借地権売却とは
- 7月5日
- 読了時間: 4分
借地権売却を一言でいうと
借地権売却とは、借地人が持っている借地権付き建物を売却することです。
土地そのものは地主の所有ですが、借地人が持つ借地権にも価値があるため、条件を整理したうえで売却できる場合があります。
借地権売却の基本的な意味
借地権売却とは、地主から土地を借りて建物を所有している借地人が、その借地権付き建物を第三者へ売却することです。
借地人は土地を所有しているわけではありませんが、土地を借りて建物を所有する権利を持っています。
この権利が借地権です。
借地権を売却する場合、建物の所有権だけでなく、土地を借りる権利も買主へ引き継ぐことになります。
そのため、借地権売却では、地主の譲渡承諾、承諾料、借地契約書、地代、借地期間、更新、建替え承諾などを確認することが大切です。
また、借地権の評価額と、実際に売却できる価格は異なる場合があります。
実務で問題になりやすい場面
借地権売却が問題になりやすいのは、相続した借地権付き建物を使う予定がない場合です。
たとえば、親が住んでいた借地権付き建物を相続したものの、相続人は別の場所に住んでいて、建物を使わないケースがあります。
この場合、借地権付き建物を売却することで整理できる場合があります。
ただし、借地権を第三者へ売却するには、地主の譲渡承諾が必要になることがあります。
また、買主が建物をそのまま使うのか、建替えを希望するのかによって、建替え承諾や借地条件変更も問題になる場合があります。
建物が老朽化している、借地契約書が古い、地代や更新料の取り決めが曖昧、地主との関係が良くないといった場合は、売却条件に影響することがあります。
東京の不動産で注意したいポイント
東京では、土地価格が高いエリアに古くからの借地権が残っていることがあります。
借地権には一定の価値がある一方で、所有権の土地と同じように自由に売却できるとは限りません。
特に、地主の譲渡承諾、承諾料、建替え承諾、借地条件変更、地代、借地期間などが売却条件に影響することがあります。
また、東京の借地権付き建物では、建物が古い、前面道路が狭い、私道に接している、再建築に確認が必要、境界が未整理といった事情が重なることもあります。
借地権価格が高く見える場合でも、地主との調整や建物の状態によって、実際の売却価格や売却期間に差が出ることがあります。
東京の借地権売却では、価格だけでなく、承諾関係、建物状態、買主が購入しやすい条件かどうかを合わせて確認することが大切です。
借地権売却を確認するときに見たいこと
借地権売却を確認するときは、まず借地契約書を確認します。
契約期間、地代、更新料、譲渡承諾、建替え承諾、借地条件変更、名義変更などの取り決めを整理します。
次に、土地と建物の登記事項証明書を確認します。
土地の所有者である地主が誰なのか、建物の所有者が誰なのか、抵当権や共有名義、相続登記の有無を確認します。
建物については、築年数、構造、老朽化の程度、利用状況、残置物、再建築の可否、建替えの必要性などを確認します。
また、地主の譲渡承諾が得られるか、承諾料が必要か、買主が融資を利用しやすいかも確認することがあります。
借地権売却は、契約、法律、税務、建築が関係する場合があるため、不動産会社、弁護士、司法書士、税理士、建築士などに確認しながら進めることが大切です。
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借地権売却に関係する不動産でお困りの方へ
借地権売却は、言葉の意味を知るだけでなく、借地契約書、地主承諾、承諾料、建物の状態、買主の利用目的、実際の売却可能性を確認することが大切です。
特に東京の借地権では、古い契約、相続、共有名義、建物老朽化、地主承諾、承諾料、建替えの可否などが重なり、思うように売却が進まない場合があります。
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