借地権割合とは

借地権割合を一言でいうと

借地権割合とは、土地の権利のうち、借地権がどの程度の割合を占めるかを示す目安のことです。

借地権は、建物を所有する目的で土地を借りる権利です。土地そのものは地主が所有していますが、借地人も土地を使用する権利を持っているため、底地と借地権に分けて考える場面があります。

借地権割合は、相続税評価や借地権価格を考える際に使われることがある割合です。国税庁の路線価図では、地域ごとに借地権割合が示されており、AからGまでの記号で表されることがあります。

たとえば、借地権割合が60％の地域であれば、土地全体の評価のうち、借地権部分を60％、底地部分を40％として考えることがあります。

ただし、借地権割合は、実際の売買価格をそのまま決めるものではありません。相続税評価の考え方として参考にされるものであり、実際の売却価格や買取価格は、借地契約の内容、地代、更新料、承諾料、建物の状態、地主と借地人の関係、買主の条件などによって変わります。

そのため、借地権割合を見るときは、「割合が何％か」だけで判断せず、実際の不動産の状況とあわせて確認することが大切です。

借地権割合が問題になりやすいのは、借地権や底地の価格を考える場面です。

借地人が借地権付き建物を売却したい場合、借地権割合を参考にして価格感を考えることがあります。ただし、借地権を売却するには、地主の譲渡承諾が必要になることがあり、承諾料や名義書換料が売却条件に影響する場合があります。

一方、地主が底地を売却したい場合にも、借地権割合が参考になることがあります。ただし、底地は借地人が土地を使用しているため、所有権の更地とは異なり、買主や価格の考え方が限られることがあります。

また、相続で底地や借地権を取得した場合にも、相続税評価、実際の売却価格、関係者間での分け方に差が出ることがあります。評価上の割合と実務上の売却条件が一致するとは限らない点に注意が必要です。

東京では、土地価格が高い地域が多いため、借地権割合の違いが評価額や価格感に大きく影響することがあります。

特に、都心部や駅に近いエリアでは、借地権割合が高く設定されている地域もあり、借地権付き建物や底地の整理にあたって、金額面の調整が重要になる場合があります。

ただし、東京の借地権や底地では、単純に借地権割合だけで判断できないことが多くあります。地代が適正か、更新料の取り決めがあるか、譲渡承諾や建替え承諾が得られるか、建物が老朽化していないか、道路条件に問題がないかなども確認が必要です。

また、古くからの借地関係では、契約書が古い、契約内容が簡素、過去の更新や承諾の記録が残っていないこともあります。割合だけでなく、契約内容と関係者の意向を整理しておくことが大切です。

借地権割合を確認するときは、まず対象地の路線価図を確認します。路線価図に記載されている記号から、その地域の借地権割合を確認することがあります。

次に、借地契約書の内容を確認します。地代、更新料、契約期間、譲渡承諾、建替え承諾、増改築承諾、承諾料などの取り決めを整理することが大切です。

あわせて、建物の登記内容、築年数、構造、利用状況、地主と借地人の関係、過去の更新や承諾の履歴も確認します。

底地や借地権の売却を考える場合には、借地権割合だけでなく、実際に買主がどのような条件で購入を検討するかも重要です。相続税評価と実勢価格には差が出る場合があるため、税理士や不動産会社などに確認しながら整理することが大切です。

借地権割合は、底地や借地権の価格を考えるうえで参考になる指標ですが、それだけで実際の売却条件が決まるわけではありません。

特に東京の底地や借地権では、地代、更新料、承諾料、地主と借地人の関係、建物の状態、相続の状況などが複数関係し、整理に時間がかかる場合があります。

さくら都市デザインでは、東京の底地、借地権、相続不動産、共有持分、私道、空き家など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。

まずは現在の契約内容や関係者の状況を確認するところからご相談ください。