レインズとは
レインズを一言でいうと
レインズとは、不動産会社が売却物件や成約情報などを登録・検索する、不動産会社向けの情報ネットワークのことです。
正式には「Real Estate Information Network System」の略で、日本語では「不動産流通標準情報システム」と呼ばれます。
不動産を売却するとき、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ場合には、一定期間内にレインズへ物件情報を登録する必要があります。
レインズに登録されることで、依頼した不動産会社だけでなく、他の不動産会社も買主候補へ物件を紹介しやすくなります。
レインズの基本的な意味
レインズは、宅地建物取引業者が利用する不動産情報ネットワークです。
売却物件の情報を登録したり、他社が登録した物件情報を検索したりするために使われます。
一般の方が自由にすべてのレインズ情報を検索できるものではなく、主に不動産会社が利用する仕組みです。
不動産を売却する場合、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。
このうち、専任媒介契約と専属専任媒介契約では、レインズへの登録義務があります。
一般媒介契約では、レインズへの登録は義務ではなく、任意とされています。
レインズへの登録は、売却物件の情報を不動産会社間で共有し、買主候補へ情報を届けやすくするために重要です。
実務で問題になりやすい場面
レインズで問題になりやすいのは、売主が「本当に登録されているのか」「どのような内容で登録されているのか」を把握していない場合です。
専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社はレインズに物件情報を登録し、登録証明書を売主へ交付することがあります。
売主は、登録証明書を確認することで、物件が登録されているかを把握しやすくなります。
また、登録内容として、価格、面積、所在地、取引態様、物件の特徴などが正しく反映されているかも確認したいポイントです。
販売活動が進まない場合には、レインズ上の登録状況、広告掲載状況、問い合わせ件数、内見件数、他社からの紹介状況などを確認することが大切です。
また、売却活動中に価格変更をした場合には、レインズの登録内容も更新されているかを確認したいところです。
相続不動産や共有名義の不動産では、売主側の関係者が複数いるため、販売状況を共有するうえでも、レインズ登録や販売報告の内容を整理しておくことが大切です。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の不動産では、レインズへの登録だけで売却が進むとは限りません。
特に、相続した実家、空き家、古家付き土地、共有名義の土地、私道に接する土地、再建築不可物件、底地、借地権付き建物などでは、買主へ説明すべき内容が多くなる場合があります。
たとえば、私道に接している不動産では、通行承諾、掘削承諾、私道持分、道路幅員、接道義務などが売却条件に影響することがあります。
古家付き土地では、現況売却、更地渡し、測量渡し、契約不適合責任、残置物撤去、解体費などを確認する必要があります。
再建築不可物件や接道不良の土地では、建築の可否や将来の利用方法について、買主側が慎重に確認することがあります。
このような不動産では、レインズへ登録するだけでなく、登録内容や販売資料の作り方、買主への説明方法、価格設定、売却条件の整理が重要になります。
東京では売買価格が高くなることも多いため、買主側の確認も慎重になりやすいです。
売却を進める際には、レインズ登録の有無だけでなく、どのように情報を出し、どのような買主に届けるのかを確認することが大切です。
レインズを確認するときに見たいこと
レインズを確認するときは、まず媒介契約の種類を確認します。
専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合には、レインズ登録義務があります。
一般媒介契約の場合には、登録は義務ではありませんが、登録するかどうかを不動産会社に確認することがあります。
次に、登録証明書を確認します。
登録日、物件情報、価格、取引条件などが正しく反映されているかを確認することが大切です。
売却活動中は、販売状況の報告とあわせて、レインズ経由の問い合わせや他社からの紹介状況を確認します。
問い合わせが少ない場合には、価格、写真、販売図面、説明内容、広告方法、売却条件などを見直すことがあります。
また、価格変更や条件変更をした場合には、レインズの登録情報が更新されているかも確認したいポイントです。
相続不動産や共有名義の不動産では、売主側の関係者に販売状況を説明するためにも、レインズ登録や販売報告の内容を整理しておくと安心です。
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レインズに関係する不動産でお困りの方へ
レインズは、不動産会社間で物件情報を共有するための重要な仕組みですが、登録するだけで売却条件が整うわけではありません。
特に東京の相続不動産では、レインズ、媒介契約、売買契約書、重要事項説明書、相続登記、共有名義、私道、境界、古家付き土地、再建築不可、契約不適合責任などが重なり、売却条件や整理の進め方に影響する場合があります。
売却活動を進める際には、レインズ登録の有無だけでなく、登録内容、販売資料、買主への説明内容、価格設定、売却前に必要な手続きを確認することが大切です。
また、底地、借地権、共有持分、私道、再建築不可などでは、通常の売却よりも事前整理が重要になることがあります。
さくら都市デザインでは、東京の相続不動産、底地、借地権、共有持分、私道、空き家、古家付き土地など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。
まずは現在の不動産の状況や、売却方針、販売活動の進め方を確認するところからご相談ください。
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