建物表題登記とは

建物表題登記とは、建物の所在、種類、構造、床面積などを法務局に登録する登記のことです。

建物が新しく建てられたときや、未登記の建物が見つかったときに、建物の基本情報を登記簿に記録するために行われます。

建物表題登記の基本的な意味

建物表題登記は、建物の存在や内容を公的に記録するための登記です。

登記される内容には、建物の所在、家屋番号、種類、構造、床面積、所有者などがあります。土地に地番があるように、建物にも家屋番号が付されます。

建物表題登記は、所有権保存登記や抵当権設定登記とは異なり、建物の物理的な内容を記録する登記です。建物が法務局に登録されていない場合、まず建物表題登記を行うことで、建物の登記情報を整えることになります。

古い住宅や相続した実家では、建物が存在しているのに表題登記がされていないことがあります。また、増築部分が登記に反映されていない場合にも、確認が必要になることがあります。

建物表題登記が問題になりやすいのは、未登記建物を売却・相続・解体しようとする場面です。

たとえば、相続した実家を売却しようとした際に、土地の登記はあるものの、建物の登記が見つからないことがあります。固定資産税の課税明細書には建物が載っていても、法務局では未登記という場合もあります。

買主側や金融機関は、売買対象の建物が登記されているか、登記内容と現況が合っているかを確認します。建物が未登記の場合には、売却前に表題登記を行うのか、解体して土地として売却するのか、現況のまま買主へ説明して進めるのかを整理する必要があります。

また、建物表題登記には、建物の現況確認や図面作成が関係するため、土地家屋調査士に相談しながら進めることが一般的です。相続人が複数いる場合には、誰が手続きを進めるのかも確認しておく必要があります。

東京では、古い住宅、木造アパート、貸家、店舗併用住宅、長屋、連棟式建物などで、未登記建物や未登記増築が見つかることがあります。

相続した空き家では、所有者本人が建築当時の事情を知らず、建物登記の有無を把握していない場合もあります。売却の段階で初めて、建物表題登記が必要かどうかを確認することがあります。

また、東京の不動産では、土地価格が高く、買主が建替えや再利用を前提に検討することも多いため、建物を残して売却するのか、解体して土地として売却するのかによって対応が変わる場合があります。

建物表題登記が必要になるかどうかは、建物の状態、売却方法、買主の利用目的、金融機関の融資の有無などによって変わります。売却前に早めに確認しておくことが大切です。

建物表題登記を確認するときは、まず建物の登記事項証明書があるかを確認します。建物登記がない場合や、登記内容と現況が大きく違う場合には、追加確認が必要になることがあります。

次に、固定資産税の課税明細書を確認します。課税明細書に建物が記載されていても、法務局で登記されているとは限らないため、登記情報と照らし合わせて確認します。

あわせて、建築確認済証、検査済証、確認申請書、設計図面、工事資料、増改築の資料などが残っていないかを確認します。資料が少ない場合でも、現地の建物状況を確認しながら整理することになります。

売却を検討する場合には、建物表題登記を行うのか、解体して更地渡しにするのか、現況売却として買主に説明して進めるのかを確認します。実際の進め方は、不動産の状態や契約条件によって変わります。

建物表題登記は、言葉の意味を知るだけでなく、建物登記の有無、固定資産税の課税内容、現況との違い、相続や売却への影響を確認することが大切です。

特に東京の相続不動産では、古い建物、空き家、未登記建物、未登記増築、私道、境界、再建築不可などが重なり、売却条件や手続きに影響する場合があります。

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まずは現在の土地や建物の状態、手元にある資料を確認するところからご相談ください。