底地価格とは

底地価格とは、借地権が設定されている土地である底地に、どの程度の価値があるかを示す価格のことです。

地主が底地を売却する場合や、相続で底地を評価する場合、借地人との整理を考える場合に確認されることがあります。

底地価格の基本的な意味

底地価格は、地主が所有している土地のうち、借地権が付いている土地の価格を考えるものです。

底地は、土地そのものの所有権ではありますが、その土地の上には借地人の建物があり、借地人が土地を利用している状態です。

そのため、底地権者である地主は土地を所有していても、自由に使ったり、すぐに建物を建てたりできるとは限りません。

底地価格を考える際には、土地の価格、借地権割合、地代、借地契約の内容、借地期間、借地人との関係、建物の状態、将来の整理可能性などを確認します。

ただし、底地価格は一つの計算だけで決まるものではありません。相続税評価上の評価と、実際に売却できる価格は異なる場合があります。

底地価格が問題になりやすいのは、地主が底地を売却したい場合です。

たとえば、相続で底地を引き継いだものの、地代収入が少ない、管理が負担になっている、借地人との関係が整理できていないといったケースがあります。

底地を売却する場合、借地人に買い取ってもらうのか、第三者に売却するのか、借地権と底地を同時に整理するのかによって、価格の考え方が変わることがあります。

借地人にとっては、底地を買い取ることで完全所有権に近い形に整理できる場合があります。一方で、価格や条件が合わないと、話し合いが進まないこともあります。

第三者へ底地を売却する場合は、借地権が付いているため、通常の更地や所有権の土地とは売却条件が異なります。

東京では土地価格が高いため、底地価格も大きな金額として扱われることがあります。

一方で、底地は借地権が付いているため、土地の価格が高いからといって、そのまま高く売却できるとは限りません。

たとえば、地代が低い、借地契約書が古い、借地人が相続で複数になっている、建物が老朽化している、地主側も共有名義になっているといった場合、底地の売却条件に影響することがあります。

また、東京の底地では、借地権価格、底地価格、地代、更新料、譲渡承諾料、建替え承諾料などについて、地主と借地人の認識が分かれることがあります。

底地価格を考えるときは、土地価格だけでなく、借地契約、地代収入、借地人との関係、将来の売却や整理のしやすさを合わせて確認することが大切です。

底地価格を確認するときは、まず土地の価格と借地権割合を確認します。

路線価、借地権割合、土地の面積、接道状況、用途地域、建ぺい率、容積率などを確認します。

次に、借地契約書を確認します。契約期間、地代、更新料、譲渡承諾、建替え承諾、借地条件変更、名義変更などの取り決めを整理します。

借地人側については、建物の登記事項証明書、建物所有者、利用状況、建物の老朽化、地代の支払い状況、相続の有無などを確認します。

また、底地を借地人に売却するのか、第三者に売却するのか、借地権と底地を同時に整理するのかによって、価格の考え方が変わります。

底地価格は、税務、法律、不動産実務が関係するため、不動産会社、税理士、弁護士、司法書士などに確認しながら進めることが大切です。

底地価格は、言葉の意味を知るだけでなく、土地価格、借地権割合、借地契約、地代、借地人との関係、実際の売却可能性を確認することが大切です。

特に東京の底地では、土地価格が高い一方で、古い契約、相続、共有名義、建物老朽化、地代や承諾料の認識違いなどが重なり、評価額と実際の整理のしやすさに差が出る場合があります。

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