借地非訟とは

借地非訟を一言でいうと

借地非訟とは、借地権の譲渡、建替え、増改築などについて地主の承諾が得られない場合に、裁判所へ申立てを行う手続きのことです。

借地権付き建物を売却したい、建て替えたい、増改築したいと考えても、借地契約の内容によっては地主の承諾が必要になることがあります。その承諾について話し合いがまとまらない場合に、借地非訟が関係することがあります。

借地非訟は、地主と借地人の間で、借地権の譲渡や建替えなどに関する承諾について協議が整わない場合に、裁判所が一定の判断を行う手続きです。

たとえば、借地人が借地権付き建物を第三者へ売却したい場合、地主の譲渡承諾が必要になることがあります。地主が承諾しない場合でも、事情によっては、裁判所に申立てを行い、地主の承諾に代わる許可を求めることがあります。

また、建替えや増改築についても、借地契約上、地主の承諾が必要とされている場合があります。話し合いで解決できないときには、借地非訟の対象になることがあります。

ただし、借地非訟は、申し立てれば必ず希望どおりの結果になるものではありません。契約内容、土地や建物の状況、地主と借地人の関係、申立ての内容などを踏まえて確認する必要があります。

借地非訟が問題になりやすいのは、借地権付き建物を売却したいものの、地主から譲渡承諾を得られない場面です。

買主が見つかっていても、地主の承諾が得られないと、売買契約の条件や金融機関の融資に影響する場合があります。買主側としても、購入後に土地を使用し続けられるか、建替えや増改築が可能かを確認したいと考えることが多くあります。

また、建物が老朽化しているため建替えを検討しているものの、地主との協議が進まないケースもあります。古い借地契約では、建物の構造や用途について制限があることもあり、建替え承諾や承諾料の考え方が問題になることがあります。

相続で借地権付き建物を取得した場合にも、相続人が売却や整理を進めようとして、地主との協議が必要になることがあります。

東京では、古くからの借地関係が残っている地域もあり、借地契約書が古い、契約内容が簡素、過去の更新や承諾の記録が残っていないといったケースがあります。

土地価格が高い地域では、借地権の売却価格、承諾料、名義書換料、建替え承諾料などが大きな金額になる場合があります。そのため、地主と借地人の間で条件が合わず、協議が長引くこともあります。

また、借地非訟を検討する場合でも、裁判所の手続きだけでなく、売却の進め方、買主の条件、金融機関の確認、建物の状態、道路条件などをあわせて整理することが大切です。

借地非訟は、借地権を整理するための選択肢の一つですが、時間や費用、関係者への影響も考慮する必要があります。まずは、話し合いで整理できる余地があるかを確認することも大切です。

借地非訟を検討する前に、まず借地契約書を確認します。譲渡、建替え、増改築、承諾料、更新料などについて、どのような定めがあるかを整理することが大切です。

次に、建物の登記内容、借地人の名義、相続の有無、地代の支払い状況、過去の更新や承諾の記録、地主とのやり取りを確認します。

売却を前提にする場合には、買主の条件、売買価格、融資の利用予定、建替え希望の有無なども確認します。建替えや増改築を前提にする場合には、建築基準法上の道路、接道義務、セットバック、建ぺい率、容積率などの建築条件も重要です。

借地非訟は、法律上の手続きが関係するため、弁護士などの専門家に確認しながら進めることが大切です。不動産の売却や整理を同時に考える場合には、不動産会社、弁護士、司法書士などが連携して状況を整理することがあります。

借地非訟は、言葉の意味を知るだけでなく、借地契約の内容、地主と借地人の関係、建物の状態、売却や建替えの予定を確認することが大切です。

特に東京の借地権付き建物では、譲渡承諾、建替え承諾、承諾料、名義書換料、地代、更新料などが複数関係し、整理に時間がかかる場合があります。

さくら都市デザインでは、東京の底地、借地権、相続不動産、共有持分、私道、空き家など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。

まずは現在の契約内容や関係者の状況を確認するところからご相談ください。