売出価格とは
- 6月28日
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売出価格を一言でいうと
売出価格とは、不動産を売却するときに、広告や販売活動で買主に提示する価格のことです。
不動産会社の査定価格を参考にしながら、売主の希望、周辺相場、売却時期、物件の状態、販売戦略などを踏まえて決めます。
売出価格は、最終的に売買契約が成立する成約価格と同じになるとは限りません。
売出価格の基本的な意味
売出価格は、不動産を市場に出すときのスタート価格です。
不動産会社が算出する査定価格は、過去の成約事例や現在の売出事例、土地や建物の状態、道路条件、権利関係などをもとにした売却見込み価格です。
一方で、売出価格は、査定価格を参考にしながら、売主がどのような方針で売却するかを踏まえて設定します。
たとえば、早めに売却したい場合には、相場や査定価格に近い価格で売り出すことがあります。
一方で、売却時期に余裕がある場合には、買主からの反応を見ながら、やや高めの価格で売り出すこともあります。
ただし、売出価格が相場から大きく離れていると、問い合わせや内見が入りにくくなる場合があります。
売出価格は、売却活動の反応を見ながら、必要に応じて見直すことが大切です。
実務で問題になりやすい場面
売出価格で問題になりやすいのは、査定価格、売主の希望価格、実際に売れる価格が混同される場合です。
査定価格は、不動産会社が売却見込みを考えて出す価格です。
売出価格は、実際に販売活動を始めるときに買主へ提示する価格です。
成約価格は、買主との交渉を経て、最終的に売買契約が成立した価格です。
この3つは同じになることもありますが、異なることも多くあります。
特に相続不動産では、相続人の間で価格に対する考え方が異なることがあります。
一人は早く売りたい、別の相続人はできるだけ高く売りたい、別の相続人は売却自体に慎重という場合、売出価格の設定で意見が分かれることがあります。
共有名義の不動産でも、共有者ごとに希望価格や売却時期の考え方が異なる場合があります。
また、売出価格を高く設定しすぎると、販売期間が長くなり、結果として価格変更が必要になることがあります。
反対に、価格を低く設定しすぎると、売却後に「もう少し高く売れたのではないか」と感じることもあります。
価格だけでなく、売却の目的や期限、費用、関係者の意向を整理することが大切です。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の不動産では、売出価格の設定が売却活動に大きく影響することがあります。
土地価格が高いエリアでは、少しの価格差でも売買代金に大きな差が出るため、売主側の期待も大きくなりやすいです。
一方で、東京の不動産は、同じエリアでも条件によって価格差が出やすい特徴があります。
前面道路の種類、道路幅員、接道状況、私道持分の有無、セットバック、境界、越境、土地の形状、建物の状態などによって、買主の見方が変わる場合があります。
古家付き土地では、現況売却、更地渡し、測量渡しのどれを前提にするかで、売出価格や手残りが変わることがあります。
再建築不可物件や接道不良の土地では、通常の土地と同じ相場感で売出価格を設定しにくいことがあります。
底地、借地権、共有持分では、権利関係や関係者の意向が価格に影響する場合があります。
東京の相続不動産では、価格だけでなく、売却前に何を整理するか、どの買主に向けて販売するか、どの程度の期間で売却したいかを考えながら売出価格を決めることが大切です。
売出価格を確認するときに見たいこと
売出価格を確認するときは、まず査定価格の根拠を確認します。
周辺の成約事例、現在の売出事例、土地面積、建物面積、築年数、道路条件、法令上の制限、想定される買主層などを確認します。
次に、売却の目的と期限を整理します。
早めに現金化したいのか、時間をかけても高めの価格を目指したいのか、相続人や共有者との調整を優先するのかによって、売出価格の考え方は変わります。
古家付き土地の場合には、現況売却、更地渡し、測量渡しのどれを前提にしているかを確認します。
売出価格だけでなく、解体費、測量費、残置物撤去費、仲介手数料、印紙税、登記費用、譲渡所得税なども確認することで、売却後の手残りを把握しやすくなります。
売却活動を始めた後は、問い合わせ数、内見数、買主からの反応、価格交渉の有無を確認します。
反応が少ない場合には、価格だけでなく、広告写真、販売図面、説明内容、売却条件、販売方法も見直すことが大切です。
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売出価格に関係する不動産でお困りの方へ
売出価格は、不動産売却の入口になる重要な価格ですが、単に高く設定すればよいというものではありません。
特に東京の相続不動産では、売出価格、不動産査定、相続登記、共有名義、私道、境界、越境、空き家、古家付き土地、再建築不可、底地、借地権などが重なり、売却条件や整理の進め方に影響する場合があります。
査定価格や周辺相場だけでなく、売却の目的、期限、必要な費用、関係者の意向、想定される買主を整理しながら売出価格を考えることが大切です。
また、売却活動を始めた後も、問い合わせや内見の反応を見ながら、価格や販売方法を見直すことがあります。
さくら都市デザインでは、東京の相続不動産、底地、借地権、共有持分、私道、空き家、古家付き土地など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。
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