていないことがあります。

未登記建物の基本的な意味

不動産の登記には、土地の登記と建物の登記があります。

建物登記には、建物の所在、種類、構造、床面積、所有者などが記録されます。ところが、古い建物や相続した建物では、実際には建物が建っているのに、建物登記がされていない場合があります。

また、建物自体は登記されていても、後から増築した部分が登記に反映されていないこともあります。このような場合も、実務上は確認が必要になることがあります。

未登記建物があるからといって、すぐに売却できないとは限りません。ただし、売却、相続、解体、建替え、金融機関の融資などに影響する場合があるため、早めに状況を確認しておくことが大切です。

未登記建物が問題になりやすいのは、相続した実家や古い建物を売却する場面です。

売主側は、固定資産税を支払っているため「登記もされている」と思っていることがあります。しかし、固定資産税の課税台帳と法務局の登記は別のものです。課税されていても、建物登記がされていない場合があります。

買主側や金融機関は、売買対象の建物が登記されているか、登記内容と現況が合っているかを確認します。未登記建物がある場合、売買契約前に登記をするのか、解体するのか、現況のまま引き渡すのかを整理する必要があります。

また、相続登記を進める際にも、土地は登記されているのに建物が未登記であることが分かる場合があります。建物の所有者や建築時期が分かりにくいと、相続人間で確認が必要になることがあります。

東京では、古い住宅、木造アパート、貸家、店舗併用住宅、長屋、連棟式建物などで、未登記建物や未登記増築が見つかることがあります。

特に、相続した空き家では、所有者本人が建築当時の事情を知らないことがあります。建物登記、固定資産税の課税内容、建築確認資料、現況が一致しているかを確認しないまま売却を進めると、買主側から追加確認を求められる場合があります。

また、古い建物では、登記上の床面積と実際の建物面積が違う、増築部分が未登記になっている、建物の種類や構造が現況と異なるといったことがあります。

東京の不動産では、土地価格が高く、買主が建替えや再利用を前提に検討することも多いため、建物の登記状況は売却条件に影響する場合があります。

未登記建物を確認するときは、まず土地と建物の登記事項証明書を確認します。建物の登記があるか、登記内容と現況が合っているかを見ることが大切です。

次に、固定資産税の課税明細書を確認します。課税明細書に建物が記載されていても、法務局で登記されているとは限らないため、登記情報と照らし合わせて確認します。

あわせて、建築確認済証、検査済証、確認申請書、設計図面、増改築の資料、過去の売買契約書などが残っていないかを確認します。資料が少ない場合でも、分かる範囲で建物の経緯を整理することが大切です。

売却を検討する場合には、未登記建物を登記してから売却するのか、解体して土地として売却するのか、現況のまま買主に説明して進めるのかを確認します。実際の対応は、不動産の状態や買主の利用目的によって変わることがあります。

未登記建物は、言葉の意味を知るだけでなく、建物登記の有無、固定資産税の課税内容、現況との違い、相続や売却への影響を確認することが大切です。

特に東京の相続不動産では、古い建物、空き家、古家付き土地、未登記増築、私道、境界、再建築不可などが重なり、売却条件や手続きに影響する場合があります。

さくら都市デザインでは、東京の空き家、古家付き土地、相続不動産、私道、共有持分、底地、借地権など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。

まずは現在の土地や建物の状態、手元にある資料を確認するところからご相談ください。