増改築承諾とは

増改築承諾を一言でいうと

増改築承諾とは、借地権付き建物を増築・改築する際に、地主から承諾を得ることです。

借地権は、建物を所有する目的で土地を借りる権利です。建物自体は借地人の所有物ですが、土地は地主の所有物であるため、建物の規模や構造、用途を変更する場合には、借地契約の内容に応じて地主の承諾が必要になることがあります。

増改築承諾は、借地権付き建物について、増築や改築を行う前に地主の承諾を得ることをいいます。

たとえば、建物を広げる、間取りを大きく変える、構造に関わる工事をする、用途を変更する、大規模なリフォームを行うといった場面で問題になることがあります。

借地契約書には、建物の増改築について「地主の承諾を要する」と定められている場合があります。古い契約書では、建物の種類、構造、用途、規模について制限が記載されていることもあります。

増改築承諾にあたっては、承諾料が発生する場合があります。ただし、金額や条件は一律ではなく、契約内容、工事の内容、建物の状態、土地の地域性、地主と借地人の関係などによって確認が必要です。

増改築承諾が問題になりやすいのは、借地権付き建物を修繕・リフォーム・改装しようとする場面です。

単なる修繕なのか、契約上の増改築にあたるのかが分かりにくいことがあります。外壁や屋根の補修、設備交換のような維持管理に近い工事であれば問題になりにくい場合もありますが、建物の面積、構造、用途に影響する工事では、地主への確認が必要になることがあります。

また、相続した借地権付き建物を住み続けるためにリフォームしたい場合や、売却前に建物の状態を整えたい場合にも、増改築承諾が関係することがあります。

買主が購入後に大規模リフォームを予定している場合には、売却前の段階で、地主の承諾が得られるか、承諾料が必要になるかを確認しておくことが大切です。

東京では、古くからの借地権付き建物が残っている地域もあり、建物の老朽化に伴って修繕や増改築の必要が出てくることがあります。

一方で、借地契約書が古い、増改築に関する定めが曖昧、過去の承諾記録が残っていないといったケースもあります。このような場合、どこまでの工事で地主の承諾が必要になるかを整理することが大切です。

また、東京の住宅地では、建ぺい率、容積率、道路幅員、セットバック、再建築の可否など、建築上の制限もあわせて確認する必要があります。借地契約上は協議できる内容であっても、法令上の建築条件によって希望どおりの増改築が難しくなる場合があります。

増改築承諾は、地主との関係だけでなく、建物の利用価値、売却条件、将来の建替えにも関係するため、早めに状況を整理しておくことが大切です。

増改築承諾を確認するときは、まず借地契約書を確認します。増築、改築、用途変更、構造変更、建替えなどについて、どのような定めがあるかを見ることが大切です。

次に、現在の建物の登記内容、建物の構造、築年数、利用状況、過去の増改築履歴、地代の支払い状況、地主とのやり取りを確認します。

実際に工事を検討している場合には、工事内容、工事範囲、建物面積の変更の有無、用途変更の有無、建築確認が必要になるかどうかも確認しておく必要があります。

売却を前提にする場合には、買主がどのような利用を考えているかによって、地主に確認すべき内容が変わることがあります。大規模なリフォームや用途変更を予定している場合には、売却条件に影響する場合があります。

話し合いで増改築承諾を得ることが難しい場合には、借地非訟などの手続きが関係することもあります。ただし、実際にどのような対応が適しているかは、契約内容や当事者の状況によって異なります。

増改築承諾は、言葉の意味を知るだけでなく、借地契約の内容、地主と借地人の関係、建物の状態、工事の内容、建築条件を確認することが大切です。

特に東京の借地権付き建物では、承諾料、地代、更新料、建替え承諾、再建築の可否、道路条件などが複数関係し、工事や売却の進め方に影響する場合があります。

さくら都市デザインでは、東京の底地、借地権、相続不動産、共有持分、私道、空き家など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。

まずは現在の契約内容や関係者の状況を確認するところからご相談ください。