借地権付き建物とは

借地権付き建物を一言でいうと

借地権付き建物とは、借地人が借りている土地の上に所有している建物のことです。

土地は地主の所有物ですが、その土地を借りて建物を所有している人が借地人です。借地権付き建物では、建物の所有権と、土地を使用する借地権が関係するため、土地建物をまとめて所有している不動産とは確認するポイントが異なります。

借地権付き建物は、建物は借地人が所有し、土地は地主が所有している不動産です。

一般的な所有権の土地建物では、土地と建物の所有者が同じであることが多いですが、借地権付き建物では、土地と建物の所有者が異なります。そのため、建物を売却する場合や、建替え・増改築を行う場合には、借地契約の内容や地主との関係を確認する必要があります。

借地権付き建物を売却する場合、建物だけでなく、土地を借りる権利も買主へ引き継がれることがあります。この場合、地主の譲渡承諾が必要になることがあり、承諾料や名義書換料が関係する場合もあります。

また、建物を建て替える場合には、建替え承諾が必要になることがあります。借地契約の内容によっては、増改築承諾や用途変更の確認が必要になることもあります。

借地権付き建物が問題になりやすいのは、売却や相続の場面です。

相続で借地権付き建物を取得したものの、借地契約書が見つからない、地代の支払い状況が分からない、地主との関係が整理されていないといったケースがあります。

売却を考える場合には、地主の譲渡承諾が得られるか、承諾料や名義書換料が必要になるか、買主が住宅ローンを利用できるかなどを確認する必要があります。買主側としても、購入後に建替えができるか、地代や更新料はどうなるかを確認したいと考えることが多くあります。

また、建物が古い場合には、修繕して使うのか、建替えるのか、売却するのかを検討する必要があります。ただし、借地権付き建物では、建物の状態だけでなく、借地契約や地主の意向もあわせて確認することが大切です。

東京では、古くからの借地関係が残っている地域もあり、借地権付き建物を相続するケースがあります。

契約書が古い、更新料や承諾料の取り決めが曖昧、過去の更新記録が残っていない、地主と借地人の関係が長年続いているといった場合には、整理に時間がかかることがあります。

また、東京では土地価格が高いため、借地権付き建物の価格や承諾料、名義書換料が売却条件に影響する場合があります。道路条件、接道義務、再建築の可否、セットバック、建ぺい率、容積率などの建築条件も確認が必要です。

借地権付き建物は、所有権の不動産と比べて確認事項が多いため、売却価格だけでなく、権利関係、契約内容、地主の意向、建物の状態を早めに整理しておくことが大切です。

借地権付き建物を確認するときは、まず借地契約書を確認します。契約期間、地代、更新料、譲渡承諾、建替え承諾、増改築承諾、承諾料などの定めを整理することが大切です。

次に、建物の登記内容、土地の登記内容、借地人と地主の名義、相続登記の有無、地代の支払い状況、過去の更新や承諾の記録を確認します。

売却を考える場合には、買主が住宅ローンを利用できるか、地主の承諾書が必要になるか、建替えの見通しがあるかも重要です。金融機関によって確認する内容が異なる場合があるため、早めに条件を整理しておく必要があります。

建物が老朽化している場合には、修繕、建替え、解体、売却のどの方向で進めるかを、不動産の状態に応じて確認することが大切です。

借地権付き建物は、言葉の意味を知るだけでなく、借地契約の内容、地主と借地人の関係、建物の状態、売却や建替えの予定を確認することが大切です。

特に東京の借地権付き建物では、譲渡承諾、建替え承諾、承諾料、名義書換料、地代、更新料、再建築の可否などが複数関係し、整理に時間がかかる場合があります。

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