仲介売却とは
- 6月28日
- 読了時間: 5分
仲介売却を一言でいうと
仲介売却とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、買主を探して売買契約を成立させる売却方法のことです。
不動産会社が直接買い取る不動産買取とは異なり、仲介売却では、主に一般の買主や不動産会社などの購入希望者を探します。
条件が整えば、買取より高い価格を目指せる場合があります。
一方で、買主探し、内見対応、価格交渉、契約条件の調整などに時間がかかることがあります。
仲介売却の基本的な意味
仲介売却では、売主が不動産会社と媒介契約を結び、不動産会社が買主を探します。
不動産会社は、査定、売出価格の提案、広告掲載、レインズ登録、買主からの問い合わせ対応、内見調整、条件交渉、売買契約、重要事項説明、決済・引渡しの調整などを行います。
売買契約が成立した場合には、不動産会社に仲介手数料を支払うのが一般的です。
仲介売却の特徴は、市場に向けて買主を探すため、物件の条件や需要によっては、より高い価格を目指せる可能性があることです。
ただし、売却までの期間は物件によって異なります。
立地や価格、建物の状態、道路、境界、権利関係、売却条件によって、問い合わせの入り方や成約までの期間が変わる場合があります。
実務で問題になりやすい場面
仲介売却で問題になりやすいのは、売出価格を高く設定しすぎて、問い合わせや内見につながりにくくなる場合です。
高く売りたいという希望は自然なことですが、市場の反応と大きくずれていると、販売期間が長くなることがあります。
反対に、価格を低くしすぎると、売却後に「もう少し高く売れたのではないか」と感じることもあります。
そのため、仲介売却では、査定価格、売出価格、成約価格、販売期間、買主の反応を見ながら進めることが大切です。
また、相続不動産では、相続登記が完了しているか、共有者全員が売却に同意しているか、未分割の状態ではないかを確認する必要があります。
共有名義の不動産では、共有者の一人だけでは売却を進められない場合があります。
空き家や古家付き土地では、現況売却にするのか、更地渡しにするのか、残置物を撤去するのか、測量を行うのかによって売却条件が変わります。
底地、借地権、共有持分、私道、再建築不可物件などでは、通常の仲介売却よりも確認事項が多くなることがあります。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の不動産では、仲介売却が有効な選択肢になる場面が多くあります。
土地、空き家、古家付き土地、中古戸建、中古アパートなどでは、買主層を広げることで、条件に合う買主を探せる場合があります。
一方で、東京の不動産は、同じエリアでも個別条件によって価格や売却の進み方が変わりやすいです。
前面道路の種類、道路幅員、接道状況、私道持分の有無、セットバック、境界、越境、土地の形状、建物の状態などが、買主の判断に影響する場合があります。
古家付き土地では、現況売却、更地渡し、測量渡しのどれを前提にするかで、売出価格や手残りが変わることがあります。
私道に接している不動産では、通行承諾、掘削承諾、私道持分、道路台帳、指定道路図などの確認が必要になる場合があります。
再建築不可物件や接道不良の土地では、一般的な買主が慎重になるため、販売方法や買主選定を工夫する必要があります。
底地、借地権、共有持分では、権利関係や関係者の意向が売却条件に影響する場合があります。
東京の相続不動産では、仲介売却で高い価格を目指すだけでなく、売却前に何を整理するかを確認することが大切です。
仲介売却を確認するときに見たいこと
仲介売却を確認するときは、まず査定価格と売出価格の根拠を確認します。
周辺の成約事例、現在の売出事例、土地面積、建物面積、築年数、道路条件、法令上の制限、想定される買主層などを確認します。
次に、どの媒介契約で売却を依頼するのかを確認します。
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の違いを理解し、販売活動の進め方や報告方法を確認しておくことが大切です。
売却条件も整理します。
現況売却なのか、更地渡しなのか、測量渡しなのか、確定測量を行うのか、残置物を撤去するのかを確認します。
建物がある場合には、契約不適合責任、建物の老朽化、雨漏り、設備の不具合、未登記建物、増築部分なども確認したい項目です。
相続不動産や共有名義の不動産では、相続登記、共有者の同意、固定資産税の負担、売却代金の分配方法も確認しておく必要があります。
また、仲介売却では、仲介手数料、印紙税、測量費、解体費、残置物撤去費、登記費用、譲渡所得税などの費用も確認し、売却後の手残りを整理することが大切です。
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仲介売却に関係する不動産でお困りの方へ
仲介売却は、市場に向けて買主を探し、条件が合う買主との成約を目指す売却方法です。
不動産買取より高い価格を目指せる場合がある一方で、売却までの期間、内見対応、価格交渉、測量や解体、契約条件の調整が必要になることがあります。
特に東京の相続不動産では、仲介売却、不動産買取、相続登記、共有名義、私道、境界、越境、空き家、古家付き土地、再建築不可、底地、借地権などが重なり、売却条件や整理の進め方に影響する場合があります。
仲介売却が合っているのか、買取を含めて比較した方がよいのかは、不動産の状態や売主の希望によって変わります。
さくら都市デザインでは、東京の相続不動産、底地、借地権、共有持分、私道、空き家、古家付き土地など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。
まずは現在の不動産の状況や、仲介売却と買取のどちらが合っているかを確認するところからご相談ください。
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