専任媒介契約とは
専任媒介契約を一言でいうと
専任媒介契約とは、不動産の売却を1社の不動産会社に依頼する媒介契約のことです。
一般媒介契約のように複数の不動産会社へ同時に依頼することはできません。
一方で、売主自身が買主を見つけた場合には、不動産会社を通さずに取引できる余地があります。
1社に窓口を絞りながら、売主自身で買主を探す可能性も残せる契約です。
専任媒介契約の基本的な意味
専任媒介契約は、不動産会社に売却活動を依頼する媒介契約の一つです。
媒介契約には、主に次の3種類があります。
一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約
専任媒介契約は、このうち1社の不動産会社に売却を任せる契約です。
一般媒介契約と異なり、他の不動産会社に重ねて売却を依頼することはできません。
その代わり、不動産会社にはレインズへの登録や、売主への販売状況報告などの義務があります。
売却活動の窓口が1社になるため、問い合わせ状況、内見状況、価格交渉、販売方針などを整理しやすい点があります。
一方で、依頼する不動産会社の販売力や対応姿勢が売却活動に影響しやすいため、契約前に販売方針を確認しておくことが大切です。
実務で問題になりやすい場面
専任媒介契約で問題になりやすいのは、1社に依頼したものの、販売活動の内容が見えにくい場合です。
専任媒介契約では、不動産会社に販売状況の報告義務があります。
そのため、問い合わせ件数、内見状況、広告の掲載状況、価格に対する反応などを定期的に確認することが大切です。
報告を受けても、内容が形式的で、実際にどのような販売活動をしているのか分かりにくい場合には、具体的に確認した方がよいことがあります。
また、レインズに登録されているかどうかも確認したいポイントです。
専任媒介契約では、契約締結後、一定期間内にレインズへ登録する義務があります。
登録証明書を受け取り、売主自身も登録内容や取引状況を確認できる場合があります。
相続不動産や共有名義の不動産では、販売活動だけでなく、相続登記、共有者全員の意思確認、抵当権抹消、住所変更登記、氏名変更登記などが関係することがあります。
売却活動を始める前に、売主側で整理すべき内容を確認しておくことが大切です。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の不動産では、専任媒介契約が合うケースがあります。
たとえば、相続した実家、空き家、古家付き土地、共有名義の土地、私道に接する土地、再建築不可物件、底地、借地権付き建物などでは、売却前の整理や買主への説明内容が重要になります。
このような不動産では、複数社に情報を広げる前に、1社が窓口となって資料確認、現地確認、販売方針の整理を進めた方が、条件を整えやすい場合があります。
私道に接している不動産では、通行承諾、掘削承諾、私道持分、道路幅員、接道義務などが売却条件に影響することがあります。
古家付き土地では、現況売却、更地渡し、測量渡し、契約不適合責任、残置物撤去、解体費などを確認する必要があります。
共有名義や相続不動産では、関係者の意向、相続登記、未分割の有無、固定資産税の負担、売却代金の分け方なども整理しておきたい項目です。
専任媒介契約を選ぶ場合には、価格だけでなく、どのような販売戦略で進めるのか、どの資料を確認するのか、どの段階で価格調整を検討するのかを確認しておくことが大切です。
専任媒介契約を確認するときに見たいこと
専任媒介契約を確認するときは、まず契約の種類を確認します。
一般媒介契約ではなく、専任媒介契約であることを確認し、他の不動産会社へ重ねて依頼できない点を理解しておくことが大切です。
次に、契約期間を確認します。
媒介契約には期間があるため、いつまで依頼するのか、期間満了後に更新するのかを確認します。
売出価格、販売活動の内容、広告方法、レインズ登録、販売状況の報告頻度も確認しておきたい項目です。
専任媒介契約では、レインズへの登録と、2週間に1回以上の販売状況報告が必要とされています。
報告内容としては、問い合わせ数、内見数、広告掲載状況、買主からの反応、価格に対する意見などを確認すると、売却活動の判断がしやすくなります。
また、売主自身が買主を見つけた場合の扱いも確認します。
専任媒介契約では、自己発見取引ができる余地がありますが、契約内容によって確認が必要です。
相続不動産や共有名義の不動産では、媒介契約を誰が締結するのか、共有者や相続人全員の意思確認ができているかも確認しておくことが大切です。
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専任媒介契約に関係する不動産でお困りの方へ
専任媒介契約は、1社の不動産会社に売却を依頼する契約ですが、契約を結ぶ前に、実際の不動産の状態や関係者の状況を確認することが大切です。
特に東京の相続不動産では、専任媒介契約、売買契約書、重要事項説明書、相続登記、共有名義、私道、境界、古家付き土地、再建築不可、契約不適合責任などが重なり、売却条件や整理の進め方に影響する場合があります。
専任媒介契約を選ぶ場合には、販売活動を任せるだけでなく、レインズ登録、販売状況報告、価格変更の判断、買主への説明内容などを確認しながら進めることが大切です。
また、底地、借地権、共有持分、私道、再建築不可などでは、通常の売却よりも事前整理が重要になることがあります。
さくら都市デザインでは、東京の相続不動産、底地、借地権、共有持分、私道、空き家、古家付き土地など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。
まずは現在の不動産の状況や、売却方針を確認するところからご相談ください。
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