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相続した不動産を売却する前に確認する書類一覧

  • 7月27日
  • 読了時間: 18分

更新日：7月30日


相続した実家や土地を売却しようとすると、「権利証が見つからない」「戸籍はどこまで必要なのか」「親が購入したときの契約書がなくても売れるのか」と迷うことがあります。

相続不動産の売却で使用する書類は、大きく分けて次の3種類です。


  1. 不動産の内容や売却条件を確認する資料

  2. 故人から相続人へ名義を移す相続登記の書類

  3. 買主との売買契約・引渡しに使用する書類


すべての書類が最初からそろっていなくても、査定や売却方法の相談はできます。ただし、名義、境界、建物の状況、購入時の金額などを確認できる資料が多いほど、必要な手続きと売却後の手取りを早く整理できます。

この記事では、相続した不動産を売却する前に探したい書類と、役所などから取得する書類を、使用する場面ごとに解説します。



この記事の結論


結論｜最初に「自宅で探す書類」と「取得する書類」を分ける

まず、固定資産税の納税通知書、権利証、購入時の売買契約書、測量図、建築関係書類など、故人の自宅に保管されている資料を探します。次に、登記事項証明書を取得して現在の名義や抵当権を確認し、相続方法に応じて戸籍、遺産分割協議書、住民票などを準備します。書類が見つからない場合も、直ちに売却できなくなるわけではありません。再取得できるもの、別の資料で確認できるもの、司法書士などによる本人確認手続きが必要なものに分けて対応します。



相続不動産の売却書類は3段階に分けて確認する


必要書類は、相続の内容、物件の種類、登記名義、住宅ローンの有無、売却条件によって変わります。最初から一つの袋にまとめるのではなく、次の3段階に分けると不足を把握しやすくなります。

段階

主な目的

主な書類

物件・売却条件の確認

名義、面積、取得時期、境界、建物状態などを確認する

固定資産税納税通知書、登記事項証明書、購入時の売買契約書、測量図、建築関係書類

相続登記

故人名義から相続人名義へ変更する

戸籍・除籍謄本、住民票、遺言書または遺産分割協議書、印鑑証明書、固定資産評価証明書など

売買契約・引渡し

買主との契約と所有権移転を行う

登記識別情報、印鑑証明書、本人確認書類、実印、物件状況確認資料、鍵など




実務上のポイント｜「売却相談に必要な書類」と「引渡しまでに必要な書類」は別です

査定を依頼する段階では、固定資産税の納税通知書や所在地が分かる資料があれば、相談を始められることが一般的です。一方、買主へ所有権を移すまでには相続登記を済ませ、登記名義人となった相続人の登記識別情報などを準備する必要があります。書類が全部そろうまで相談を待つ必要はありません。


最初に自宅で探したい書類


役所へ行く前に、故人の自宅、貸金庫、重要書類のファイル、税理士・司法書士へ預けている資料を確認します。


固定資産税・都市計画税の納税通知書

毎年、市区町村または東京都から所有者へ送付される書類です。課税されている土地・建物の所在、地番、家屋番号、評価額、税額などを確認できます。

複数の土地や私道持分、離れた場所にある土地が記載されていることもあるため、表紙だけでなく課税明細を確認します。

納税通知書が見つからなくても売却はできます。市区町村で名寄帳や固定資産評価証明書などを取得し、所有不動産を確認できる場合があります。


権利証・登記識別情報通知

「登記済権利証」「登記済証」「登記識別情報通知」などの表題で保管されている書類です。

ここで注意したいのは、故人が所有していたときの古い権利証と、相続登記後に相続人へ通知される登記識別情報は別であることです。

故人名義の権利証は、通常の相続登記に必ず提出する書類ではありませんが、不動産の特定や過去の登記内容を確認する手掛かりになります。相続登記が完了すると、原則として新たな名義人へ登記識別情報が通知され、その後の売買による所有権移転登記で使用します。


不動産を購入・取得したときの売買契約書

故人が不動産を購入したときの売買契約書、領収書、仲介手数料の請求書、登記費用の明細、増改築費の領収書などを探します。

これらは、売却できるかどうかだけでなく、売却時の譲渡所得を計算する際の取得費を確認する資料になります。

購入金額が分からない場合、譲渡価額の5％を概算取得費とする扱いがありますが、実際の取得費より大幅に低くなり、税負担が増えることがあります。古い書類でも処分せず、税理士へ確認できるよう保管します。


遺言書・遺産分割協議書

遺言書がある場合は、誰が不動産を取得することになっているかを確認します。

自宅で見つかった自筆証書遺言は、原則として家庭裁判所の検認が必要です。封印のある遺言書は、家庭裁判所で相続人などの立会いのもと開封する必要があるため、勝手に開封しません。ただし、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用した遺言書や公正証書遺言は、検認が不要です。

遺言書がなく、相続人全員の話し合いで取得者を決めた場合は、遺産分割協議書を作成します。不動産の表示が登記記録と一致しているか、相続人全員が実印を押しているかを確認します。

【内部リンク候補：遺産分割協議書（用語集）】


確定測量図・境界確認書

土地や戸建てでは、確定測量図、境界確認書、筆界確認書、道路との境界に関する資料、越境に関する覚書などを探します。

図面があっても、現在の境界標や現地の状況と一致しているとは限りません。作成年月日、測量者、隣地所有者の署名・押印の有無を確認します。

古い測量図しかない場合や境界標が見当たらない場合は、売却前に測量が必要か、不動産会社や土地家屋調査士へ相談します。


建築確認済証・検査済証・設計図書

戸建てや一棟建物では、建築確認済証、検査済証、建築計画概要書、設計図、工事請負契約書、リフォーム履歴、耐震診断書などを探します。

増築や用途変更が行われている場合は、現在の建物と登記・建築資料の内容が一致しているかを確認します。

建築確認済証や検査済証は原本の再発行ができないことがありますが、自治体で台帳記載事項証明書や建築計画概要書を取得できる場合があります。


住宅ローン・抵当権に関する書類

返済予定表、完済証明書、抵当権抹消書類、金融機関からの通知を確認します。

ローンを完済していても、登記記録に抵当権が残っている場合があります。登記事項証明書で確認し、残っている場合は金融機関や司法書士へ抹消手続きを相談します。


賃貸借・使用貸借などの契約書

入居者、借地人、駐車場利用者、親族などが使用している場合は、賃貸借契約書、更新契約書、家賃の入金記録、敷金の記録、管理委託契約書などを確認します。

契約書が見つからない場合でも、利用者がいる事実を伏せず、使用開始時期、賃料、更新、敷金、滞納の有無を整理します。



相続登記に必要となる主な書類


相続不動産を買主へ引き渡すには、原則として先に故人から相続人へ所有権移転登記を行います。

必要書類は、遺産分割協議で相続する場合、遺言によって相続する場合、法定相続分で相続する場合などで異なります。次の一覧は、遺産分割協議により相続人の一人が不動産を取得する一般的なケースを中心としたものです。


主な書類

誰のものか・内容

主な入手先

戸籍・除籍・改製原戸籍謄本

故人の出生から死亡まで連続するもの

本籍地の市区町村

戸籍謄本

相続人全員の現在のもの

本籍地の市区町村

住民票の除票または戸籍の附票

故人の登記上の住所とのつながりを確認

市区町村

住民票

不動産を取得する相続人

住所地の市区町村

遺産分割協議書

誰が不動産を取得するかを記載

相続人が作成

印鑑証明書

遺産分割協議書に押印した相続人全員

住所地の市区町村

固定資産評価証明書など

登録免許税の算定に使用

物件所在地の市区町村など

登記申請書

相続による所有権移転を申請

法務局の様式を基に作成

相続関係説明図

相続関係を図示

申請者が作成


戸籍は「故人の死亡時の1通」だけでは足りないことがある

遺産分割協議による相続登記では、一般に故人の出生から死亡までの身分関係を確認できる連続した戸籍・除籍・改製原戸籍が必要です。

転籍や戸籍制度の改製があると複数通になることがあります。また、兄弟姉妹や甥・姪が相続人になる場合などは、追加の戸籍が必要になります。

戸籍の広域交付を利用できる場合がありますが、請求できる人や取得できる証明書に制限があるため、市区町村へ確認します。


法定相続情報一覧図で戸籍の束を代用できる場合がある

法務局の法定相続情報証明制度を利用し、認証文付きの法定相続情報一覧図の写しを取得すると、相続登記や金融機関の相続手続きで戸籍一式の代わりに使用できる場合があります。

複数の金融機関や不動産の手続きを並行する場合に便利ですが、遺産分割協議書や印鑑証明書など、戸籍以外の必要書類まで省略できる制度ではありません。



遺言書がある場合は必要書類が変わる

遺言による相続登記では、遺言書の種類、取得する人が法定相続人かどうか、遺言執行者がいるかなどによって必要書類が変わります。

自筆証書遺言で家庭裁判所の検認が必要な場合は、検認済証明書も確認します。遺言内容と実際の不動産表示が一致しない、遺言後に不動産の一部が分筆されているなどの場合は、司法書士へ相談します。


相続登記後の登記識別情報を保管する

相続登記が完了し、相続人が新たな所有者として登記されると、原則として登記識別情報が通知されます。

この情報は、買主への所有権移転登記で使用する重要な情報です。12桁の符号部分をむやみに開封・撮影・共有せず、司法書士から案内されるまで安全に保管します。



売買契約・引渡しに必要となる主な書類


売買契約と引渡しで必要となる書類は、物件や取引方法、司法書士、不動産会社、金融機関によって異なります。一般的には次のものを確認します。

主な書類・物品

使用目的

注意点

登記識別情報または登記済証

買主への所有権移転登記

相続登記後の名義人に関するもの

印鑑証明書

所有権移転登記など

通常、発行後3か月以内のものを求められる

実印

契約・登記関係書類への押印

印鑑証明書の印影と一致するもの

本人確認書類

売主本人の確認

運転免許証、マイナンバーカードなど

住民票・戸籍の附票など

登記住所と現在住所が異なる場合の確認

住所変更登記が必要になる場合がある

固定資産税納税通知書・評価証明書

税額精算や登録免許税の確認

対象年度を確認

振込先口座の資料

売買代金の受領

売主本人名義を基本に確認

物件状況確認書・付帯設備表

不具合・設備の告知

雨漏り、越境、設備故障などを正確に記載

鍵・取扱説明書・保証書

物件の引渡し

合鍵、設備資料もまとめる


登記上の住所・氏名が現在と違う場合

相続登記後に転居や氏名変更があり、登記記録と現在の住所・氏名が異なる場合は、所有権移転登記の前提として変更登記が必要になることがあります。

2026年4月1日からは、住所・氏名変更登記の申請が義務化されています。必要な住民票、戸籍の附票、戸籍謄本などは変更内容によって異なるため、司法書士へ早めに確認します。


共有名義の場合

相続人2人以上の共有名義で登記した不動産全体を売る場合は、原則として共有者全員が売主になります。

各共有者について本人確認書類、実印、印鑑証明書、登記識別情報などが必要になります。遠方に住む共有者がいる場合は、契約や本人確認の方法を早めに決めます。



土地・戸建て・マンションで追加確認したい資料


共通書類に加え、物件の種類ごとに次の資料があると、調査や買主への説明が進みやすくなります。


土地・戸建て

  • 公図

  • 地積測量図

  • 確定測量図・現況測量図

  • 境界確認書

  • 越境に関する覚書

  • 私道の通行・掘削承諾書

  • 建築確認済証・検査済証

  • 建築計画概要書

  • 設計図・間取り図

  • 修繕・増改築の履歴

  • 耐震診断・アスベスト調査などの資料

  • 上下水道・ガス管の引込みに関する資料


私道、接道、越境、未登記増築などがある場合、書類の有無だけでなく、現地と登記・役所資料が一致しているかを確認します。


マンション

  • 管理規約・使用細則

  • 総会議事録

  • 長期修繕計画

  • 管理費・修繕積立金の金額が分かる資料

  • 滞納の有無が分かる資料

  • 駐車場・駐輪場・専用庭などの使用契約

  • 大規模修繕の履歴

  • 分譲時のパンフレット・間取り図

  • 設備の取扱説明書・保証書


管理組合や管理会社から調査報告書を取得することもあります。値上げ予定、一時金、修繕工事の予定、ペット・リフォーム・賃貸の制限など、売却条件に影響する事項を確認します。


賃貸中の物件

  • 賃貸借契約書・更新契約書

  • 入居者一覧

  • 賃料・共益費・敷金の記録

  • 滞納や保証会社の状況

  • 管理委託契約書

  • 修繕履歴

  • レントロール


賃貸中の物件は、入居者との契約関係を買主が引き継ぐのが一般的です。口頭で約束した条件や、親族へ無償で貸している場合も含め、利用実態を確認します。



書類が見つからない場合の対応


書類を紛失していても、すぐに「売却できない」と判断する必要はありません。書類ごとに対応が異なります。


登記事項証明書・公図・地積測量図がない

法務局で取得できます。登記事項証明書は、管轄外の法務局やオンライン請求でも取得できます。

ただし、古い土地では地積測量図が法務局に備え付けられていないことがあります。その場合は、過去の測量資料を探し、必要に応じて新たな測量を検討します。


固定資産税の納税通知書がない

物件所在地の市区町村で、固定資産評価証明書、名寄帳の写し、公課証明書などを取得できる場合があります。

自治体によって名称、請求資格、必要な相続関係書類が異なるため、事前に確認します。


故人の権利証がない

故人名義の権利証は再発行されませんが、通常の相続登記では権利証の提出を要しないため、紛失だけで相続登記ができなくなるわけではありません。

ただし、登記上の住所と故人の最後の住所のつながりを証明できない場合など、個別事情によって追加資料が必要になることがあります。


相続登記後の登記識別情報がない

登記識別情報は再通知されません。売買による所有権移転登記では、司法書士による本人確認情報の作成や、法務局からの事前通知など、代替手続きが必要になります。

費用と日数が増える可能性があるため、紛失に気づいた時点で売却を担当する不動産会社と司法書士へ伝えます。


購入時の売買契約書・領収書がない

売却自体は可能ですが、取得費の確認に影響します。

通帳の出金記録、住宅ローンの資料、登記関係書類、当時の仲介会社や売主の保管資料など、購入金額や付随費用を確認できる資料がないか探します。税務上どこまで取得費として認められるかは、税務署または税理士へ確認します。


測量図・境界確認書がない

売買契約で確定測量を条件にするか、現況のまま引き渡すかなど、売却方法を検討します。

隣地所有者の立会いが必要な測量は時間がかかる場合があります。書類がないからといって、査定前に自己判断で測量を発注せず、想定する買主や売却条件を確認してから進めます。

ここが判断のポイント｜再取得できない書類も、代替手続きがある場合があります

「原本がない」と「売れない」は同じではありません。ただし、代替手続きに時間や費用がかかる書類もあります。紛失を隠したまま契約直前まで進めず、査定・相談の段階で分かる範囲を伝えることが大切です。


書類を集める順番


効率よく進めるため、次の順番で確認します。


1．固定資産税の課税明細と自宅の保管書類を集める

まず、固定資産税の納税通知書、権利証、購入時の契約書、遺言書、測量・建築資料など、手元にあるものを一か所へ集めます。

原本を捨てたり書き込んだりせず、書類名と発行年が見えるように整理します。


2．登記事項証明書で名義と権利関係を確認する

土地・建物ごとに、所有者、住所、面積、抵当権などを確認します。

固定資産税の課税明細に記載された不動産と、登記記録にある不動産が一致しているかも確認します。


3．遺言書の有無と相続人を確認する

遺言書の有無によって、誰が不動産を取得するか、相続登記の必要書類が変わります。

遺産分割協議を始める前に戸籍を収集し、相続人を確定します。


4．不動産を取得する人と売却方針を決める

相続人の一人が取得して売るのか、複数人の共有にするのかを決めます。

売却を予定している場合は、安易に共有名義にする前に、売却代金の分け方や税務上の扱いも含め、司法書士・税理士などへ確認します。


5．不足書類と取得先を一覧にする

「手元にある」「再取得する」「専門家へ確認する」の3つに分けます。


6．書類がそろう前でも査定・売却方法を相談する

書類の不足、境界、建物の状態によって、先に行うべき調査が変わります。

特に、古家、私道、越境、再建築不可、未登記建物、共有名義などがある場合は、すべてを自費



書類が不足していても、売却方法を整理できます


相続した不動産では、古い契約書や測量図が見つからないことは珍しくありません。

さくら都市デザインでは、現在ある書類と現地の状況を確認し、追加で取得する資料、売却前に解決する事項、現状のまま買い取る場合の条件を整理します。

「何が不足しているのか分からない」という段階でもご相談いただけます。






相続不動産の売却書類についてよくある質問

必要書類が全部そろっていなくても査定を依頼できますか？

査定や相談は可能です。物件の所在地、固定資産税の課税明細、登記事項証明書など、分かる資料から確認します。

正式な売買契約や引渡しまでに必要な書類は、名義や物件状況を調べたうえで案内されます。

亡くなった人自身を売主として契約することはできません。一般的には、相続人と売却方針を確認し、買主への所有権移転までに相続登記を完了させます。

契約時期や契約名義の設計は個別事情によるため、不動産会社と司法書士へ事前に確認します。

どの段階の権利証がないかによって対応が異なります。

故人名義の古い権利証は、通常の相続登記で必須ではありません。相続登記後に相続人へ通知された登記識別情報を紛失した場合は、所有権移転登記で代替手続きが必要になります。早めに司法書士へ相談します。

戸籍謄本そのものに一律の有効期限が定められているわけではありませんが、手続き先が発行時期を指定する場合があります。

相続登記では、故人の死亡後に発行され、死亡の記載を確認できる戸籍などが必要です。取得前に司法書士や法務局へ確認すると、取り直しを避けやすくなります。

遺産分割協議書を使用する相続登記では、通常、協議書へ実印を押した相続人全員の印鑑証明書を使用します。

売買による所有権移転登記では、売主となる登記名義人の印鑑証明書が必要になるのが一般的です。相続方法や契約名義によって異なるため、個別に確認します。

売却は可能です。ただし、取得費を証明する資料が不足すると、譲渡所得税の計算で不利になる可能性があります。

契約書以外に購入代金や費用を確認できる資料がないか探し、税務署または税理士へ相談します。

必ずとは限りません。買主、売却方法、契約条件、既存資料、境界標の状況などによって異なります。

先に査定と現地確認を受け、確定測量を条件にするのか、現況で売却するのかを比較します。



まとめ｜全部そろうのを待たず、ある書類から確認する


相続した不動産の売却書類は、「物件と売却条件の確認」「相続登記」「売買契約・引渡し」の3段階に分けると整理しやすくなります。

最初に探したいのは、固定資産税の納税通知書、権利証、購入時の契約書・領収書、遺言書、測量図、建築関係書類、ローン・賃貸関係の資料です。

その後、登記事項証明書で名義と権利関係を確認し、相続方法に応じて戸籍、住民票、遺産分割協議書、印鑑証明書などを準備します。

書類が見つからなくても、再取得や代替手続きができる場合があります。一方、取得費の資料や登記識別情報のように、紛失によって税額、費用、日程へ影響するものもあります。

全部そろうまで売却相談を待つのではなく、まず現在ある書類を確認し、不足資料と取得先を整理しましょう。



公的情報・確認資料


本記事の登記・税務に関する内容は、以下の公的機関の情報を基に確認しています。


※必要書類は、相続方法、登記記録、物件、取引条件によって異なります。実際の申請・契約前に、法務局、司法書士、税務署、税理士または担当する不動産会社へご確認ください。



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