手付解除とは
- 6月28日
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手付解除を一言でいうと
手付解除とは、不動産の売買契約を結んだ後、一定の条件のもとで、手付金をもとに契約を解除することです。
一般的には、買主が契約を解除する場合は、支払った手付金を放棄します。
売主が契約を解除する場合は、受け取った手付金の倍額を買主に返す形になることがあります。
ただし、いつでも自由に解除できるわけではありません。
契約書で定められた期限や、相手方が契約の履行に着手しているかどうかなどによって、手付解除ができるかどうかが変わることがあります。
手付解除の基本的な意味
不動産売買では、契約時に買主から売主へ手付金が支払われることがあります。
この手付金に「解約手付」としての性質がある場合、一定の範囲で契約解除に関係します。
買主は、支払った手付金を放棄することで契約を解除できる場合があります。
売主は、受け取った手付金を返し、さらに同額を加えた金額を買主に支払うことで契約を解除できる場合があります。
これを一般に「手付解除」といいます。
たとえば、買主が300万円の手付金を支払っていた場合、買主が解除するときはその300万円を放棄し、売主が解除するときは600万円を買主に支払うという扱いになることがあります。
ただし、実際の取扱いは売買契約書の内容によって変わります。
そのため、手付解除の期限、手付金の額、解除の方法、通知の仕方などを契約前に確認しておくことが大切です。
実務で問題になりやすい場面
手付解除で問題になりやすいのは、「まだ解除できるのか」という点です。
不動産売買契約では、手付解除ができる期限を契約書で定めることがあります。
また、期限内であっても、相手方が契約の履行に着手している場合には、手付解除が難しくなることがあります。
たとえば、売主が契約に基づいて測量、解体、残置物撤去、抵当権抹消の準備などを進めている場合、どの段階を履行の着手と見るかが問題になることがあります。
買主側でも、住宅ローンの本審査、設計、リフォーム打合せなどが進んでいる場合、契約解除のタイミングが問題になることがあります。
また、ローン特約による解除と、手付解除は意味が異なります。
ローン特約では、買主が一定の条件のもとで住宅ローンの承認を得られなかった場合、契約を白紙解除できることがあります。
この場合は、手付金を放棄する手付解除とは扱いが異なるため、契約書の内容を確認する必要があります。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の不動産は売買代金が高くなりやすいため、手付金の額も大きくなることがあります。
そのため、手付解除が発生した場合の影響も大きくなりやすい点に注意が必要です。
また、東京では土地や古家付き土地の売買で、契約後に測量、解体、越境確認、私道承諾、残置物撤去などを進めることがあります。
売主側がこれらの準備に着手した後に解除の話が出ると、費用負担や解除の可否が問題になることがあります。
相続不動産や共有名義の不動産では、契約後に相続人や共有者の意向が変わると、手付解除や違約解除の問題につながる場合があります。
また、再建築不可物件、私道に接する不動産、借地権付き建物などでは、買主側の調査や金融機関の判断に時間がかかることがあります。
東京では、契約後に確認すべき事項が多くなることもあるため、手付解除の期限や条件を事前に明確にしておくことが大切です。
手付解除を確認するときに見たいこと
手付解除を確認するときは、まず売買契約書の手付解除条項を確認します。
確認したい主な点は、手付金の額、手付解除ができる期限、解除の通知方法、売主が解除する場合の支払額、買主が解除する場合の手付金の扱いです。
次に、相手方が契約の履行に着手しているかどうかを確認します。
測量、解体、抵当権抹消、残置物撤去、引越し準備、住宅ローン手続きなど、どのような行為が進んでいるかによって、判断が必要になる場合があります。
また、ローン特約、契約不適合責任、違約解除との違いも確認しておくことが大切です。
相続不動産の場合は、相続人全員の同意があるか、共有名義の場合は共有者全員の意思がまとまっているかも重要です。
手付解除は、契約後の重要な判断に関係するため、不明点がある場合は、不動産会社や必要に応じて弁護士などに確認しながら進めることが大切です。
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手付解除に関係する不動産でお困りの方へ
手付解除は、言葉の意味を知るだけでなく、売買契約の内容、手付金の額、解除期限、ローン特約、契約後の準備状況を確認することが大切です。
特に東京の相続不動産では、空き家、古家付き土地、私道、境界、再建築不可、共有持分、底地、借地権などが重なり、契約後の条件調整や解除の判断に影響する場合があります。
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